공동명의와 실거주자 면제조항
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
2015년 10월 1일자로 도입된 단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정(BLT: Bright-line Test). 이후 수차례의 개정을 거쳐, 2021년 3월 27일 이후 구입한 주거용 부동산에 대해서는 10년 이상 보유해야 매매차익에 대한 소득세 부과가 면제된다. 그러나, 소유주가 직접 거주하고 있는 주택에 대해서는 보유기간에 상관없이 단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정이 적용되지 않는다: 이를 실거주자 면제조항(Main Home Exclusion)이라고 한다.
[사례1] 일러스트레이터로 활발하게 활동하고 있는 최웅. 그는 2021년 5월에 주택을 하나 구입했다. 부모님의 집에서 함께 거주하다 독립을 한 것이다. 그는 새로 구입한 주택에 살면서 작품활동을 계속 하고 있다. 거주하다보니 작업공간에 햇빛이 너무 강하게 들어오는 것이 너무나도 불편했다. 결국 그는 2022년 2월에 그 집을 팔고 조금더 볕이 약한 집을 새로 구입해서 이사했다. 최웅 씨는 채 1년이 되지 않는 기간 주택을 보유하다 판매하였지만, 소유주가 직접 거주하던 집이므로 매매차익에 대해 소득세를 납부하지 않아도 된다.
이처럼 소유주가 직접 거주하는 주택에 대해서는 매매차익에 대한 소득세 부과가 면제된다. 하지만 여러명이서 공동으로 보유하고 있는 주택이라면 어떨까?
[사례 2] 오클랜드에서 식당을 운영하고 있는 최호, 이연옥 부부. 그들은 두 사람 공동명의로 된 주택을 소유하고 있으며 계속 그 집에서 살고 있었다. 얼마전에 아들이 집을 사서 독립해 나갔다. 아들이 산 집은 조금 멀리 떨어져 있기에 아들의 얼굴을 보기가 쉽지 않았다. 엄마 이연옥씨의 주장으로 그들은 살던 집을 팔고 아들이 새로 산 집 근처에 집을 사서 이사했다. 여전히 부부 공동명의로 구입했다. 6개월 가량 그 집에 살았을까, 아들은 다시 다른 곳으로 이사를 가버렸다. 집안에 해가 너무 많이 든다는, 납득하지 못할 이유를 대면서 말이다. 한번 이사하기가 어렵지, 두번은 쉬웠다. 부부는 미련없이 6개월만 살던 집을 팔고 다시 아들이 새로 산 집 근처로 이사갔다. 최호, 이연옥 부부는 두 사람 공동명의로 집을 구입했다가 6개월만에 팔았지만 두 사람 ‘모두’ 그 집에 거주하고 있었기 때문에 매매차익에 대한 과세가 면제된다.
공동명의로 보유하고 있는 주택이라하여도 직접 거주하고 있던 소유주에 대해서는 매매차익에 대한 과세가 면제된다. 달리 표현하자면, 공동 소유주라 하여도 직접 거주하지 않은 사람에게는 매매차익에 대해 과세가 이루어질 수도 있다는 것이다. 즉, 어떤 부동산 거래에 대해서 소득세가 부과되는가의 여부는 그 부동산의 특성에 따라 결정되는 것이 아니라, 소유주의 조건에 따라 결정되는 것이다. 여기서 한걸음 더 들어가 생각해보면, 집을 한채 판매했는데 그 집의 공동소유주 중의 어떤 사람은 매매차익에 대해 소득세를 내지 않아도 되는데, 또 다른 소유주는 소득세를 내야하는 상황이 벌어질 수 있다는 것이다.
[사례 3] 일러스트레이터 최웅의 여자친구 국연수 씨. 그녀는 할머니와 함께 살고 있다. 그녀가 살고 있는 집은 그녀의 힘으로 구입한 것이지만 할머니와 그녀의 공동명의로 구입하였다. 부동산 등록부에 별다른 지분 표시를 하지 않았기에 국연수 씨와 할머니는 각각 50%의 소유권을 가지고 있는 것으로 취급되었다. 오클랜드에서 직장생활을 하던 그녀는 유럽의 지사로 발령을 받아 상당기간 프랑스 파리에서 거주하였다. 국연수 씨 없이 혼자 집에서 살던 할머니는 조금 더 아담한 집에서 살기를 희망하여 국연수 씨의 동의하에 살던 집을 판매하였다. 할머니는 본인 명의의 집에 직접 거주했기에 매매차익에 대한 과세가 적용되지 않는다. 그러나 국연수 씨의 경우는 이야기가 조금 달라진다. 그녀는 할머니와 공동명의로 소유한 집의 소유주이지만, 상당기간 그 집에서 거주하지 않았고, 그녀의 주된 거주지는 파리에 있는 것으로 확인되었다. 따라서 매매차익 중 국연수 씨의 몫에 해당하는 50%는 그녀의 과세소득으로 처리되고 이에 대해서 소득세를 납부하게 되었다.
