<부동산 거래, 제대로 알고 하자>
매매계약서에 넣을 수 있는 특별 조건들 3
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 138회
3. Cash out / Escape clause
이 조건은 주로 매매계약서에 기재된 특정 조건의 충족에 상당한 시간이 필요할 때 사용할 수 있다. 예컨대, 구매자가 계약을 하면서 자기가 기존에 가지고 있던 집이 언제까지 (상당히 긴 시간 동안) 매각되는 조건을 삽입하길 원한다면, 판매자 입장에서는 그 때까지 다른 offer를 받지 못하는 상황이 될 수도 있을 것이다. 이런 상황에서 양자의 상충되는 이익의 균형을 맞추기 위해서 판매자가 사용할 수 있는 조건이 바로 이 ‘escape clause’라 할 수 있다.
즉, 계약 체결후 판매자에게 기존의 계약보다 더 좋은 (또는 최소한 나쁘지 않은) 조건의 다른 offer가 들어 왔다면, 판매자는 구매자에게 notice를 보내 3~5영업일 이내에 unconditional 선언을 하도록 요구할 수 있고, 만일 구매자가 거부한다면 판매자는 해당 계약을 파기하고 새로운 offer에 근거한 계약을 다시 체결할 기회를 갖게 되는 것이다.
판매자는 구매자로부터의 확답을 기다리는 동안 새로운 offer에 근거하여 계약을 체결하게 되고, 이 때 통상적으로 ‘back-up clause’라 불리우는 조건을 넣게 되는데, 이 때는 특별한 주의가 필요하다. 왜냐하면, 이 조항을 구체적이고 명료하게 (특히 구체적인 시한, 통지방법, 양 당사자가 취해야 하는 조치사항들에 대하여) 기재하지 않을 경우, 판매자는 두 개의 계약에 모두 구속되거나, 또는 두 개의 계약이 모두 무산되는 상황을 맞을 수도 있기 때문이다.
이 ‘back-up clause’를 넣는 근본 취지는, 먼저 체결된 계약이 파기되기를 바라면서 back-up offer를 넣은 구매자와, back-up offer가 무산될 수 도 있다는 불안감 속에 먼저 체결된 계약도 살려두고 싶은 판매자 간의 상충되는 이익에 균형을 맞추려는 것임을 이해할 필요가 있겠다.
4. Contemporaneous clause
때때로 두개 이상의 부동산 물건들이 서로 묶여서 동시에 settle이 되는 경우가 있는데, 이 때 사용할 수 있는 것이 바로 ‘contemporaneous clause’이다. 대표적인 예로는, 양 당사자가 서로의 부동산을 맞바꾸기로 하고, 두 물건 간의 가치 차액이 있다면 그것만 결제하기로 계약을 체결하는 경우이다. 그리고 이 경우 한 물건의 settle이 어그러지면 자연히 다른 물건의 settle도 이루어지지 않게 된다.
이런 거래에 있어서는 각각의 물건에 대한 계약서 작성은 따로 하면서, 계약서 모두에 관련된 모든 물건을 정확하게 기재하고, 그것에 상호 종속됨을 언급하게 된다.
판례에 의하면, 두 물건 간에 가치 차액이 없는 상황에서 (즉, 서로간에 차액 지불 없이 맞교환 하는 경우) 한쪽 거래가 일방의 잘못으로 인해 무산되는 경우 타방은 어느쪽 거래에서도 penalty interest를 요구할 수 없다.
5. Solicitor’s approval clause
이 조건은 거래 일방이 계약 체결후 계약서를 자기 변호사에게 보내서, 법적인 관점에서 계약 자체를 검토하고, 승인 여부를 판단해 달라고 요청할 수 있는 조건으로, 만일 변호사가 승인을 거절했을 경우 계약은 무효가 된다.
이 조건은 특히 부동산 거래 경험이 적은 구매자에게 유용한 조건이라 볼 수 있고, 때로는 판매자도 쓸 수 있는 조건중 하나인데, 예컨데 판매자가 auction 매매계약서를 사전에 변호사에게 보내서 검토를 요청하는 경우이다.
다만 유념할 것은, 담당 변호사가 승인 여부를 결정할 때 무제한의 재량권을 행사할 수 있는 것은 아니라는 점이다. 즉, 변호사는 계약의 적절성 여부나 상업적 측면에서의 판단은 할 수 없고, 순수하게 법적인 관점에서 해당 거래에 있어서 법적으로 문제가 될 만한 사항들을 검토하게 된다.
그리고 이 조건을 둘러싸고 분쟁이 발생할 경우, 법원은 승인 여부를 결정한 변호사가 결론에 도달함에 있어 근거로 삼은 이유가 소위 “honestly and in good faith”로 이루어진 것인지를 판단하게 될 것이다.
– 다음 회에 계속 –
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