■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
플랫소득 신고와 모기지 이자의 비용처리
주택융자이자의 비용처리 제한 (Interest Limitation)
투자목적으로 구입한 주거용부동산(렌트주택)은 융자이자의 비용처리 여부에 따라 4가지로 구분해 볼 수 있다.
2021년 3월 27일 이전에 구입한 렌트주택: 이자 지급액의 비용처리가 점진적으로 제한된다
2021년 3월 27일 이후에 구입한 렌트주택: 이자 지급액의 비용처리가 허용되지 않는다
신축주택 (new build): 완공시점부터 20년간 이자를 비용으로 처리할 수 있다
예외적인 주거용 부동산 (Excepted Residential Land: ERL): 기한 제약없이 이자의 비용처리가 허용된다
실거주 주택에 대한 예외규정
소유주가 직접 거주를 하는 주택(실거주 주택)은 렌트를 주는 주택과 같은 투자용 부동산이 아니기 때문에 융자이자의 비용처리에 대한 제한 (Interest Limitation) 규정의 적용을 받지 않는다. 기한 제약없이 모기지 이자를 비용으로 처리하는 것이 허용되는 ‘예외적인 주거용 부동산 ERL’의 리스트에 실거주 주택(main home)이 포함되어있기 때문이다.
하지만…
융자이자의 비용처리에 대한 제한 규정을 적용받는 다는 것은, 융자이자를 비용으로 처리하지 못한다는 의미이다. 하지만, 융자이자의 비용처리에 대한 제한규정의 적용을 받지 않는다는 것이 융자이자를 항상 비용으로 처리할 수 있다는 것은 아니다.
소득세 계산의 맥락에서 어떤 지출이 비용으로 처리되기 위해서는 그 지출이 (소득세를 납부하게 되는) 수입을 만들어 내는 데 사용되어야 한다는 전제조건이 있다. 소유주가 직접 거주하는 주택에서는 아무런 소득이 발생하고 있지 않기 때문에, 그 집을 유지하는데 들어가는 지출들을 소득세 정산 과정에서 비용으로 처리하지 않는다. 따라서 실거주 주택을 구입하는데 사용된 모기지융자금에 대한 이자 지급액 역시 비용으로 처리하지 않는다.
실거주 주택은 융자이자의 비용처리에 대한 제한 규정의 적용을 받는 것은 아니지만, 그렇다 해서 융자이자를 비용으로 처리하는 것도 아닌 것이다.
만약 소득이 발생한다면?
소유주가 직접 거주하는 실거주 주택의 방 하나와 같은 일부 공간을 세를 주고 돈을 받는 경우가 있다. 흔히 플랫소득(Flat Income)이라고 부르는 이러한 소득도 주택 소유주의 개인소득세 신고에 소득으로 포함하여야 한다. 소득세를 내야 한다는 의미이다. 소득세를 내야하는 소득이 생긴다면 그에 상응하는 비용도 인정받을 수 있다.
즉, 이렇게 실거주 주택이지만,
플랫소득이 발생하고 있다면,
주택 유지 비용의 일부를 플랫소득을 상쇄하는 비용으로 처리할 수 있으므로,
이러한 맥락에서 모기지 융자에 대한 이자 지급액도 비용으로 처리할 수 있다.
두 가지 유의점
실거주 주택의 일부 공간에서만 소득이 발생하는 것이기에, 융자 이자 지급액 전체를 비용으로 처리하지는 못한다. 전체 공간 중에서 소득을 발생하는 데 사용되는 공간 (즉 플랫을 주는 공간)의 비율만큼 만의 이자지급액을 비용으로 처리할 수 있다.
그리고, 실거주 주택을 담보로 얻은 모기지에 대한 이자라는 이유만으로 비용처리 자격을 얻지는 못한다. 실거주 주택을 구입하는데 사용된 모기지 융자금에 대한 이자만을 플랫소득을 상쇄하는 비용으로 처리할 수 있다.
따라서, 실거주 주택을 보유하던 중에 그 집을 담보로 추가 융자를 받은 것이 있다면, 이 추가 융자에 대한 이자는 플랫소득을 상쇄하는 비용으로 처리할 수 없다.
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