■ 이완상 변호사의 법률컬럼 제 183회
주거용 부동산 거래 – 4편
4. 명의의 문제 (Ownership)
매입한 부동산을 등기할 때 누구 명의로 할 것인가도 중요한 문제이다.한번 등기한 이후에 바꾸려면 추가적인 절차와 비용의 문제가 생기게 된다.
통상적으로는 부부가 공동 명의로 등기하는 경우가 많지만 꼭 그렇지만도 않다.
회사 명의로,또는 Family Trust의 trustee 이름으로 등기할 수도 있다.친구 또는 비지니스 파트너와 공동 명의로 등기하는 경우도 있고,부부라 하더라도 어느 한 사람의 이름으로 등기하는 경우도 있다.
법률혼인가 사실혼인가에 따라 나중에 추가적인 이슈가 생길 수도 있다.또한 누구 명의로 등기하느냐에 따라 납부해야 할 세금이 달라질 수도 있다.
특히 부부 간에는 통상 ‘joint tenants’로 등기하여,어느 한쪽이 사망하는 경우 소위 ‘survivorship’에 따라 생존 배우자에게 소유권이 자동으로 넘어가는 경우가 있는 반면,등기할 때 아예 부부간 각자의 몫을 정하여 ‘tenants in common’ 형태로 등기하면 나중에 한쪽이 사망하더라도 그 몫이 생존 배우자에게 넘어가지 않고 망자의 유산으로 남게 하는 경우도 있다.이 문제는 유언장에 해당 물건을 유산으로 포함시킬 수 있는지 와도 연관된다.
최근들어 부쩍 제기되는 이슈는,집을 살 때 부모에게 도움을 받는 경우 그 돈이 대출 (loan)인지 증여 (gifting)인지 명확히 해두어야 한다는 점이다.그에 따라 ‘Loan Agreement’나 ‘Deed of Gifting’ 문서를 만들어 놓아야 추후 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.
특히 loan인 경우 부모는 해당 부동산에 이해관계 (interest)가 생기므로 개인 mortgage나 caveat 등을 등기할 여지가 생기게 되고,이는 본인이 재산권 행사를 할 때 제약요인으로 작용할 수도 있다.
5. 비용의 문제 (Costs)
부동산을 매매할 때는 여러가지 비용의 문제가 생길 수 밖에 없다.간혹 에이전트의 commission 비용을 절감하기 위해 사인 간에 직접 매매계약을 체결하는 경우 (private treaty)도 있지만, 부동산 거래에는 본인이 커버할 수 없는 법적,서류적,절차적 문제들이 언제든지 생길 수 있으므로 재고할 필요가 있다.호미로 막을 일을 가래로도 못 막게 되는 일이 생길 수 있음에 유의할 필요가 있다.
판매자와 구매자로 나누어 수반되는 비용들에 대해 살펴 보자.
판매자
– 부동산 에이전트의 commission: 각 부동산 회사마다 요율이 다르므로 설명을 듣고 비교하여 정하면 된다.
– 수도요금 (water rates):통상 변호사를 통해 수도회사에 settlement date에 계량기를 읽고 invoice를 보내 달라고 요청하게 된다.
– 재산세의 정산:통상 변호사를 통해 settlement date를 기준으로 판매자와 구매지간 정산한다.
– 바디콥 비용: Levy 정산 및 바디콥 Disclosure Statements발급 비용을 지불해야 한다.
– Mortgage 해지 비용:은행과 등기소(LINZ)에 소정의 비용을 지불해야 한다.
구매자
– 융자신청 심사비:은행에 융자를 신청할 때 심사비용을 받는 경우가 있다.
– 집 보험료:구매하는 집에 대한 보험을 가입해야 하며,보험증서는 융자은행에도 제출해야 한다. Unit title의 경우 바디콥에서 보험을 가입하고, levy를 통해 징수하게 된다.
– Title search 비용:변호사가 해당 부동산의 등기부를 확인하기 위해 등기소에 내는 실비 성격의 비용이다.
– 감정평가 비용:집에 대한 감정평가를 하게 되면 평가사에게 지불하는 비용이다.
– Builder’s report 및 마약검사 비용:해당 조건을 실행하기 위해 전문가에게 지불하는 비용이다.
– 소유권 등기 및 모기지 등록 비용: settlement와 동시에 등기 이전 받을 때 등기소에 지불해야 하는 비용이다.
– 바디콥에 추가 정보 (additional disclosure)를 요청하는 경우 그에 따른 비용을 지불해야 한다.
– 기타 변호사 비용,이사비용 등이 수반한다.
* 이 글에 대한 저작권은 이완상 변호사에게 있습니다. 필자의 명시적 서면동의 없는 무단 전재 복사 배포 및 인용을
금합니다. 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로, 특정 고객을 위한 법률조언이 아니므로, 필자와의
정식수임계약 없이 독자 임의로 내린 법률적 결정에 대하여 어떤 책임도 지지 않음을 밝힙니다.