<부동산 거래, 제대로 알고 하자>
부동산 등기부등본 (Record of Title)의 이해 6
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 147회
D. Charging Order
<Charging Order>는 법원에 의해 내려지는 명령 중의 하나로, 통상 법원판결을 등기해 놓음으로써 채권자의 채권 회수를 돕고, 채무자로 하여금 부채 상환 전에 해당 물건을 임의로 처분하지 못하도록 예방하는 법적 수단이라 하겠다.
부동산 매매시 매도자 측이 반드시settlement 전에 (부채상환 등을 통해) 이를 해지하지 않으면 등기이전 자체가 불가능하게 되고, 그럴 경우 매도자는 매수자에 대하여 이에 대한 계약상의 책임 (연체이자의 지불, 손해배상 등)을 져야 한다.
동일 물건에 대한 복수의 채권자가 존재하는 경우, 본인이 실제 Charging Order를 집행하기 위해서는 고등법원에 매각영장 (Writ of Sale)을 요청해야 하는 경우도 있다. 그리고 이 경우 선순위 채권 (예: 모기지)이 있는 경우 그것부터 상환되며, 신청자는 나머지 부분 만을 수령할 수 있다.
Charging Order는 법원으로부터 매각영장을 받은 채권자가 2년 내에 매각을 진행하지 않을 경우 실효 (lapse) 되지만, 그 이전에 법원에 효력 갱신 (renewal)을 신청하면 그 효력을 지속시킬 수 있다.
Charging Order는 통상 부채상환 후에 ‘Memorandum of Satisfaction’을 등기소에 등기함으로써 해지된다.
E. Statutory Land Charges
<Statutory Land Charges>는 부동산 소유주가 정부기관 또는 공공단체에 부채를 지고 있거나 공적자금을 지원받은 경우, 이의 상환을 강제하기 위해 설정해 두는 법적 수단이다.
Statutory Land Charges는 실제로 수많은 법령에 근거하여 다양한 형태로 설정되는데, 대표적인 예로는, 최근 홉슨빌 지역 개발의 경우 Housing New Zealand (‘HNZ’)가 first home owners를 위하여 제공하고 있는 대출금에 대하여 ‘second mortgage’ 형태로 설정하는 경우이다.
한가지 주의할 것은, 위와 같은 경우 외에, 재산세와 토지세 등 조세와 관련한 Statutory Land Charges는 모든 Encumbrance에 우선하며, 따라서 재산세 체납에 따른 강제매각 (Rating Sale)시 매입자는 모기지로부터 자유롭게 해당 부동산을 매입할 수 있게 되고, 이 때문에 은행 등 담보권자들이 부동산 소유주가 내야 할 체납세금을 대신 납부하는 일이 벌어지기도 한다.
F. Fencing Covenants와 Fencing Agreements
이 둘은 용어가 비슷하다 보니 혼동스러울 수 있는데, 정확한 개념이나 차이점이 무엇인지 알아 두면 유용할 것이다.
우선 개념상 혼동을 막기 위해, <Fencing Covenants>는 주로 담장의 신축, 유지 또는 보수 등과 관련한 ‘비용’ 문제를 합의하여 등기해 놓은 것인 반면, <Fencing Agreements>는 좀더 포괄적으로 인접한 집주인들 간에 ‘담장 자체’ 또는 ‘경계’에 관한 합의를 등기해 놓은 것으로 이해하는 것으로 시작해 본다.
< 다음 호에 계속 >
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