House price recovery: How much will market lift, and when’s the time to buy?

House price recovery: How much will market lift, and when’s the time to buy?

 

If you’re a recent buyer who’s struggled with the fall in house prices this year, take heart – forecasters are united in their view that things will pick up over 2024.

But by how much is up for debate.

10%

Independent economist Tony Alexander said he expected prices to jump by 10% next year.

“This year, they won’t rise much at all – the cycle is turning at the moment and stuff is going to go all over the place.

“Next year, the combination of interest rates falling – sometime – strong population growth, falling construction and easing of credit criteria recently… there’s a two-and-a-half-year queue of people waiting to buy and they will be activated by a few of those things.”

He said it was hard to pinpoint when exactly the lift would begin in earnest.

“I’d expect prices will be drifting up over the second half of this year, some months positive and some negative – I’m just assuming a reasonably steady thing throughout the year. The key thing is interest rates are going to play a role but I don’t have the foggiest idea when the Reserve Bank is going to start easing monetary policy.”

8%

Kelly Eckhold, Westpac chief economist, said the bank expected an 8% increase in house prices in 2024.

The main factor driving that was the expected impact of migration and population growth, he said.

“Historically there’s a one-year lag between when migration starts picking up and when you see it through house prices. We’ve incorporated a bit more of that cycle into the forecast. Previously, we had house prices tracking along with the general level of inflation which is probably a bit unrealistic given the quite exceptional population growth we are seeing now.”

He said there should be some interest rate cuts by the middle of next year. “As we get through the first half of next year, people should be gradually factoring that into their expectations as well.”

Prices were likely to increase modestly through the rest of this year, he said, and end the year 0.1% down on the same time in 2022.

“It’s encouraging that we have seen things reach a base and pick up. It gives the sense that things are on the right path.”

3% to 5%

Kelvin Davidson, chief property economist at CoreLogic, said he expected prices to rise between 3% and 5% next year, broadly in line with incomes.

But he said there was a risk prices could rise by more than that due to “animal spirits” in the market.

“Even though we’re not convinced that any reinstatement of mortgage interest deductibility (if it happens) would be a major game-changer – because mortgage rates would still be much higher than rental yields and many properties cashflow negative, it might drive a jump in sentiment amongst investors.”

But he said affordability was still stretched and mortgage rates were likely to remain higher for longer. There were also indications that the Reserve Bank was planning to introduce debt-to-income ratios early next year.

 

Possibly less

ANZ economists expect house prices to rise about 3% over the second half of this year but said by 2024 the reality of higher interest rates sticking around would set in. Rising unemployment and stretched affordability would drive a very subdued pace of expansion in house prices, they said.

Chief economist Sharon Zollner said interest rates were unlikely to drop until the end of next year.

“One thing I have learned in 25 years of macro forecasting is never underestimate the housing market’s ability to do something you don’t expect.”

But she said if house prices did shoot away, the Reserve Bank would not tolerate it and would probably lift interest rates in response.

She noted that house prices relative to incomes in the second quater of this year were about the same as they were before the pandemic. This ratio was very high relative to history.

Brad Olsen, chief executive at Infometrics, said he questioned how much higher house prices could go.

“The average household buying today would have to spend about half their average household income to service the first year’s mortgage repayment.

If you are having to pay on average half the entire household income to service a mortgage, can it really go to 55% or 60%?”

He said many people were also unable to get finance at current interest rates.

 

 

 

 

주택 가격 회복: 시장은 얼마나 상승할 것이며 적당한 주택 구매 시기는?”

 

올해 주택 가격 하락으로 힘들게 고심하던 주택 구매자들은 하반기에는 안심해도 될 것으로 보인다.

전문가들은 2024년에 부동산 상황이 호전될 것으로 일치하는 견해를 가지고 있다.

하지만 얼마나 큰 폭으로 상승할지는 논쟁의 여지가 있다.

10%

경제학자 토니 알렉산더는 내년에 주택 가격이 10% 상승할 것으로 예상했다.

“올해에는 가격이 크게 오르지 않을 것이다. 현재 부동산 시장에 여러 가지 이슈들로 혼잡이 예상된다.

“내년에는 금리가 하락하고  인구 증가가 강화되며 건설이 감소하고 최근 신용 기준이 완화되는 것의 조합… 구매를 기다리는 사람들의 2년 반의 대기열이 있으며 그 중 일부는 이러한 요인들에 의해 활성화될 것이다.”

