금리 인하 반응, 다소 시간이 걸릴 듯
Reaction to lower interest rates might just take a little time
Property sales activity increased by 1.6% in August compared to the same month a year ago, which was the 15th rise in the past 16
months. However, volumes remain well below normal levels for the time of year, with August’s total (6,320) for example still
around 15% below the average for that month over the past 10 years. There are plenty of listings available on the market, so the
relatively low levels of sales are more about buyers – those who still feel confident about their jobs and can get the finance are in
a position to take their time and secure a deal in their favour.
That said, as mortgage rates drop, the pool of willing and able buyers will start to grow again, and slowly erode that high level of
listings – resulting in more competition and some upwards price pressure. This might not happen overnight, however, given that
interest rates are still relatively high, and existing mortgage borrowers on pre-agreed fixed rates won’t see the benefits of any
cuts straightaway either.
Turning to property values, the CoreLogic Home Value Index (HVI) fell by a further 0.5% in August, the sixth decline in a row, taking
the drop from February’s ‘mini peak’ to 3.7%. Auckland fell again in August, and is now down by 6.0% from the peak. By contrast,
however, an area such as Christchurch has proved to be more resilient.
Of course, weaker property values will tend to benefit some groups over others, and first home buyers (FHBs) certainly remain a
strong presence, accounting for 27% of property purchases in August. Access to KiwiSaver for at least part of the deposit and
making strong use of the low deposit lending allowances at the banks are also supports for FHBs at present. Mortgaged multiple
property owners remain quieter than normal, but there are now tentative hints that some are starting to return.
The economic activity data has remained pretty sluggish in recent weeks and inflation pressures continue to ease. As such,
another official cash rate cut seems all-but certain on 9th October, helping mortgage rates to fall further too. But although
property values may not fall much further, a fresh boom seems unlikely when affordability remains stretched, listings abundant,
and the labour market weakening.
금리 인하 반응, 다소 시간이 걸릴 듯
부동산 매매 활동이 올해 8월에 지난해 같은 달에 비해 1.6% 증가하며 16개월 중 15개월 연속 상승세를 기록했다. 그러나 8월의 총 거래량인 6,320건은 과거 10년간 같은 달의 평균보다 약 15% 낮은 수준으로, 여전히 정상적인 수준에는 미치지 못하고 있다. 시장에는 많은 매물들이 나와 있지만, 상대적으로 낮은 판매량은 구매자들의 문제로 풀이된다. 직장에 대한 자신감이 있는 구매자들만이 시간을 가지고 유리한 거래를 확보할 수 있는 상황이다.
모기지 금리가 하락함에 따라, 구매할 의향과 능력이 있는 구매자들이 다시 증가할 것으로 보이며, 이는 매물의 높은 수준을 서서히 해소시켜 더 많은 경쟁과 일부 가격 압박을 가져올 가능성이 있다. 그러나 금리가 여전히 상대적으로 높은 상황이기 때문에, 이러한 변화가 즉각적으로 일어날 가능성은 낮다. 기존의 고정금리 대출자들은 금리 인하의 혜택을 즉시 누리기 어려운 실정이다.
부동산 가치에 대한 이야기를 하면, 코어로직 주택 가치 지수(HVI)는 8월에 추가로 0.5% 하락하며 6개월 연속 하락세를 이어갔다. 2월의 ‘미니 정점’에서부터는 총 3.7% 하락한 상황이다. 오클랜드는 8월에도 하락세를 보이며 정점 대비 6.0% 감소했다. 반면 크라이스트처치와 같은 지역은 상대적으로 더 강한 회복력을 보이고 있다.
물론 부동산 가치의 하락은 일부 집단에게는 유리하게 작용할 수 있으며, 첫 주택 구매자(FHB)는 8월에 부동산 구매의 27%를 차지하는 강력한 존재로 남아 있다. 현재 Kiwisaver를 통한 부분적인 보증금 접근과 은행의 낮은 보증금 대출 허용이 첫 주택 구매자들에게 긍정적인 지원을 제공하고 있다. 여러 채의 부동산을 가진 차입자들은 평소보다 조용한 모습을 보이고 있지만, 일부가 돌아오기 시작했다는 미세한 조짐도 나타나고 있다.
최근 몇 주간 경제 활동 데이터는 다소 부진하며 인플레이션 압력은 지속적으로 완화되고 있다. 따라서 오는 10월 9일 또 다른 공식 금리 인하가 거의 확실시되며, 이는 모기지 금리를 추가로 하락시킬 것으로 보인다. 그러나 부동산 가치가 크게 하락하지 않을 것이라는 전망에도 불구하고, 가격 부담이 지속되고 매물이 풍부하며 노동 시장이 약화되고 있는 상황에서 새로운 부동산 호황은 기대하기 어려운 상황이다.