[사례3의 교훈] 자녀(또는 손주)와 공동명의로 집을 보유하고 있는 경우, 그 자녀가 외국에 장기간 나가서 거주하게 되는 경우에는 자녀를 그 집의 소유주 명의에서 빼주는게 좋다. 그 집을 10년 이상 보유하고 있었다면 관계없다.
부모와 자식이 공동으로 주택을 소유하는 경우는 의외로 드물지 않다. 드물지 않은 상황이지만, 바로 위 사례를 읽고 나니 뭔가 조금 불안함이 느껴지지 않는가?
[사례 4] 볕이 조금 덜 드는 집을 찾던 일러스트레이터 최웅 씨. 드디어 그는 마음에 드는 집을 발견했다. 하지만 자기가 가지고 있는 자금에 비해 규모가 조금 더 큰 집이었다. 너무나도 그 집이 맘에 들었던 최웅 씨는 아빠에게 도움을 청했다. 은행융자를 얻을까도 생각해 보았지만, 부모님이 그간 매우 성공적으로 식당을 운영해온 것을 알고있기에 차라리 아빠에게 돈을 빌려서 우선 집을 구입하고, 그렇게 빌린 돈은 차차 갚아나가리라 생각한 것이다. 아빠 최호 씨는 이러한 아들의 부탁을 흔쾌히 들어주었다. 그러나 계산이 정확한 사업가답게 그는 아들이 빌린 돈을 다 갚을 때 까지는 그 집의 소유권을 두 사람 공동으로 해두자고 요구했다. 이렇게 해서 최웅 씨가 새로 찾은 집은 아빠 최호와 아들 최웅 두 사람의 공동명의로 구입되었다. 채광이 적절한 새집에서 최웅씨는 행복한 작업생활을 이어갔다.
두 사람이 공동명의로 구입하는 시점까지는 아무런 문제가 없다. 위기는 수면아래 잠들어 있을 뿐이다. 눈이 빠른 독자라면 이미 눈치를 챘을지도 모른다. 아빠 최호 씨가 소유권은 있지만 그 집에 살고 있지 않기에, 비극이 곧 시작될지도 모른다는 것을. 슬픈 예감은 결국 틀리지 않는다.
[사례 5] 작업하기에 볕이 적당한 집을 산 최웅 씨. 그 집을 사며 아빠에게 빌린 돈 때문에 자기 집의 명의가 아빠와 공동으로 되어있는 것이 늘 찜찜했다. 집을 산지 3년이 지났을 무렵 최웅 씨는 그간 모은 돈으로 드디어 아빠에게 빌린 돈을 모두 갚을 수 있었다. 그리고 집의 명의를 자신의 단독 명의로 돌릴 수 있었다. 아빠 최호 씨 입장에서 보자면 그 집의 소유주에서 이름이 빠진 것이다. 그리고 몇달이 지났을까, 최호 씨는 IRD로부터 편지를 받았다. 주거용 부동산의 지분을 보유하다가 처분한 기록이 보이는데, 그 지분매각에 대해 소득세가 부과될 수 있는지를 살펴보고 해당되는 경우 소득세 신고에 적절한 소득을 신고하라는 친절한 안내 편지였다.
그렇다, 최호 씨는 그 집의 50% 지분을 보유하고 있다가 그 지분을 판매한 것이 된다. 그는 그 집에 직접 살고 있지 않았다: 당연히 그는 아내와 공동으로 구입한 자기집에서 살고 있었다. 따라서 최호 씨는 50%지분을 보유한 최웅 씨의 집에 대해 실거주자 면제조항을 주장할 수 없다. 이에 따라 최초 구입시점의 금액과 지분 처분 시점의 시세와의 차액의 50%를 과세소득으로 신고하여야 한다.
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