Buyers using building reports as a price weapon
Harcourts agent David Ding, whose Glenfield and Hillcrest patch is focused on homes around the $900,000 to $1m mark, said he is still seeing a lot of buyers sitting on the fence.
“They’re still waiting for prices to drop 5% to 10% although there are those who will try out an offer.”
Ding said buyers are using builders’ reports – which have ballooned this year to over three-hour long inspections from the traditional 45-minute check – as a hard negotiating tool.
“After they get the report back, I’ve had buyers walk away, or ask for $50,000 or $100,000 price reduction, one buyer asked to replace the roof.
“Vendors haven’t got much power, they just accept it as the price could go lower if they get another offer, if they’re going overseas or into retirement they have no Plan B. We all know the first offer is the best offer.”
The high spots are still there: a basic three-bedroom, one-bathroom home on Sunset Road, Sunnynook, that Ding listed in February had 72 groups view it in three weeks and received five offers.
Ding said the vendor had staged the property, put in a new kitchen and bathroom and got the resulting offers in the first week or two. But such exceptions are rarer this year, in a market Ding characterises as the most challenging in his 15-year career.
But looking across the Tasman to the Sydney market pick-up, Ding expects an Auckland one to follow with the usual six-month lag.
Ben Macky, managing director of Wallace and Stratton, said that buyers are very aware it is their time in the market, so poorly presented properties with vendors who won’t meet the market are languishing.
“Some places may take three months to sell, others just three to four weeks, it depends on the vendor. There are definitely buyers there, but they’re very aware it is a buyers’ market,” he said, adding that many buyers are keen to buy before their finance pre-approvals expire. But it is price sensitive.”
The North Shore high spots, Macky said, are Takapuna and the coastal areas, especially anything with good views. He said buyers are back looking at developments, after nearly two years of shunning buying off-the-plan in some places.
Projects that will be ready for occupancy in three months and those that have dropped prices 10% to 20% are getting the nod. Often these deals are not widely advertised.
“They’re really good buys, but only to a database, as they’re [going for] well under what sold off-the-plan a couple of years ago. Developers are clearing stock out, saying ‘we’ll take less’,” he said, pointing to townhouses in Henderson that are selling for under $500,000 and some in South Auckland for under $300,000 for a one-bedroom.
New Zealand Sotheby’s International Realty managing director for the North, Suzi Matz, said that the over-$4m market is picking up, not just on the waterfront.
The company recently closed on a Takapuna waterfront deal for a property with a CV of $10.6m, but cannot discuss details until it settles later in the year, but Matz said international buyers were starting to fly back in to look at property.
“We’d probably have one a month, it’s definitely picked up this year. We do have a few off-market properties listed, there is a lot of interest from people shopping with $10m.”
빌딩 리포트를 가격 무기로 사용하는 구매자들
Glenfield와 Hillcrest지역에서 $900,000에서 $1m 달러 사이의 주택에 집중하고 있는 Harcourts 에이전트 David Ding은 여전히 많은 구매자가 관망하고 있다고 말했다.
“구매를 시도해 보겠다는 사람들도 아직 여전히 가격이 5~10% 떨어지기를 기다리고 있다.”
Ding은 구매자들이 기존의 45분 점검시간에서 올해 3시간 이상으로 늘어난 빌딩 리포트를 협상 도구로 활용하고 있다고 말했다.
“보고서를 받은 후 구매자가 그냥 가거나 $50,000 또는 $100,000로 가격 인하를 요청하는 경우도 있었고, 한 구매자는 지붕 교체를 요구하기도 했다” 며 “공급업체는 다른 제안을 받으면 가격이 더 낮아질 수 있고, 해외로 나가거나 은퇴할 경우 플랜 B가 없으니 그냥 받아들인다. 우리 모두 첫 번째 제안이 가장 좋은 제안이라는 것을 알고 있다.” 고 덧붙였다.
인기 매물은 여전히 존재한다. Ding이 2월에 매물로 내놓은 Sunnynook의 Sunset Road에 있는 침실 3개, 욕실 1개짜리 기본형 주택은 3주 동안 72개 그룹이 이 집을 보았고 5건의 오퍼를 받았다.
Ding은 이 매물을 내놓고 새 주방과 욕실을 설치한 후 첫 1~2주 만에 오퍼가 들어왔다고 말했다. 하지만 Ding은 15년 경력 중 가장 어려운 시장으로 꼽는 올해는, 이러한 예외가 드물다고 말한다.
하지만 Tasman건너 Sydney 시장으로 향하는 Auckland 시장도 보통 6개월의 시차를 두고 그 뒤를 따를 것으로 Ding은 예상한다.
Wallace and Stratton의 전무 이사 Ben Macky는 구매자들이 지금이 바이어 마켓이라는 것을 잘 알고 있기 때문에 시장에 맞지 않는 공급업체와 함께 제대로 제시되지 않은 부동산은 인기가 떨어지고 있다고 말했다.
“어떤 매물은 3개월이 걸리기도 하고, 어떤 매물은 3~4주 만에 팔리기도 하는데, 이는 매도인들에 따라 다르다. 분명 구매자들이 있지만, 그들은 이 시장이 매수인 우위시장이라는 것을 잘 알고 있다.”라고 그는 말하며 많은 구매자들이 금융 사전 승인이 만료되기 전에 구매하기를 원한다며. 하지만 가격에 민감하다.”라고 덧붙였다.
Macky는 The North Shore에서 가장 인기 있는 곳은 Takapuna 해안 지역, 특히 전망이 좋은 곳이라고 말했다. 그는 일부 지역에서 거의 2년 동안 계획에 없던 구매자들이 다시 개발을 검토하고 있다고 말했다.
3개월 안에 입주할 수 있는 프로젝트와 가격이 10%에서 20%까지 하락한 프로젝트가 주목을 받고 있다. 이러한 거래는 종종 널리 광고되고 있지 않다.
“몇 년 전 분양가보다 훨씬 낮은 가격에 거래되고 있기 때문에 정말 좋은 매물이긴 하지만 데이터베이스에만 존재할 뿐이다. 개발업자들은 ‘더 적게 받겠다’며 재고를 정리하고 있다.”고 그는 말하며 Henderson의 타운하우스가 $500,000 이하에, South Auckland의 일부 타운하우스가 침실 1개에 $300,000 이하에 판매되고 있다고 지적했다.
뉴질랜드 Sotheby’s international Realty의 Suzy Matz의 북부 담당 전무이사는 해안가뿐아니라 $4m 이상의 시장도 회복세를 보이고 있다고 말했다.
이 회사는 연말까지 세부 사항을 논의할 수는 없지만 최근 Takapuna 해안가에 위치한 $10.6m 규모의 부동산 거래를 성사시켰음에도 Matz는 해외 구매자들이 부동산을 살펴보기 위해 다시 방문하기 시작했다고 말했다.
“한 달에 한 건 정도는 있을 것 같고, 올해는 확실히 회복세를 보이고 있다. 몇 개의 비시장용 부동산이 등록되어 있으며, $10m로 쇼핑하는 사람들로부터 많은 관심을 받고 있다.”