2022년 부동산 결산과 전망
금리 인상과 LRVs 강화로 하락세 – 주택 가격대에 따른 빈부차 심화 예상도
▲ $20 밀리언 달러에 매도된 5 베드룸 주택
2020년과 2021년은 부동산 최고의 해였다. 매달 최고가를 갈아치우며 주택 가격 상승은 멈출 줄을 몰랐고 키위들은 부동산 상승에 익숙해졌다. 이 같은 붐은 정부의 코비드 대응책 중 하나인 최저 금리 유지와 주택 담보 인정 대출 비율 (LVRs) 완화 정책에 따른 것이었다. 금리 양적 완화 정책이 끝나고 중앙 은행이 금리를 인상하고 LVRs를 강화하기 시작하자 부동산 시장은 반대편으로 돌아섰다. 시장 하향세는 많은 뉴질랜더들에게 충격으로 다가왔다. 올해 부동산 시장은 주택 가격 하락과 매매량 감소, 바이어 중심의 시장으로 요약될 수 있다.
● 지난 해 11월 대비 전국 주택 가격 13.7% 하락
뉴질랜드 부동산 연합(Real Estate Institute)의 ‘주택 가격 인덱스’ 자료에 따르면 11월 주택 가격은 부동산 최정점을 기록했던 지난 해 동월 대비 13.7% 하락했다. 지역별로는 웰링턴이 최고 가격 기록보다 20.8% 떨어졌고 오클랜드 지역은 18.4% 하락했다. 하지만 Quotable Value와 CoreLogic의 최근 자료에 따르면 전국 대부분 지역에서 가격 하락폭이 감소하고 있는 추세이다.
● 11월 전국 평균 주택 가격 $810,000 달러
뉴질랜드 부동산 연합 보고서는 11월 전국 평균 주택 가격이 $810,000 달러라고 집계했다. 지난 해 동월 $925,000 대비 하락했다. 오클랜드 지역은 동기간 $1.3 밀리언 달러에서 $1.065 밀리언 달러로, 웰링턴 지역은 $962,500 달러에서 $795,000 달러로 떨어졌다. 크라이스트처치의 주택 가격도 지난 해 $962,500 달러에서 $795,000 달러로 하락했다.
한편 전국에서 주택 가격이 가장 높은 지역은 퀸스타운으로 지역 중간 가격이 무려 $1.350 밀리언 달러를 기록하고 있다.
● 전국 주택 가격 -최고점 기록 대비 최대 25% 하락 예상?
– 최대 하락폭 현실화 된다해도, 코비드 전 시세 대비 15% 에서 20% 높아
주택 가격 하락 지속이 당분간 지속될 것으로 예상되는 가운데, ASB 은행측은 부동산 시장이 최고가 기록 대비 25%까지 하락할 수 있다고 전망했다. ANZ도 이와 비슷한 22%, 키위뱅크와 웨스트팩 은행 역시 21% 하락을 예상했다. 중앙 은행과 CoreLogic은 최고점 대비 20% 하락을 예상한다고 밝혔다.
CoreLogic 부동산 수석 경제전문가 Kelvin Davidson 은 “이 같은 전망들이 마치 주택 가격 자체가 엄청나게 떨어져 보이는 효과를 보이지만 실상은 그렇지 않다”면서 “추가로 10% 하락이 더 일어난다 해도 코비드 전 부동산 가격에 비하면 여전히 15%에서 20%나 높은 수준이다.”라고 말했다.
● 2022년 기준 금리 인상 – 4.25%
2022년 중앙 은행은 매파적 행보를 보이며 기준 금리를 4.25%까지 끌어올렸다. 내년 기준 금리는 최고 5.5%까지도 오를 수 있다는 전망이 팽배하다. 기준 금리 인상으로 현재 주택 담보 대출 고정 금리는 7% 대를, 변동 이율은 8% 대를 기록하고 있다.
● 주택 가격대에 따른 시세차 심화
2022년 상위 가격대의 주택 시장도 하향세를 면치 못하고 있지만 저가격 대에 비해 금리 인상 등의 영향을 비교적 덜 받고 있는 것으로 나타났다. 올해 가장 높은 가격에 매도된 주택은 오클랜드 Orakei의 Paritai Drive 에 위치한 5 베드룸 주택으로 5월 $20 밀리언 달러에 팔렸다. 이 주택은 2015년 매도가가 $7.3 밀리언 달러였다.
● 존키 전 총리 – 내년 경기 하강 및 부동산 시장 고전, 이후 시장 회복 예상
존키 전 총리는 최근 뉴질랜드 언론 AM Show와의 인터뷰에서 부동산 시장이 붕괴되거나 바닥을 칠 거라 생각하지는 않지만 금리 인상과 경기 하강으로 어려운 한 해가 될 것이라면서 “은행의 대출 승인이 더욱 까다로워질 것으로 예상됨에 따라 주택을 매입할 수 있는 바이어 수가 감소할 것이다. 건설사들은 수요 감소에 따라 새 주택 건설을 결국 감소 중단하게 된다. 결국 주택 공급 증가가 일어나지 않으면 시장 추이를 보던 매수자가 매수를 시작하게 되고 시장도 반등하기 시작할 거라는 게 내 개인적 견해이다.” 라고 말했다.