렌트소득에 대한 이자의 비용 불인정
Interest on residential property income: no longer deductible
부동산 투자를 온전히 자기 자금으로만 하는 경우도 있지만, 은행의 융자와 같은 외부자금을 조달하여 투자용 부동산 포트폴리오를 키우는 경우가 많이 있다. 이러한 융자금에 대해서 꼬박꼬박 이자를 지급하게 되는데, 이처럼 “수익창출” 의 목적 (income-earning purpose)으로 사용된 융자금에 대한 이자는 소득세 계산에서 비용으로 처리할 수 있다. 비용으로 처리될 수 있는 이자지급액은 부동산 투자에서 얻은 수입을 상쇄할 수 있고 소득세를 절감할 수 있다는 뜻이다.
[사례1] 심덕출 씨는 오클랜드에 투자용 부동산을 하나 소유하고 있다. 오랜 시간 공무원으로 근무하다가 퇴직한 그는 조용한 주거지역에 렌트주택을 하나 구입하여 임대소득을 얻고 있다. 주당 $700의 렌트비를 받고 있어서 1년에 들어오는 렌트수입은 $36,400이다. 집을 구입하며 80만불의 융자를 받았고 요즘은 연리 3%의 이자율을 적용받아 은행에 지급하는 이자는 1년에 $24,000이다. 재산세, 보험료 등 기타 비용이 추가로 $5,000 발생하였다. 정리해보면, 심덕출 씨는 렌트 수입 $36,400에서 관련 비용 $29,000을 지출하고 $7,400을 남기고 있다. 렌트주택에서 얻은 순이익 $7,400에 대해 개인소득세를 내야한다. 심덕출씨가 1년에 받고 있는 연금과 이자와 배당소득을 합하면 7만불을 조금 넘는다. 여기에 추가로 올리고 있는 렌트소득에는 33%의 개인소득세율이 적용된다. $7,400의 순렌트소득에 대해 $2,442의 소득세를 납부했다. 소득세를 납부하고 남은 순렌트소득은 $4,958이었다.
최근 주거용부동산의 가격급등에 대한 우려 속에 노동당 정부는 2021년 10월 1일부터 렌트주택에 대한 이자를 비용으로 인정하지 않겠다는 정책을 발표했다.
[사례2] 만약 렌트주택을 구입하는데 들어간 융자금의 이자를 비용으로 인정해주지 않는다면, 심덕출씨는 렌트수입 $36,400에서 기타 비용 $5,000만을 공제하고 나머지 $31,400을 렌트순소득으로 신고하게 된다. 이 렌트순소득에 대한 33%의 개인소득세 금액은 $10,362가 된다. 소득세 계산에서 비용으로 인정되든 안되든 은행에는 꼬박꼬박 이자를 납부해야 했기에, 렌트주택에서 들어온 수입에서 비용을 제외하고 남은 금액은 $7,400이었다. $10,362의 소득세를 납부하기 위해서 심덕출 씨는 자기돈 $2,962을 추가로 끌어와야 한다.
위와 같은 사례는 물론 의도적으로 수치를 설정한 결과이기는 하다. 그럼에도 불구하고 향후 렌트주택에 대한 이자가 소득세 계산에 비용으로 인정되지 않는다면, 렌트주택에서 얻어진 순이익보다 더 많은 금액의 소득세를 납부하게 되는 상황이 드물지 않을 것이다.
2021년 3월 27일/2021년 10월 1일
2021년 3월 27일 이후에 렌트주택을 구입한 경우에는 2021년 9월 30일까지만 이자를 비용처리할 수 있고, 2021년 10월 1일 이후에 지급하는 이자는 렌트소득 계산에서 비용으로 인정되지 않는다.주거용 부동산의 구입시점은 구속력 있는 구입계약(binding agreement)이 맺어진 날을 말한다. 매매계약을 하는 시점에 아직 구속력이 발생하지 않는 구입계약의 경우에는 이후 구속력이 발생되는 날이 구입시점이 된다. 매매계약이 이루어지며 바로 구속력이 발생하면 매매계약이 이루어진 날로 구입시점을 인정한다.
한편, 2021년 3월 27일 전에 구입하였거나 그 이전부터 보유하고 있던 렌트주택에 대해서는 2025년 3월 31일까지 점차적으로 이자 지급액의 비용처리가 제한된다.
2022년 3월 회계연도에는 2021년 9월까지 첫 6개월에 대해서 이자가 전액 비용으로 인정되지만, 2021년 10월에서 2022년 3월까지 6개월에 대해서는 이자의 75%만을 비용으로 인정받을 수 있다. 따라서 2022년 3월 렌트소득 정산을 위해서는 은행에서 이자지급내역(Loan Summary)을 1년치로 합산하여 발급받는 것이 아니라, 2021년 9월까지에 대해서 1장, 2021년 10월부터 2022년 3월까지에 대해서 별도로 1장을 발급받아야 정확한 이자비용을 계산할 수 있게된다. 이러한 렌트주택에 대한 이자의 비용불인정 (손금불산입 損金不算入) 정책은 2021년 10월 1일부터 시행될 예정이다. 정책이 시행되기 전에 보다 자세한 세부규정이 확정될 것이다. 만약 단기보유 후에 렌트주택을 판매하여 매매차익에 대해 소득세를 내야하는 경우에 (그간 비용으로 처리되지 못했던) 융자금에 대한 이자를 매매차익을 상쇄하는 비용으로는 인정해줄 것인지를 주목해 봐야한다.
일반적으로 좌파 정당은 국민을 계도대상으로 삼는 가부장적인(paternalistic) 성격을 보이는 경우가 많다. 좌파 정부는 부동산 가격 상승과 같은 이슈에 대해 수요를 제한하는 정책을 주로 사용하곤 한다. 즉 (그것이 올바른(!) 시민의 자세라는 믿음으로) 개별 국민의 욕망과 욕구를 억제하는 방향으로 정책을 입안한다. 이에 비하여 우파 정부는 부동산 이슈에 대해 공급을 늘리는 정책을 기본적으로 추구한다. 개별 국민이 욕구를 충족시킬 권리를 가급적 존중하는 것이다. 따라서, (이런 언급이 조금 이른감은 있지만) 2023년에 이루어질 총선에서 지금의 노동당 정부가 정권을 유지하지 못한다면, 그 뒤에 들어설 국민당 정부에서 바로 이 정책을 제일 먼저 무효화할 가능성이 충분히 존재한다. 결국 렌트소득 계산에서 이자의 비용불인정은 Mar 2022 회계연도나 Mar 2023 회계연도까지만 영향을 받을 수도 있다.
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