DTI (총부채상환비율) 도입 두고 ‘역효과’ 우려
중앙은행, 주택담보대출비율 대신 개인 소득에 기반한 원리금 책정 툴 권한가져
부동산 투자자들이 총부채상환비율 (DTI, debt-to-income ratio) 도입이 임대 주택 공급을 줄여 부동산 시장에 역효과를 줄 것이라고 호소했다. 이 같은 목소리는 지난 목요일 재무부 장관 Grant Robertson이 중앙 은행에 DTI 권한을 승인함에따라 나온 것이다. DTI (debt-to-income ratio)란 총부채상환비율을 의미한다. 즉, 중앙은행이 부동산 시장 조정에 필요하다고 생각되면 DTI를 시중 은행에 적용하도록 할 수 있다. DTI가 적용되면 시중 은행들은 모기지 융자 승인 여부를 연소득에서 갚아야 할 부채의 1년 간의 원금과 이자액 (원리금)이 차지하는 비율을 기준으로 판단하게 된다. 현재 모기지 융자 승인 여부 및 융자 금액의 잣대는 LTV (loan-to-value ratio), 주택담보대출비율에 따르고 있다. 이는 은행이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보 가치 대비 최대 대출 가능 한도를 책정하는 방법이다.
재무부 장관 Grant Robertson은 중앙 은행이 개인의 소득에 따라 대출 금액의 한도를 제한함으로써 부동산 투기 열기를 잡을 수 있을 것으로 내다보았다. 이 같은 조처는 투자자들 대부분이 소득에 근거하기 보다는 기존에 가지고 있는 자산을 토대로 추가 모기지를 받아 더 많은 부동산을 매입하고 있다는 점에 착안하여 투기 과열을 잠재우려는 방안으로 나온 것이다.
하지만 정작 부동산 투자자들은 DTI가 적용되면 임대 주택 수를 제한하는 효과를 가져와 결국 임대주들의 렌트비 상승 부담을 가중시킬 것이라는 반응이다. 부동산 투자자 연합(Property Investors’ Federation) 대표 Sharon Cullwick씨는 “정부의 DTI 도입 주 목적이 첫 주택 구매자를 돕기 위한 것이지만, 통계에 따르면 테넌트의 25%만이 첫 주택을 구매할 수 있는 것으로 나타났다. 즉 테넌트의 75%가 계속 테넌트로 남아야 하는 상황에서 DTI 도입은 임대 주택 공급 감소를 야기할 것이다. 소득에 근거한 모기지 승인 시스템은 더 이상 임대주들이 렌트용 주택을 신속하게 매입할 수 없게 된다는 의미이기 때문이다.”라면서 “오클랜드의 일부 지역에서는 임대 주택 과잉 공급으로 렌트비가 하락했다. 노스 쇼어가 그 예이다. 하지만 이것이 단순히 투자자들이 더 많은 임대용 주택을 매입했기 때문이라고는 보기 힘들다. 해외 관광객이 사실상 단절된 상태에서 상당수 에어비앤비가 렌트용 주택으로 용도를 바꾸었고, 단기 숙박업체 상당수도 장기 렌트용으로 용도를 바꾸었다.”면서 아직까지 정확히 어떠한 요소나 정책이 시장에 어떻게 작용할 지를 말하기는 힘들다고 표명했다.
Cullwick씨는 “하반기 부동산 시장이 정확히 어떻게 움직일 지는 미지수이다. 협회에서는 상당수 투자자들이 모기지 이자 세금 클레임 불가 사항때문에 한 두 채의 부동산을 팔기로 결정했다는 집계가 나오고 있다. 여기에 DTI까지 도입이 된다면 추가 임대용 부동산 매입에 융자 승인이 더욱 오래 걸리거나 힘들어지게 된다. 정확히 시장이 어떻게 될 지는 모르지만 테넌트들에게 오히려 불리하게 작용할 수 있는 역효과 가능성은 충분히 있다.”라고 지적했다.