What the home loan shake-ups really mean for the housing market
1. Loan to value rules are about to ease
Last week, the Reserve Bank of New Zealand (RBNZ) announced their intention to slightly loosen the loan to value ratio rules (LVRs) on June 1. It wasn’t a surprise that this is their plan, but the timing of the announcement did take most people aback – coming well before the previously-implied plan of around March next year, which will be when debt to income (DTI) ratio rules are set to commence.
There’s no sense here that the RBNZ feels that they need to rescue the market. Indeed, that’s not actually its job, and even after recent falls, house prices may still be slightly above a normal/equilibrium level. This is more about its perception that some credit-worthy borrowers are being unjustifiably turned away. Overall, the tweak to LVRs isn’t huge, but it does add to the sense that prices may be about to stop falling – for better or worse (depending on your perspective).
Wednesday’s Financial Stability Report from the RBNZ will no doubt provide a lot more detail around its LVR thinking, as well as potentially an update on its DTI plans.
2. CCCFA comes back into the spotlight
On Thursday this week, the CCCFA rules will loosen again, essentially with banks now able to ignore more of a borrower’s discretionary spending, on the assumption that if they did run into financial trouble down the track they’d still prioritise the mortgage and cut those extra spending items. On balance, this basically adds a bit more demand to the market now – although high mortgage rates (and serviceability test rates) are obviously still a key hurdle for would-be borrowers.
3. It’s still a jobfull recession
Across a bunch of economic data releases last week – ANZ’s April business and consumer confidence data, as well as the March NZ Activity Index – we still appear to be in recession, give or take. But employment continues to rise, with filled jobs up by 0.4% in March. Given skills shortages, firms are hanging onto workers, even as their business volumes slide a bit, i.e. a jobfull recession.
4. Labour market yet to crack
The key economic data release this week will be the official Q1 labour market figures from Stats NZ on Wednesday. The monthly data in this regard has generally remained pretty solid, including of course the filled jobs figures discussed above. And even if the unemployment rate is shown to have increased a bit in the first three months of the year, don’t forget that it could simply be due to a larger labour force (but new entrants to the market finding it harder to secure a job) rather than outright job losses amongst existing employees. On the whole, a flattish unemployment rate in Q1 wouldn’t be a surprise, with limited implications for monetary policy or the housing market. At most, one final official cash rate increase, of 0.25 percentage points, still seems likely on May 24.
5. Construction remains a key focus too
Stats NZ will publish the March dwelling consent figures on Thursday, and it seems likely that the downwards trend will continue. However, the waters could be muddied a little by the increase in insulation standards that is now required in the building code from today. Anecdotally this could add 5% to the value of a consent, meaning some people may have tried to rush these through over March and April to avoid the additional cost. That hints at a temporary spike, but then a renewed drop on consents from the May data onwards.
주택 대출 개편, 주택 시장에 실제로 어떤 의미가 있나
주택 대출 개편이 주택 시장에 실제로 의미하는 것
1. 가치 대비 부채 (LVR) 규정이 완화될 예정
지난주 뉴질랜드 중앙은행(RBNZ)은 6월 1일에 주택담보대출비율(LVR) 규정을 완화할 계획이라고 발표했다. 예측 못한 계획은 아니었지만, 발표 시기는 대부분의 사람들을 놀라게 했다. 이전에 암시되었던 내년 3월경, 즉 소득 대비 부채(DTI) 비율 규제가 시작되기 훨씬 전에 발표가 이루어졌기 때문이다.
RBNZ가 시장을 구제해야 한다고 느끼는 것은 이해가 되지 않다. 실제로 이는 RBNZ가 할 역할이 아니며, 최근 하락 이후에도 주택 가격은 여전히 정상/균형 수준보다 약간 높을 수 있다. 이는 신용도가 높은 일부 대출자들이 부당하게 외면당하고 있다는 인식에 더 가깝다. 전반적으로 LVR의 조정 폭은 크지 않지만, 관점에 따라 좋든 나쁘든 가격 하락이 곧 멈출 수 있다는 느낌을 더해준다. 수요일에 발표될 RBNZ의 금융안정 보고서에는 LVR에 대한 자세한 내용과 함께 DTI 계획에 대한 업데이트가 포함될 것이다.
2. 다시 주목받는 CCCFA
이번 주 목요일, CCCFA 규정이 다시 완화되어 은행은 대출자가 재정적인 문제가 발생하더라도 모기지를 우선시하고 추가 지출 항목을 삭감한다는 가정 하에 대출자의 재량적 지출을 크게 상관하지 않게 된다. 높은 모기지 금리(및 사용성 테스트금리: Serviceability test rates)가 여전히 대출 희망자에게 주요 장애물인 것은 분명하지만, 균형적으로 볼 때 이는 기본적으로 현재 시장에 조금 더 많은 수요를 추가하는 것이다.
3. 여전히 고용 수준 높은 불황이다
지난주 발표된 여러 경제 데이터(ANZ의 4월 기업 및 소비자 신뢰도 데이터, 3월 뉴질랜드 활동 지수 등)를 종합해 볼 때, 뉴질랜드는 여전히 경기 침체기에 있는 것으로 보이지만 고용은 계속 증가하여 3월에 일자리가 0.4% 증가했다. 기술 인력 부족을 감안할 때, 기업들은 사업 규모가 다소 감소하더라도, 즉 고용 불황이 지속되더라도 근로자를 고용하고 있다.
4. 아직 깨지지 않은 노동 시장
이번 주에 발표되는 주요 경제 데이터는 수요일에 발표되는 뉴질랜드 통계청의 1분기 노동 시장 공식 수치이다. 이와 관련된 월별 데이터는 위에서 설명한 일자리 충원 수치를 포함하여 일반적으로 매우 견고하게 유지되었다. 올해 1분기 동안 실업률이 약간 상승한 것으로 나타나더라도 이는 기존 직원의 실직보다는 노동력 증가(신규 진입자의 일자리 확보가 더 어려움)에 따른 것일 수 있다. 전반적으로 1분기 실업률 하락은 놀랄 일이 아니며 통화 정책이나 주택 시장에 미치는 영향은 제한적이다. 기껏해야 5월 24일에 0.25%포인트의 최종 공식 기준금리 인상이 있을 것으로 보인다.
5. 건설도 여전히 주요 초점
뉴질랜드 통계청은 목요일에 3월 주거 동의 수치를 발표할 예정이며, 하락 추세는 계속될 것으로 보인다. 그러나 오늘부터 건축법에서 요구되는 단열 기준이 높아짐에 따라 상황이 약간 모호해질 수 있다. 일례로 이것은 5%동의 수치를 추가할 수 있으며, 이는 일부 사람들이 추가 비용을 피하기 위해 3 월과 4 월에 걸쳐 건축 시행을 서두르려고 시도했을 수 있음을 의미한다. 이로 인해 일시적으로 동의가 급증했지만, 5월 데이터부터는 다시 감소세로 돌아섰다.