임대차법 어떻게 바뀌나?

 

이번에 정부가 제안한 임대차법 개정안은 약 6십만 채의 임대 주택과 150만 명의 세입자에 영향을 미칠 것으로 보인다. 

 

이 제안서는 세입자에게 호의적이어서 현재 많은 집주인의 반발을 사고 있다. 

 

임대주택 집주인들이 얼마나 강력하게 로비를 하느냐에 따라 이 제안서가 국회를 통과하게 될지가 결정될 것이다. 

 

Kris Faafoi 주택부 부장관은 1986년에 통과된 임대차법 이래 가장 큰 개혁안을 지난주에 발표했다. 

 

뉴질랜드 부동산 투자자 연합회(NA Property Investors Federation)의 Andrew King 회장은 정부는 좋은 집주인은 두려워할 것이 하나도 없다고 말하지만, 두려워하는 것은 집주인이 아니라 이웃들이라고 말했다. 만일 문제를 일으키는 세입자를 쫓아내지 못한다면, 가장 피해를 보는 것은 바로 그 이웃이 될 것이기 때문이다.

 

Faafoi 부장관은 현행 임대차법은 30년 전에 작성된 것으로 현재 실정과 맞지 않다고 강조했다. 그때는 임대 주택이 잠시 머무르는 곳으로 인식되었지만 지금은 평생의 집으로 인식이 바뀌고 있다고 언급했다. 

King 회장은 5만 여 명의 임대주택 주인은 만일 법안이 통과되면 임대주택을 유지하기 힘들어 판매할 것이라고 반박했다.

 

1986년에는 뉴질랜드인의 25%가 렌트로 살았으나 지금은 33%의 뉴질랜드인이 자가 주택이 아닌 렌트에 살고 있다. 특히 노후까지 렌트에 사는 사람이 늘었으며, 자녀가 있는 가정의 비율도 증가했다. 1986년에 자녀가 있는 가정이 렌트로 사는 비율은 26%였으나 2013년에는 43%로 증가했다. 

 

뉴질랜드에는 27만 명의 집주인이 있으며, 이들은 약 546,000채의 임대 주택을 소유하고 있다. 

 

현재 150만 명 이상이 렌트 집에 살고 있으며, 뉴질랜드 렌트비 중간값은 주당 $450이다. 

 

임대주택 투자자의 57%는 10년 이상 임대주택을 소유하고 운영하는 것으로 나타났다.

 

지금 가장 이슈가 되고 있는 임대차법의 쟁점을 아래에 비교해보았다. 

 

 

1. 임대 계약 종료

 

● 현행:

기간이 정해지지 않은 임대 계약의 경우 집주인은 이유를 제시하지 않고 세입자에게 90일의 통보 기간을 주고 계약을 종료할 수 있다. 만일 집을 팔거나 가족의 일원이 사용하게 될 경우 세입자에게 42일 전에 사전 통보해야 한다. 현행법으로는 기간이 정해져 있지 않은 렌트 계약에 대해 집주인은 세입자를 내보고 싶을 때 이유를 제시하지 않고 90일 전에 통보만 하면 된다.

 

● 제안:

앞으로는 이유 없이 세입자와의 계약을 종료할 수 없다. 결국 집주인 입장에서는 세입자를 내보니가 더 힘들어질 것이다. 집 주인은 여전히 집을 팔기 위해 계약을 종료할 수 있으나, 42일이 아닌 90일 전에 통보해야 한다. 집주인은 여전히 기간이 정해지지 않은 렌트에 대해 세입자와 계약을 해지할 수 있으나, 집수리나 사용 변경과 같은 이유를 제시해야 한다. 세입자의 반사회적인 행동에 대해 3번 이상 경고한 경우나, 렌트비 납부가 5일 이상 늦은 경우가 3회 이상 발생했을 때도 계약을 종료할 수 있다. 

 

King 회장은 뉴질랜드에 약 7천여 명의 반사회적 세입자가 있는데, 3회 이상의 경고나 90일의 사전 통지 등의 복잡한 절차로 인해 반사회적 세입자를 내쫓지 못한다면 이웃들이  위험에 처할 수 있다고 경고했다.  

 

REINZ의 Bindi Norwell 회장은 대부분의 임대차법 변경에 대해 찬성했으나 세입자와의 계약 해지가 어려워지는 것에 대해 반대했다. 제안된 변경은 막대한 행정 비용과 재교육의 필요를 초래할 것이며, 더 많은 집주인이 안전을 위해 렌트 계약 기간을 더 짧게 가지려고 할 것이라고 Norwell 대표는 말했다. 

 

2. 고정 임대 기간 종료

● 현행:

만일 렌트 계약 기간이 정해진 고정 임대 계약인 경우 임대 기간 종료 후 세입자와 집주인의 서로 동의하여 계약을 연장하거나 종료할 수 있다. 

● 제안:

세입자가 더 큰 권한을 갖게 된다. 세입자는 집주인에게 렌트 연장을 요구할 수 있다. King 회장은 이것은 불공평하며 세입자에게만 유리한 왜곡된 법 제안이라고 지적했다. 집주인이 자신의 임대주택에 누구에게 얼마 동안 세를 놓을지에 대한 권한이 줄어들게 되었다고 말했다. 

 

3. 내부 인테리어 변경 

● 현행: 집주인은 세입자가 벽에 무언가를 걸고자 할 때 이를 허락해만 한다. 

● 제안: 세입자는 자신이 거주하는 공간 변경에 대해 더 많은 권한을 갖게 된다. 단, 집주인은 불법적인 설치일 경우 이를 거부할 수 있다. 

 

부동산 투자자 연합회의 조사에 따르면, 집주인들은 세입자가 텃밭을 가꾸거나 집 앞에 스카이 안테나를 다는 것에 대해 찬성하나 먼저 이를 상의해야 한다고 답했다. 커튼을 바꾸거나, 벽에 액자나 선반을 거는 경우, 가전제품을 바꾸거나, 전기 콘센트 위치 변경, 페인트, 카펫, 애완동물 출입구, 부엌 케비넷이나 데크를 바꾸고자 할 때는 집주인의 동의를 먼저 구해야 한다. 

 

4. 렌트비 인상

● 현행: 렌트비는 6개월에 한 번 조정할 수 있다.

● 제안: 렌트비는 일 년에 한 번 조정할 수 있다.

 

5. 집주인 벌금

● 현행: 임대차 재판소는 집주인에게 최대 5만 달러의 벌금을 부과할 수 있다. 

● 제안: 임대차 재판소가 집주인에게 부과할 수 있는 벌금이 10만 달러로 늘었다.

 

6. 다른 세입자에게 렌트 계약 양도

● 현행: 세입자가 계약 기간을 다 채우지 못하고 이사할 경우 다른 세입자를 구하고 나머지 기간을 양도할 수 있고, 집주인은 이에 동의해야만 한다. 

● 제안: 집주인은 세입자가 다른 세입자에게 렌트 계약을 양도할 때 이유없이 이를 거부할 수 없다. 

 

이처럼 새로 제안된 임대차법 개정안은 집주인보다는 세입자에게 우호적이다. 임대주택 투자자들은 자신들의 권익을 보호하기 위해 법 통과를 반대하는 강력한 로비 활동을 펼칠 것으로 보인다.