과거로부터의 교훈
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오클랜드 주택 가격은 이대로 유지될까? 아니면 호주 시드니처럼 하락하게 될까? 부동산 전문가조차도 주택 가격 향방에 대해 확실한 답을 내리지 못하고 있다.
OneRoof는 오클랜드 주택 판매 중간값이 지난달 하락하였고, 정부 부동산 정책으로 올해 부동산 시장의 성장이 둔화할 것이라고 경고했다.
이웃 나라 호주의 주택 가격은 이미 10%까지 하락하였고 올해 더 하락할 거라는 전망이 있다. 여기에 뉴질랜드 정부의 부동산 정책 변경에 대한 불안감으로 뉴질랜드 부동산 시장도 흔들릴 수 있다.
뉴질랜드의 마지막 부동산 침체기는 약 10년 전이었다.
미국 주택 시장의 위기로 인해 세계 경제가 붕괴할 위험에 처했던 세계금융위기 영향으로 2007년 4월부터 2011년 4월까지 뉴질랜드 실제 주택 가격은 15% 하락하였고, 실업률은 4%에서 6.5%로 증가했다. 은행들은 신규 주택 건설에 대한 대출을 거의 중단했었다.
부동산 투자자인 Jolene Bagby와 Jacek Baranowski는 2007년에 오클랜드 왕가파라오아에 집을 사서 서브 디비전을 한 후 재판매할 계획 중에 세계금융위기를 만났다고 한다. 2007년 부동산 가격이 가장 높을 때 집을 샀는데, 부동산 경기가 침체하여 2008년에 상당한 돈을 손해 보고 팔았다. 그 당시 금리가 9%여서 렌트로는 모기지 비용을 충당할 수 없어 팔 수밖에 없었다.
리뮤에라 Bayleys의 David Rainbow 에이전트는 4번의 부동산 침체기를 겪었다고 전했다. 세계금융위기를 지나고 나서 오클랜드뿐만 아니라 뉴질랜드 대부분 도시의 주택 가격이 크게 상승했다.
부동산 시장이 뜨거울 때는 곧 가격이 하락할 것이라며 기다리려는 사람이 있다. 또, 주택 시장이 차가울 때는 가격이 계속 하락할지 모른다며 주택 구매를 미루기도 한다.
네 번의 부동산 파도를 겪은 Rainbow 에이전트는 결국 집을 사고팔기에 가장 좋은 시기란 없다고 조언한다. 대부분 사람은 집을 팔고 바로 집을 사기 때문에 시장 가격은 크게 문제가 되지 않는다. 단지 투자자라면 냉각기에 무리하지 않는 게 좋다.
Barfoot & Thompson에서 34년간 부동산 에이전트로 일하고 최근에 은퇴한 Jeff Cate는 현재 부동산 시장을 예측하기란 쉽지 않다고 말했다.
아마도 집값이 계속 내려갈 것이라는 확신을 가지고 집을 팔고 몇 년 동안 렌트로 살 계획을 하는 사람도 있을 것이다. 하지만 만일 집값이 오르게 된다면 다시는 집을 살 수 없게 될지도 모른다. 부동산 시장이 침체하였을 때 구매자는 훨씬 좋은 조건의 집을 고를 수 있는 장점이 있다.
부동산 시장이 뜨거울 땐 구매자들은 CV보다 더 높은 가격을 주고서라도 집을 사려고 한다. 반면 시장이 차가울 때는 CV보다 낮은 가격으로 집이 거래된다. 판매자는 기대를 낮춰야 하지만, 또 그만큼 낮은 가격으로 다음 집을 구매할 수 있을 것이다.
CV는 시장 가치를 정확히 반영하지 못하기 때문에 CV를 집 판매 가격의 기준으로 생각하면 실망할 수 있다고 Rainbow 에이전트는 말했다.
주택 소유는 자본 성장의 가장 좋은 방법이지만, 부동산 시장도 다른 일반 시장과 마찬가지이며 가격이 상승하기도 하고 하락하기도 한다고 Rainbow 에이전트는 덧붙였다. 투자용 주택이 아닌 자가 주택이라면 이러한 변동은 큰 의미가 없을 것이다.