■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 163회
상업용 리스계약의 체결 (5)
– Sublease (계속)
3. Sublease 세부사항의 확정
Landlord의 승인을 받았다면, 다음으로 신경써야 하는 부분은 sublease의 구체적인 조건들을 sub-tenant와 합의하여 확정해야 한다.
(1) 리스 물건의 일부를 sublease 줄 것인지, 아니면 전부를 sublease줄 것인지
각각의 경우에 맞는 sublease의 범위나 권리 의무 사항들을 구체적으로 정해야 한다. 그렇지 않을 경우 향후 이런저런 불필요한 분쟁에 시달릴 수가 있기 때문이다.
특히 일부 공간을 sublease줄 경우, 본인의 비지니스 운영에도 직●간접적인 영향이 있을 수 있으므로 주의해야 한다. 본인과 sub-tenant의 비지니스 형태나 동선, 기구나 비품이 차지하는 공간, 종업원 수 등을 감안할 때 해당 공간을 공유하는 것이 적정한 지를 살펴서 이에 맞는 sub-tenant를 받아들일 필요가 있다.
(2) Sub-tenant와의 비용 분담은 어떻게 할 것인가
기존의 리스계약에서 발생하는 렌트비와 outgoings를 sub-tenant에게 어떻게 분담시킬 것인지 미리 계산해 보고, 협의하여 정해야 한다.
비용의 분담은 전체 공간에서 sublease를 주는 공간의 비율에 맞게 정하는 것이 통상적이지만, 반드시 그런 것은 아니다. 예컨대, sub-tenant가 사용하는 공간의 비율이 50% 정도이지만, 전기나 수도를 훨씬 많이 쓰는 비지니스라면 그런 부분을 추가로 더 분담시켜 50% 이상으로 상향 조정할 필요가 있을 것이다.
(3) 기존의 리스계약과의 관계에서 살펴야 할 사항들
Sublease를 줬다 하더라도, 본인이 기존의 리스계약 하에서 tenant로서 지켜야 할 의무사항들은 그대로 존속한다.
예컨대, sub-tenant가 렌트비나 outgoings를 제때 지불하지 않는 경우 대신하여 지불해야 한다. 통상적으로는 sub-tenant가 landlord에게 직접 내지 않고, 본인이 먼저 sub-tenant에게 받은 후 전체 렌트비와 outgoings를 한꺼번에 landlord에게 지불하지만, 어느 경우이든 sub-tenant에 대한 궁극적인 책임은 본인에게 있음을 유의해야 한다.
만일 sub-tenant가 리스 물건에 손상을 입힌 경우 그 수리나 변상의 책임도 본인에게 있다. 물론 사전에 sub-tenant에게 받아서 처리할 수도 있도, 나중에 구상권을 행사할 수도 있을 것이다.
또한 앞서 언급한 바와 같이, sub-tenant가 요구하는 사항이 있으면 landlord와 잘 협의하여 그 동의를 받아줄 것인지를 판단해야 한다. 예컨대 리스 물건에 대하여 공사가 필요한 경우가 대표적일 것이다. Sublease를 주기 전에 미리 동의를 구하는 경우도 있지만, 이미 들어와서 비지니스를 운영하던 중간에도 이런 경우가 발생할 수 있을 것이다.
마지막으로, sublease 계약서 상에서 부여한 sub-tenant의 권리를 적절히 행사할 수 있도록 보장해 주어야 한다.
(4) 정식 Sublease 계약서의 작성
Sub-tenant가 결정되고, 상호 간에 구체적인 제반 조건들에 대하여 합의가 이루어졌다면 정식으로 서면 계약서를 작성할 필요가 있다. 이를 ‘Deed of Sublease’라 부른다.
이 계약서에 명시할 대표적인 사항들은 다음과 같다:
(a) Sublease에 해당하는 정확한 위치와 면적을 기재해야 한다. 필요하면 도면을 첨부해도 좋을 것이다.
(b) 렌트비와 outgoings 등 제반 비용들을 어떻게 분담할 지를 구체적으로 기재하고, 언제 어떻게 지불해야 하는지도 명시할 필요가 있다.
(c) Sublease의 기간을 명시해야 한다. 갱신권을 부여할 거면 결정해서 포함시켜야 한다. 다만 sublease의 총 기간은 기존의 원 리스의 총 기간을 초과할 수 없다.
(d) Sub-tenant도 기존의 원 리스계약의 규정에 구속되지만, sublease 계약에 새로운 규정을 포함시킨 경우에는 그 구체적인 내용을 기재해야 한다.
(e) Sub-tenant의 비지니스 용도을 명시해야 한다. 특히 sub-tenant가 영위하는 비지니스가 본인의 비지니스와 다른 것이라면, 장소 사용의 용도를 별도로 명시해야 한다.
(f) 이 sublease 계약서의 당사자는 본인과 landlord, sub-tenant가 되므로, 3자 모두 이 계약서에 서명해야 한다.
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