■ 데이빗한의 부동산 컬럼
The bright-line property rule (브라이트 라인 규칙)
– 양도세 관련 규칙 (2)
< 지난 호에 이어서 >
메인 주택의 일부가 다른 목적으로 부동산 면적의 50% 이상을 사용하는 경우 메인 하우스 주택에서 제외가 적용되지 않으며 판매 시 이익에 대해 세금(Income Tax)을 내야 합니다.
예를 들어, 부동산의 40%를 메인 주택으로 사용하고 60%를 렌트로 임대하는 경우 해당 부동산을 판매하는 경우 메인 하우스 주택 제외를 사용할 수 없습니다.
그러나 2021년 3월 27일 또는 그 이후에 부동산을 취득한 경우 비 주요 주택 부분과 관련된 판매 이익에 대해서만 세금을 납부합니다.
다음과 같은 경우에도 메인 주택 제외가 적용될 수 있습니다.
(1) 신탁의 수탁자와 신탁의 수혜자 중 한 명이 해당 부동산에 거주하고 기타 조건이 충족되는 경우
(2) 부동산 딜러, 개발자 또는 건축업자 또는 관련자.
하지만 다음과 같은 경우에는 메인 주택 제외가 적용되지 않습니다.
(1) 메인 주택을 사고 팔거나 건축 및 판매하는 규칙적인 패턴이 있는 경우.
(2) 메인 주택을 팔기 직전 2년 동안 메인 주택 제외를 두 번 이상 사용한 경우
(3) 브라이트 라인 기간 동안 메인 집으로 사용하지 않은 경우.
브라이트 라인 기간은 일반적으로 부동산 소유권이 Land Information New Zealand(LINZ)에 등록된 날짜(잔금일-Settlement date)인 부동산을 구입한 날짜에 시작하여 구속력 있는 판매 및 구매 계약을 체결할 때 종료됩니다.
2021년 3월 27일 또는 그 이후에 취득한 주 주택으로 사용되는 부동산 판매
브라이트 라인 기간 동안 귀하의 부동산을 메인 주택으로 100% 사용한 경우 메인 주택 세금 제외가 적용됩니다. 주택을 해당기간 소유하고 판매할 때 판매 이익에 대해서는 세금을 내지 않습니다.
용도 변경 규칙 (Change-of-use rule)
귀하의 메인 주택이 브라이트 라인 기간 동안 연속 기간 또는 12개월 이상의 기간 동안 메인 주택으로 사용되지 않은 경우, 메인 주택 제외는 해당 기간에 적용되지 않습니다. 해당 기간과 관련된 판매 이익 부분에 대해 세금을 납부합니다. 이것은 “사용 변경 규칙” (Change-of-use rule)이라고 합니다..
예를 들어, 소유자는 브라이트 라인 기간이 시작된 후 6년 후에 부동산을 팔았고 그 6년 브라이트 라인 기간 동안 해외에서 일하고 거주하는 동안 이사하여 15개월 동안 임대했습니다. 모든 이익은 위의 기간 동안 15개월과 나머지 57개월로 분할됩니다. 15개월 기간에 할당된 판매 이익 금액에 대해 세금이 부과됩니다.
2021년 3월 27일 이전에 취득한 메인 주택으로 사용되는 부동산 판매
브라이트 라인 기간 동안 부동산을 50% 이상 메인 주택으로 사용한 경우 메인 주택 제외가 적용됩니다. 매도자는 그것을 팔 때 이익에 대해 세금을 내지 않게 됩니다.
1개 이상의 부동산에 거주하는 경우
1개 이상의 부동산을 소유하고 거주하는 경우, 어느 것이 부동산 소유자의 메인 주택인지 결정해야 합니다. 부동산 소유자가 메인 주택인지 여부를 결정하려면 다음 사항을 고려해서 정할 수 있게 됩니다.
(1) 소유자의 개인 재산이 보관되는 곳
(2) 각 부동산에 거주하는 데 보내는 시간
(3) 직계 가족이 사는 곳
(4) 소유자의 사회적 유대가 가장 강한 곳
(5) 소유자의 가정 으로 사용하는 곳
(6) 고용, 사업, 경제와 같은 기타 관계가 있는 곳