대출-소득 비율(DTI) 규제, 주택 구매에 장애물 되지 않아 주택 시장에는 큰 영향 미치지 않을 것
Debt-to-income limits – a significant change, but not a deal-breaker for most buyers
Commentary from Kelvin Davidson, CoreLogic NZ Chief Property Economist
- Debt-to-income rules will play a bigger role as mortgage rates fall, as some would-be buyers navigate a new reality.
- There are significant allowances for banks to lend outside the DTI caps and newly built properties are also exempt.
- In addition, those allowances (‘speed limits’) may be reserved for buyers in expensive areas.
- DTIs are also about financial stability and should help housing affordability over time.
- As such, while DTIs are a meaningful change, most buyers should still ‘find a way’.
Even casual followers of the housing market will know about new caps in place that limit borrowers’ loan sizes in relation to their income: debt-to-income (DTI) ratio limits.
These came into existence on 1st of July this year, having been talked about for several years prior to that. The rules aren’t having any real effect right now, because the banks’ internal servicing test interest rates are doing the job of naturally limiting mortgage amounts anyway.
But as interest rates decline, could DTIs threaten to ‘shut out’ vast swathes of would-be first home buyers (FHBs) and budding landlords in 2025 and beyond? In simple terms, it is unlikely.
DTIs unlikely to ‘shut out’ buyers for now
First, let’s be clear about the rules: 20% of lending to owner-occupiers who are buying existing properties can be done at a DTI >6 and to investors at a DTI>7, with new builds exempt (just like they are for the loan to value/LVR ratio rules too). ‘Debt’ is wide-ranging, including mortgages and student loans for example, while income is broad-based too, e.g. including the extra rent that an investor would collect from another property purchase. In practice, given that the banks will probably prefer to keep a safety buffer, the effective speed limit could actually be closer to 15%; but that’s still reasonably generous (and can be tweaked through time too; as could the 6 or 7 cap).
Indeed, the latest Reserve Bank figures show that less than 5% of all loans are currently being done at high DTIs, specifically 2% in September for first home buyers and 3% for investors. Even compared to the (lower) practical cap of 15%, the latest actual results are no concern – held down by those still-elevated test rates being applied by the banks. At the same time, there’s also a sense that some borrowers don’t want mega loans anyway (due to job concerns for example) or actually need them either, given that national property values are still 18% below their post-COVID peak.
To be fair, in expensive markets (with high ratios of median house prices to median income) such as Queenstown, Tauranga, Nelson, or Auckland, there’s a case for thinking that some would-be buyers could indeed be impacted by the DTIs. But I’d be wary of taking that argument too far. After all, successful buyers tend to earn more than the median income, and in the case of FHBs (and even investors) can often buy a property cheaper than the median price too. Indeed, that willingness to compromise and to ‘find a way’ is a key reason why FHBs are currently running at record-high market shares around many parts of the country.
Understandably, that’s not much consolation for aspiring buyers who don’t earn a high income. But also keep in mind that, much like the 20% allowance for low deposit lending under the LVR rules is reserved for first home buyers, it’s entirely possible that the DTI speed limit would also be kept by the banks for borrowers – either FHBs or investors (or anybody else for that matter) – in those expensive areas; thereby allowing them to keep buying even if their income is a bit lower. By contrast, in cheaper area such as Ruapehu or Grey, the need for high DTI loans is much less acute. On top of that, new-builds would be a clear option for many borrowers too.
A genuine shift in NZ’s lending landscape
None of this is to say that DTIs will never matter and that we should all just ignore them. In fact, they do mark a genuine significant shift in NZ’s lending landscape, by tying house prices more closely to incomes over the long term (but not preventing phases of faster growth altogether) and slowing down the rate that investors can build a portfolio of properties. As part of that, some buyers may well find that their ability to purchase a property is reduced or delayed.
But in that also lie a couple of really important points. First, the DTIs are actually about promoting financial stability (rather than targeting house prices per se), and that benefits everybody.
Second, to the extent that DTIs do in fact dampen the housing cycle, they’ll help affordability to stay in a more comfortable range over the long term, thereby actually helping would-be buyers (although ultimately a key factor here is still trying to keep physical housing supply growth ahead of demand).
All in all, although DTIs aren’t binding yet, they may well become a much greater consideration for banks and borrowers by the middle of next year. It’s possible some would-be buyers will struggle to get a loan as a result, but housing affordability is likely to be kept more in check over the long term. It’s hard to see that as a disaster.
대출-소득 비율(DTI) 규제, 주택 구매에 장애물 되지 않아 주택 시장에는 큰 영향 미치지 않을 것
코어로직, 부동산 경제학자 켈빈 데이비슨의 분석
- 대출-소득 비율(DTI) 규제가 강화되면서 모기지 대출 금리가 하락하는 과정에서 일부 잠재적 구매자들이 새로운 현실에 적응해야 할 필요가 있다.
- 은행은 DTI(대출-소득 비율) 한도를 초과한 대출을 허용할 여지가 있으며, 새로 건설된 신축 주택은 예외가 된다.
