투자자 활동 줄어들지 않아
부동산 시장의 변화가 계속되는 상황에도 투자자들은 전혀 당황하지 않은 것으로 보인다.
최신 CoreLogic의 구매자 분류 자료로는 8월 오클랜드 부동산 거래의 29%가 투자자(은행에서 모기지를 빌린)에 의한 것이었다. 이는 가장 저조한 성적을 보였던 3월의 25%에서 증가한 값이며 2017년 10월 이후 투자자 비율이 가장 높았던 달이다. 뉴질랜드 중앙은행도 최근 2년 동안 처음으로 부동산 투자자 대출이 늘었다고 발표했다.
CoreLogic은 이를 바탕으로 투자자 활동이 점차 증가하고 있다고 해석했다.
뉴질랜드 정부는 최근 몇 가지 투자자에게 불리한 정책을 발표했다.
가장 최근 임차인의 권리 개선을 위한 임차 법안 변경 제안, 세입자의 건강을 고려하는 Healthy Homes Guarantee가 그러한 정책이며, 또한, 오클랜드 카운실은 에어비앤비와 같은 온라인 사이트를 이용하여 관광객을 받는 집주인에게 추가 세금을 부과한다.
여기에 브라이트라인 기간을 연장하고 네거티브 기어링 폐지를 제안하는 등 투자자에게 불리한 정책을 추진 중이다.
분명 투자자들은 이러한 정부 정책에 불만을 제시하지만 적극 임대주택을 매도하지 않고 있으며 심각하게 활동을 자제하지도 않고 있다.
최근 부동산 투자 세미나에서 시행된 비공식 설문조사에 따르면 투자자 중 ¼이 이러한 정부 정책이 다른 부동산 매입 의사 결정에 영향을 준다고 답했지만, 단지 5% 미만이 이러한 부정적인 영향 때문에 자신이 가지고 있는 투자용 주택을 판매할 것이라고 답했다.
그렇다면 투자자는 정부 정책 영향으로 늘어난 지출을 세입자에게 전가할 것인가?
CoreLogic은 이를 증명하기 위해 최근 노력했으나 아직까지 결과는 확정적이지 않다고 말했다.
무엇보다도 비용을 산출할만한 정확한 데이터가 없기 때문이다.
집주인은 비용을 세입자에게 전가하고 싶겠지만, 세입자의 소득과 지불 능력때문에 렌트비를 올리지 못하기도 한다.
렌트비를 올려서 잘 지내고 있는 세입자를 놓치게 될까 봐, 혹은 렌트가 빨리 나가지 않게 되면 손실이 더 커지기 때문에 쉽게 렌트비 인상을 결정하기 어려운 듯하다.
하지만 집주인으로서 부동산 가격 상승이 멈춘 시장에서는 임대주택을 운영하면서 최소한 손해를 보지 않으려고 할 것이다.
이번 구매자 분류 자료에서 두드러진 또 다른 점은 모기지 없이 현금으로 구매된 투자용 아파트 비율이 늘었다. 아마도 외국인 주택 구매 금지법이 제정되기 전에 아파트를 사두려는 외국인 구매자가 늘어서일 듯도 하다.
CoreLogic의 Nick Goodall 연구원은 정부가 계속해서 투자자를 억제하는 부동산 정책을 시도하여 부동산 투자자 시장도 믿을 수 없을 정도로 복합적인 영향을 받고 있다고 말했다.
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