달라진 임대차법 ”경미한 변경(Minor Changes)” 대체 어떤 의미인가?
지난 11일부터, 만약 임차인이 임대인에게 주택에 ‘경미한 (minor)’ 변경을 하겠다고 요청하면 임대인은 불합리한 이유로 이를 거절할 수 없다. 그렇다면 과연 ‘경미한’ 변경이란 대체 어떤 경우인가? 임대인과 임차인 모두 가장 혼란스러워하는 이 항목에 대해, 개정된 임대차 법은 다음 7가지가 반드시 충족되어야만 ‘경미한’ 변경에 해당한다고 정의하고 있다.
● 변경 사항이 주택에 입힐 손상 가능성이 매우 낮은 경우
● 쉽게 원상 복구가 가능하고
● 건강과 안전에 대한 위험 요소가 없고
● 주택 구조나 우풍등에 대한 주택 보호 및 구조적 온전함을 유지하고 주택의 고유한 캐릭터에 손상을 주지 않아야 하며
● 부동산을 사용하거나 누릴 타인에 대해 어떠한 영향을 주지 않고
● 변경에 대한 건축 관련 허가가 필요하지 않으며
● 건축 관련 법례 조항을 어기지 않을 때에 한한다.
이 외에도, 임대인과 임차인이 무엇이 경미한 변경인지 서로 같은 선상에서 이해해야 한다. 만약 이 부분에 있어서 서로 동의하지 않는다면 임대차 재판소 (the Tenancy Tribunal)에 심의를 신청할 수 있다.
오클랜드 부동산 투자 협회 (the Auckland Property Investors’ Association) 의장 Kristin Sutherland 씨는 The AM Show 프로그램에서 “많은 임대인들이 대체 이 ‘경미한’ 변경이 재판소에서 어떻게 해석될지 의문을 품고 있다.”라고 말했다. 임차인 보호 협회 (The Tenants Protection Association ) 크라이스트처치 대변인 Penny Arthur씨도 ” 현재로서는 마치 많은 공이 공중에 떠 있다가 어디로 떨어질지 기다리는 형국”이라고 토로했다.
다행히 주택 도시 건설부 (the Ministry of Housing and Urban Development )에서는 ‘경미한 변경’에 해당하는 아래의 예시를 열거해 이해를 돕고 있다.
● 화재를 시각적으로 감지할 수 있게 돕는 경보장치 부착이나 안전에 관한 경보 알람 혹은 도난 알람, 초인종 부착과 같은 장애인의 안전을 돕는 경미한 장치 부착
● 지진 대비나 유아/아이들의 안전을 돕기 위한 가구나 기기 장착
● 식기 세척기나 세탁기 설치
● 아기 안전 문 설치
● 어린이 안전 걸쇠 부착
● 선반 설치
● 텔레비전 안테나 설치
● 임대차 만기 시 원래 상태로 복구가 가능한 가든 설치
● 커튼이나 창문 덮개 설치
● 관련 화재 안전 법규에 따르는 내부 잠금장치 설치
● 그림 걸이 설치
경미한 변경 시 발생할 수 있는 주택 손상에 대한 비용은 임차인 부담이다. Duncan Cotterill의 부동산 법 전문가 Tracy Yarrell은 주택 변경의 핵심 사항은 임대 기간 만료 시 원상 복구를 해야 한다는 점이다. 단, 임대인이 변경 사항을 임대 만료 기간 이후에도 유지하기로 동의한 경우는 예외이다. 그녀는 “결국에는 모든 사항이 협상 가능하다. 임대인이 ‘새 커튼이 훨씬 보기 좋으니 같이 협의해보자.’라고 제안할 수도 있다.”라고 말했다.
유의할 점은 어떠한 경우라도 임차인은 반드시 변경 사항에 대한 임대인의 허가를 받아야 한다. 임대인은 불합리한 이유로 이를 거절할 수 없다. Yarrell씨는 “변경 허가 시 조건을 달 수는 있다. 예를 들어 만약 벽 안쪽에 배선이 깔려 있다면 벽을 뚫어야 하는 변경 사항이 안전하지 않을 것이다. 임대인과 임차인의 열린 소통과 상식에 이 모든 것이 기반을 두고 있다.”라고 덧붙였다. 또 한 가지 유념할 점은 임대인이 임차인의 변경 요구 조건에 21일 안에 답변하지 않았다고 해서 임차인이 변경 사항을 마음대로 이행해서는 안 된다는 점이다. 임차인은 임대인의 무응답에 대한 사항을 임대차 분쟁소/재판소 (Tenancy Tribunal)에 신청해야 한다.
임대인이 임차인의 이러한 요구에 무응답으로 일괄할 경우 최대 $1500 달러 벌금을 부과받을 수 있다. 임대인이 임차인의 요구를 불합리하게 거절한 경우에도 마찬가지로 최대 $1500 달러 벌금을 부과받을 수 있다. 역으로, 임차인이 임대 기간 만료 시 변경한 사항에 대해 복구를 하지 못하거나 임대인과 동의한 변경 사항에 대한 준수 사항을 지키지 않은 경우, 최대 $1500 달러 벌금을 부과받을 수 있다.