2월부터 도입되는 임대차 보호법 개정 세부사항
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개정된 임차법이 2월부터 도입되면서, 집주인들이 임대주택을 무기한 비워둘 수는 없을 것이지만, 세입자 선택에 더욱 주의를 기울일 것이라고 전문가들은 예상하고 있다.
지난해 국회에서 통과된 이번 임차법개정 법안은 몇 십년 만에 맞은 가장 큰 변화로 평가된다.
집주인들은 이제 ‘특정사유’가 없는 상태에서는 ’90일’ 이전에 계약해지를 할 수 없으며, 고정기간 임차계약은 달리 합의하지 않는 한, 계약만료 시 정기 임차계약으로 자동 이월된다.
임대주택 입찰이 금지되고 임대료인상은 1년에 한번을 초과 할 수 없으며, 임차인들에게 아이 안전장치, 액자 걸기, 내진보호장치 등과 같은 소규모 주택 변경은 허용해야 한다.
개정된 법은 많은 집주인들로부터 거센 비판을 받아왔으며 법률이 도입될 날짜 (2월 11일)가 가까워짐에 따라 법으로 인해 파생될 결과들에 대한 예상들이 계속해서 제기되고 있다.
많은 임대주택들이 임차인 없이 비워진 상태가 될 거라는 것이라는 예상까지 나온 상황이다. 캐임브리지의 한 개발업자는 개발목적으로 구입한 낡은 주택들을 더 이상 임대 하지 않고, 개발공사 전까지 비워놓겠다고 말한 후부터 이 예상은 힘을 얻고 있다.
그러나, 뉴질랜드 부동산 투자자 연합 회장 ‘앤드류 킹’은 많은 집주인들이 임대주택을 과연 장기적으로 비워둘지 의문을 표했다. 부채가 없는 부동산을 소유하고 있는 집주인들이 있기는 하지만, 임대료는 주로 대출상환이나 건물유지비용을 감당하기 때문에, 집주인들이 세입자를 구하지 않는 것은 경제적으로 불이익이라고 그는 말했다.
많은 집주인들은 이제 세입자 선발과정을 더 강화할 것이며, 자신이 원하는 조건을 충족하는 세입자를 찾기 전까지 주택 비워놓는 것을 기꺼이 감수할 것이다.
부동산 투자자 ‘앤드류 브루스’는 세입자 선택을 운에 맡기지 않겠다는 집주인들 중 하나다. ’90일’ 통보 선택 없이 문제 있는 세입자를 내보내는 것이 얼마나 어려운지 경험했기 때문이다.
그의 아파트 중 한곳에 사는 세입자는 사회 질서에 어긋나는 행동으로 거주하는 아파트 주민들에게 많은 항의를 받아왔다.’90일’ 통보서를 보내는 대신 브루스는 집주인들이 새로운 법 아래서 할 수 있는 조치를 취하였다. 90일이라는 기간에 3번 통보를 하고 임차재판소에 계약을 종료하기 위해 신청하였다.
브루스에 따르면, 경찰까지도 보증한 문서들을 포함해 여러 항의문서를 재판소에 제출했지만, 재판관들이 임대계약을 해지하기에 충분하지 않다고 판결했다는 것이다. 재판관들은 항의 문서들이 서술되었기 때문에 위조되었을 가능성이 있으므로 아파트 주민들이 고발인으로 직접 참석하기를 요구하였지만, 겁에 질린 주민들이 참석을 거부했다.
결국 브루스는 임대계약을 조기 해지하기로 협상했지만, 세입자가 나가기 전까지도 여러 차례 항의가 더 있었다.
이 사건 이후 그가 깨달은 것은 새로운 임차법 아래서는 세입자와 문제가 발생하면 임대인이 감당할 대가가 너무 크다는 것이었다. 그러므로 그는 이제 세입자를 선택하는데 있어 더 신중해질 것이며 세입자를 찾는 동안 건물이 몇 주 동안 비어있더라도 상관하지 않을 것이라고 말했다. 그는’내가 만족할 만한 세입자를 찾는 것이, 그 동안 임대료를 얻지 못하더라도, 망가진 건물에 돈을 쓰거나 집세가 몇 주 동안 밀리는 것보다 경제적으로 이득이다.’라고 말했다.
‘IfindProperty’의 부동산 투자자 ‘닉 젠틀’은 브루스의 의견에 동의하면서, 개정된 법이 아이러니하게도 선량한 대다수의 세입자들에게 피해를 주면서, 문제 있는 세입자들을 보호하고 있다고 말했다. 집주인들이 세입자 선택에 더욱 신중해짐에 따라 부동산관리자와 세입자선정에 있어 엄격한 기준으로 일했던 임대차 에이전트를 이용하는 집주인들이 늘 것으로 예측했다.
앞서 소개된 캐임브리지에서 거주하는 개발업자와 같이 개발 준비가 되기 전까지 세입자를 들이는 경우도 있고 휴가용 주택이 있거나 다른 나라나 도시로 잠시 동안 이사를 하는 사람들도 임대를 내놓는다. 이런 사람들에게 임대료는 필수비용이 아니라 보너스로서의 의미가 더 강하기 때문에 임대주택을 오랫동안 비워놓을 수 있는 가능성이 있다. 이런 종류의 집주인들이 본인들의 건물을 Airbnb와 같은 단기적 임대시설로 사용할 가능성도 매우 크다.
세금에 대해 생각해볼 때 임대주택을 비워놓는 것은 집주인에게 이득을 가져올 수 없다. AAT회계 서비스 책임자 앤서니 애플톤-태터솔은 단기적으로 사용하지 않을 경우 요금, 보험, 이자 그리고 임대에서 벌어들일 수 있는 모든 수익에서 세금이 공제되지 않는다고 밝혔다.
장기적으로 혹은 영구히 사용하지 않는 경우는 더욱 심각하다. 이 경우 자본이익을 얻기 위해서만 투자를 하는 것으로 간주되기 때문에, IRD가 금 거래자들에게 하는 것처럼 매매수익에서 세금을 납부하게 만든다. 따라서 상당한 금액의 세금청구서를 받아 들게 될 것이다. 또한 빈 건물은 보험료가 인상된다. ‘결국 집주인들은 임대를 내놓으면서 생기는 귀찮은 일들과 세입자들로부터 오는 피해를 임대료가 메울 수 있는지 판단해야 한다.’