- 이 예외 규정은 주택 가격이 높은 지역의 구매자들에게 적용될 수 있다.
- DTI 규제는 재정적 안정성을 목표로 하며, 시간이 지나면서 주택 구매 가능성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
- 결국 DTI 규제가 중요한 변화로 작용하겠지만, 대부분의 구매자들은 여전히 좋은 방법을 찾아낼 수 있을 것이다.
DTI 규제, 주택 구매자들에게 미치는 영향은 제한적
대출 한도 기준을 설정하는 새로운 대출-소득 비율(DTI) 규제가 7월 1일부터 시행되면서, 대출 상환 능력에 따라 대출 한도를 제한하는 방식이 적용되고 있다. 이러한 규제는 몇 년간 논의되어 왔지만, 현재까지는 은행들의 내부 대출 테스트 금리가 대출 금액을 자연스럽게 제한하고 있기 때문에 큰 영향은 미치지 않고 있다. 그러나 금리가 하락함에 따라 DTI가 첫 주택 구매자들과 잠재적 투자자들에게 주택 구매의 장애물이 될 가능성은 크지 않다.
DTI 규제, 주택 구매자에게 큰 영향을 미치지 않아
DTI 규제의 세부 사항은 다음과 같다: 기존 주택을 구입하는 자가 가구의 대출금의 20%는 DTI가 6을 초과할 수 있으며, 투자자의 경우 DTI가 7을 초과할 수 있다. 새로 지어진 주택은 이 규제에서 제외된다. ‘부채’는 모기지 대출 뿐만 아니라 학자금 대출 등도 포함되며, ‘소득’은 투자자가 다른 부동산을 구입하여 얻을 수 있는 임대 소득도 포함된다.
실제로 은행들이 안전망을 선호하기 때문에, 대출 한도는 15%로 설정될 가능성이 높지만, 이는 여전히 충분히 여유 있는 한도이다. 최근 Reserve Bank의 자료에 따르면 현재 모든 대출의 5% 미만이 높은 DTI로 이루어지고 있으며, 9월 첫 주택 구매자에 대한 DTI 비율은 2%, 투자자는 3%에 불과하다. 이는 실제로 큰 걱정거리가 되지 않으며, 현재까지는 대출 금리가 높은 상황에서 제한된 대출이 이루어지고 있기 때문이다.
주택 가격이 높은 지역에서는 DTI 규제가 더 큰 영향 미칠 수 있어
퀸스타운, 타우랑가, 넬슨, 오클랜드와 같은 주택 가격이 높은 시장에서는 DTI 규제가 일부 구매자에게 영향을 미칠 수 있다. 그러나 구매자들은 보통 평균 소득보다 높은 수입을 얻고 있으며, 첫 집 구매자들이나 투자자들이 평균 가격보다 낮은 가격에 주택을 구입할 가능성도 있다. 또한, 구매자들은 타협을 통해 해결책을 찾는 경향이 있어, 현재 대부분의 첫 주택 구매자들이 높은 시장 점유율을 기록하고 있다.
주택 가격이 높은 지역에 살고 있는 사람들이 DTI 규제로 영향을 받을 수 있지만, DTI 규제가 모두에게 적용되는 것은 아니다. 예를 들어, 주택 가격이 높은 지역에서는 저소득층을 위해 은행들이 DTI 규제를 더 유연하게 적용할 가능성이 있다. 반면, 루아페후나 그레이와 같은 저렴한 지역에서는 고액 대출이 필요하지 않다. 또한, 새로 지어진 신축 주택들은 많은 바이어들에게 좋은 선택지가 될 수 있다.
DTI 규제, 뉴질랜드 대출 시장에 변화를 가져오다
DTI 규제는 뉴질랜드 대출 시장에서 실제로 중요한 변화를 의미한다. 주택 가격을 장기적으로 소득과 더욱 밀접하게 연결 시키며, 부동산 투자자들이 여러 개의 부동산을 구매하는 속도를 늦추는 효과를 가져온다. 이로 인해 그 과정에서 일부 바이어들은 주택을 구매하기가 어려워지거나 지연될 수도 있다.
그러나 중요한 점은 DTI 규제가 주택 가격 자체를 목표로 한 것이 아니라 재정적 안정성을 도모하는 데 있다는 것이다. 이는 결국 모든 사람에게 이득이 될 수 있다. 또한 DTI가 부동산 시장의 사이클을 완화 시킨다면, 주택 구매 가능성은 장기적으로 더 나은 범위 내에 유지될 것이며, 이는 실제로 잠재적 구매자들에게 도움이 될 것이다.
결론적으로, DTI 규제가 아직은 강제적이진 않지만, 내년 중반 이후 은행과 대출자들에게 중요한 고려 사항이 될 가능성이 높다. 일부 잠재적 구매자들은 대출을 받기 어려워질 수 있지만, 장기적으로 주택 구매 가능성은 안정될 것이다.
DTI (대출-소득 비율) 규제란?
DTI 규제는 “부채 대비 소득 비율 규제” 인데, 쉽게 말하면 “소득에 비해 빚이 너무 많지 않도록 대출 한도를 제한하는 규제” 입니다.