그는 언제 정확히 상승이 본격적으로 시작될지를 정확하게 파악하기 어렵다고 말했다.

“나는 가격이 올해 하반기에는 조금씩 상승할 것으로 예상하며, 양의 변동과 음의 변동이 몇 달 동안 있을 것으로 가정하고 있다. 핵심은 금리가 역할을 할 것이지만 중앙은행이 언제 통화 정책 완화를 시작할지에 대한 감각을 가지고 있지 않다.”

8%

웨스트팩(Westpac) 경제학자인 켈리 에크홀드는  내년에 주택 가격이 8% 상승할 것으로 예상했다.

주요한 요인은 인구 증가와 외국인 유입의 영향이라고 그는 말했다.

“역사적으로 이주가 증가하기 시작한 시기와 주택 가격이 반영되는 시기 간에는 1년의 차이가 있다. 우리는 그 주기를 예측에 좀 더 반영했다. 이전에는 주택 가격이 일반적인 인플레이션 수준과 함께 동일한 추세를 보였지만, 지금은 예외적인 인구 증가를 고려해야 하기 때문에 실제로는 현실과 조금 차이가 있을 수 있다.”

그는 내년 중순까지는 어느 정도의 금리 인하가 있을 것이라고 말했다. “내년 상반기 즈음에는 점차적으로 금리인하를 기대할 수있을 것이다.”

그는 올해 하반기 기간 동안 주택 가격이 약간 상승할 것으로 보이며, 작년 동일한 시기보다 0.1%만 하락할 것으로 예상했다.

“부동산 시장이 바닥을 찍고 회복되는 모습을 보는 것은 안심되는 일이며, 그것은 모든 것이 올바른 방향으로 진행되고 있는 느낌을 준다.”고 덧붙였다.

3%에서 5%

CoreLogic의 부동산 경제학자인 캘빈 데이비슨은 내년에 주택 가격이 소득과 잘 일치하는 3%에서 5% 정도 상승할 것으로 예상했다.

하지만 그는 시장의 “동물적인 기운”으로 인해 가격이 그 이상 상승할 위험이 있다고 말했다.

“우리는 주택 대출 이자 공제의 재설정(만약 그렇게 된다면)이 큰 변화를 가져올 것으로는 확신하지 않지만(대출 이자율은 여전히 임대료 수익을 크게 상회하고 많은 속성이 현금 흐름을 부정적으로 만들기  때문에) 투자자들의 감정을 끌어낼 수 있을 것이다.”

하지만 그는 가격이 아직도 부담스럽고 모기지 금리가 길게 상승할 것으로 예상되며, 중앙은행이 내년 초에 손익비율을 도입할 계획이 있다는 징후가 있었다고 말했다.

 

가능성은 더 적을 수도 있다

ANZ 경제학자들은 주택 가격이 올해 하반기에 약 3% 상승할 것으로 예상하지만, 2024년에는 높아진 금리가 계속 유지될 것으로 예상했다. 높아진 실업률과 부담스러운 가격은 주택 가격 확장 속도를 크게 떨어뜨릴 것이라고 그들은 말했다.

경제학자인 샤론 졸너는 금리가 내년 말까지 하락하지 않을 것이라고 말했다.

“25년의 거시경제 예측 경험에서 배운 한 가지는 주택 시장이 예상치 않은 일을 할 수 있는 힘이 있다는 것이다.”

하지만 그녀는 주택 가격이 급격히 상승한다면 중앙은행이 그것을 용인하지 않을 것이며, 아마도 금리를 재인상할 것이라고 말했다.

그녀는 올해 두 번째 분기의 주택 가격이 소득 대비 상대적으로 전염병 이전과 동일한 수준임을 지적했다. 이 비율은 과거에 비해 매우 높은 수준이다.

인포메트릭스(Infometrics)의 최고 경영자인 브래드 올센은 주택 가격이 얼마나 더 높아질 수 있는지 의문을 제기했다.

“오늘날 주택을 구매하는 평균 가정은 첫해 모기지 상환을 위해 평균 가구 소득의 약 절반을 지출해야 한다.

평균 가구 소득의 절반을 모기지 상환에 사용해야 하는데, 정말로 55%나 60%까지 늘어날 수 있을까?”

그는 현재의 금리에서도 많은 사람들이 자금을 조달하지 못하고 있다고 말했다.