주택가격 하락세에 렌트비는 상승?
부동산 가격과 마찬가지로 주택 렌트비도 떨어질 것으로 예상하는 세입자들은 크게 실망할 수 있다. Infometrics의 경제학자 Brad Olsen은 단순히 금리나 집값뿐만 아니라 여러 가지 요인들이 지난해 렌트비 책정에 영향을 주었다고 말했다.
부동산 가격이 크게 증가할 것 같지 않고 일부 지역에서는 하락하고 있음에도 불구하고, 집값보다는 집주인의 전체적인 비용들이 렌트비 변동에 더 관련이 있다고 CoreLogic의 Nick Goodall이 말했다. “집주인들을 포함하여 뉴질랜드에 있는 모든 사람들은 당장 생활비 증가의 영향력을 느끼고 있다. 집주인의 경우 모기지 금리의 상승, 주거 적합성 기준(healthy homes standards)을 따르기 위한 비용과 주택임대법(Residential Tenancies Act)개정이 바로 그것이다. 이로 인해 집주인들이 압박을 받고 투자 구매가 줄어들 수 있으며 결국 임대할 곳이 줄어들 수 도 있다.”고 덧붙였다.
전국에서 상당히 많은 수의 집주인들이 보험료와 대출 금리 등 감당해야 하는 비용들이 모두 올랐다고 이야기한다. 더 중요한 것은, 임대를 원하는 사람들이 임대주택 수보다 많다는 것이다. 이 불균형 때문에 시장이 압박을 받고 있다.
CoreLogic에 따르면, 이번 달 임대 가능한 부동산은 1만 개이며, 이는 12개월 전 1만 3천개에서 감소한 수치이다. Stats NZ에 따르면 2022년 3월까지 전국적으로 렌트비는 3.68% 상승했으며, Masterton, Taupo, Rotorua 등 일부 도시들은 30년 만에 가장 큰 폭의 상승율을 보였다. 반면 Central Auckland에서는 국제 학생과 해외 노동자가 줄어들면서 렌트비가 떨어졌는데, 덕분에 저렴하게 구할 수 있는 곳이 있다고 한다. “까다로워진 규제로 인해 투자자의 활동이 줄어들고 이는 결국 공급에 영향을 미칠 것이다. 비용이 더 증가하면 투자 부동산의 재정을 운용하는 것이 더 어려워질 것이다.”라고 Goodall이 말했다.
그런데 문제는 특히 소득 하위층의 세입자가 이를 감당할 수 있느냐는 것이다. Goodall은 “선택의 여지가 없다”고 말했다. 집주인들은 렌트비를 올릴 수 있는 능력이 있고, 세입자들은 비용이 오르더라도 렌트비를 내야 하기 때문에 이를 받아들일 수 밖에 없다. 집주인 모두가 렌트비를 올리진 않더라도 일부는 2020년 렌트비 동결 기간에 잃었던 만큼 되찾고 싶어할 것이라고 Goodall이 말했다. 또한 주택임대법의 개정으로 이제 렌트비는 1년에 한번만 인상시킬 수 있다고 한다. 임금 상승도 또 다른 요인이 될 수 있는데, 이로 인해 렌트비도 오를 것이라고 Infometrics의 Olsen은 말했다.
Goodall과 Olsen은 렌트비 인플레가 연간 3%로 되돌아갈 것이며, 렌트비가 낮아지지는 않더라도 내년에 걸쳐 상승률이 둔화될 것이라고 예측했다. Olsen은 주택시장을 약화시키고 있는 요인들이 결국 렌트비에도 영향을 주겠지만, 전국적으로 렌트비가 크게 하락할 것이라고 기대하는 것은 허황된 꿈이라고 조언했다.
