‘새집’이란 무엇인가 (new build)
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 세금제도와 관련하여 새집(new build)에게는 두가지의 혜택이 주어진다.
1. 짧은 비과세 적용기간
2. 이자의 비용처리 허용
짧은 비과세 적용기간
2015년 10월 1일자로 시행된 단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정(BLT: Bright-line Test)에서 최초 2년이었던 비과세 적용기간이 2021년 3월 27일 이후에 구입한 주거용 부동산에 대해서는 10년으로 늘어났다. 그러나 2021년 3월 27일 이후에 구입한 렌트주택이라 하여도 신축주택(새집 new build)에 대해서는 5년의 비과세 적용기간이 유지된다. 즉, 2021년 3월 27일에 투자용주택을 구입하였으면 일반적으로 10년 이상을 보유해야 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는 것에 비해, 새집을 구입했다면 5년 이상만 보유하면 매매차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이자의 비용처리 허용
2021년 3월 27일 이후에 렌트주택을 구입한 경우에는 2021년 9월 30일까지만 이자를 비용처리할 수 있고, 2021년 10월 1일 이후에 지급하는 이자는 렌트소득 계산에서 비용으로 인정되지 않는다. 한편, 2021년 3월 27일 이전부터 보유하고 있던 렌트주택에 대해서는 2025년 3월 31일까지 점차적으로 이자 지급액의 비용처리가 제한된다. 그러나, 2021년 3월 27일 이후에 ‘새집’을 구입했다면 건물 완공 시점에서 20년 동안 모기지 이자의 비용처리가 계속 허용된다. 여기서 비용처리 여부를 살펴보는 이자는, 해당 투자용주택을 구입하는데 사용된 융자금에 대해서 지급하는 이자를 말한다.
혜택의 차이점
새집에게 주어지는 두가지의 세제혜택에는 큰 차이점이 존재한다: 누구에게, 얼마동안 혜택이 주어지는가가 그것이다.
이자 비용처리 허용의 경우 새집이 완공된 시점으로부터 20년 동안 혜택이 주어진다. 그 사이에 건물의 소유주가 몇번 바뀌는지는 영향을 받지 않는다.
[사례1] 일러스트레이터로 활발하게 활동하고 있는 최웅. 그는 2021년 12월에 투자용주택을 하나 구입했다. 그 집은 원래 그의 친구 김지웅이 2020년 10월에 새로 지어 살고 있던 집이었다. 2020년 10월에 새로 지어진 새집이므로 완공시점에서 20년까지, 즉 2040년 9월까지는 그 집을 투자용 부동산으로 사용하는 경우 구입에 사용된 융자금의 이자를 전액 비용으로 처리할 수 있다. 최웅은 그 집을 구입하며 50만불의 융자를 얻었고, 매년 지급하는 $18,000의 이자를 모두 렌트수입을 상쇄하는 비용으로 인정받을 수 있다.
새집 완공 후 20년 동안은 소유주가 바뀌더라도 이자의 비용처리 혜택이 주어지는 것에 비하여, 5년 보유 비과세 적용 혜택은 일반적으로 첫번째 소유주에게만 해당된다. 보다 정확히 말하면 주택 완공 시점으부터 12개월 이내에 구입한 소유주에게만 5년 보유 비과세 혜택이 주어진다.
[사례 2] 2022년 1월 투자용주택을 구입한 최웅. 그가 구입한 집은 2020년 10월에 완공된 주택이었다. 완공시점으로부터 12개월이 지난 다음에 구입하였기에 그는 10년 이상 그 투자용주택을 보유하여야 매매차익에 대한 소득세가 면제된다.
‘새집’이란 무엇인가?
부동산 세제의 맥락에서 정의되는 ‘새집’은 다음 세가지 조건을 만족시켜야 한다;
1. 완결된 주거공간이 (self-contained residence)
2. 토지에 추가되어 (added to the land)
3. 2020년 3월 27일 이후에 준공검사필증이 발급되어야 한다.
비과세 보유기간 10년으로의 변경과 이자의 비용처리 제한조치는 모두 2021년 3월 27일 기준으로 발효되었다. 이 시점에서 딱 1년전 날짜인 2020년 3월 27일이 새집완공의 기준일로 설정된 것이다. 신축 주택이 과연 언제 완공된 것인가에 대해서는 관점에 따라 여러 날짜가 후보가 될 수 있다. 그 중에 선택된 것이 준공검사필증(CCC: Code Compliance Certificate)이 발급된 날짜이다. 따라서 새집으로 인정받기 위해서는 그 집의 CCC가 2020년 3월 27일 이후에 발급되었어야 한다.
그런데, CCC는 주택의 신축에 대해서만 발급되는 것이 아니며 기존 주택에 대한 다양한 공사와 관련하여서도 CCC가 발급될 수 있다. 따라서 CCC가 새로 발급되었다는 것만으로 새집으로 인정받는 것은 아니다. 두가지 조건을 더 만족시켜야 한다.
‘완결된 주거공간 self-contained residence or abode’이란 것은 그 건축물 안에서 지속적인 주거생활에 필요한 것이 모두 해결될 수 있다는 것을 의미한다. 따라서 하나의 건축물 안에 침실, 부엌, 화장실이 모두 포함되어 있을 때 이를 완결된 주거공간으로 인정 받을 수 있다.
[사례 3] 일러스트레이터 최웅 씨의 여자친구 국연수. 그녀는 최근에 바닷가 근처의 빈땅을 하나 구입했다. 구입한 빈땅에 오두막을 하나 새로 지어두고 잠깐 잠깐 휴식이나 집필을 위해 사용하고 있다. 그 오두막에는 침실로 사용할 수 있는 공간과, 간단한 조리를 할 수 있는 간이 부엌은 비치되어 있다. 그러나 화장실이나 욕실은 구비되어 있지 않다. 오래 머무는 공간이 아니기에 굳이 필요하지 않다고 판단하였다. 그 오두막은 (비록 새로 지어졌지만) 화장실이 구비되어 있지 않기에 완결된 주거공간으로 인정을 받지 못하고, 따라서 그녀가 새로 구입한 부동산은 새집의 조건을 만족시키지 않는다.
완결된 주거공간에 대한 CCC가 2020년 3월 27일 이후에 발급되었다 하더라도, 기존에 지어져있는 건축물에 대한 수리나 리노베이션이 이루어지면서 CCC가 발급된 것이라면 새집으로 인정받을 수 없다. 완결된 주거공간이 토지에 새로이 추가된 것이 아니기 때문이다.
[사례 4] 김지웅씨는 자신이 구입한 렌트주택에 대해 대대적인 누수방지공사를 시행했고, 그에 대한 CCC가 2021년 중에 발급되었다. 그가 구입했던 주택은 원래 2000년대에 지어진 집이었다. 완결된 주거 공간인 렌트주택에 대한 새로운 CCC가 2020년 3월 27일 이후에 발급되었지만, 기존에 존재하던 건축물에 대한 CCC이기에 김지웅씨의 렌트주택은 새집으로 인정되지 않는다.
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