▣ 최근 옥션현황과 E-Magazine의 정보전달 : 데이빗한 부동산컬럼
최근에 상가건물에 관한 투자자들의 관심이 상대적으로 상당히 높아지자 옥션 낙찰율이 50%대에서 75%로 상승하는 경향을 보여주고 있다. 상가는 일반 주거용 매물보다 동일한 금액을 투자했을 경우 기대되는 수익율이 상당히 높을 뿐만 아니라 여러가지 관리 및 세제상에서도 상당한 혜택을 보기 때문에 장기간 투자할 경우에는 상당한 잇점이 있어 많은 투자 및 바이어들이 관심을 갖고 있다.
지난번 상가건물의 옥션 매매 결과를 살펴보면 Yield의 수익율이 3.61%, 4.90%, 5.25%, 4.36%, 5.35%,7.55%로써 대략 3.6%에서 7.6%로 매매 경쟁률에 따라 매도금액에 따라 다소 수익율이 달라지는 것을 살펴볼 수 있다. 하지만 상가건물의 임대료는 투자금액 대비하여 리스료에 따라 다소 수익율이 달라지지만 또다른 중요한 요소는 건물의 임대 계약기간과 렌트료 재조정 (Review of lease)에 따라서 리스료를 인상할 수 있게 되어 최초 구입가의 임대료보다도 추후에 마켓프라이스(Market Price)에 따라서 추가로 인상할 수 있는 요소가 작용하게 되어 Yield의 수익율은 향후 더욱 올라가게된다.
더구나 해당 건물에서 운영하는 비즈니스를 인수받을 계획이 있는 경우에는 비즈니스를 목돈을 주고 구입하는 것 보다는 해당건물을 리스를 포함하여 건물을 구입하는 것이 현명할 수가 있다. 목돈을 주고 비즈니스를 구입할 비용으로 해당 건물을 구입하면 나중에 비즈니스 임대기간이 종료하면 계약을 연장하지 않고 해당 비즈니스 세입자를 내보내고 새로운 비즈니스를 본인의 건물에서 다시 시작할 수 있는 기회도 있을 수 있고, 기존 비즈니스를 인수할 경우에는 시설비정도에 저렴한 가격에 인수할 수 있는 방법도 있다.
더구나 상가 건물이 클 경우에는 내부를 여러 개의 상가로 분리하여 다양한 세입자들을 유치하여 상당한 임대료 수익을 추구할 수 있고, 높은 금액에 전체를 임대하여 임차인이 다시 서브리스(Sub Lease)를 주고 상가임대료를 극대화 할수 있는 여러가지 방법이 있다. 주거용의 경우에는 통상적으로 한 필지에 한 개의 주택으로 임대료가 일정한 반면에 상가의 경우에는 다양한 상가의 분할과 활용을 통하여 여러개의 세입자들을 유치하여 상당히 높은 임대료를 유지할 수 있는 장점이 있다.
지난번 옥션에서 25년동안 쇼핑몰에서 도매와 소매를 동시에 영업해온 유명한 프랜차이즈 뷰쳐샾을 매매한 경우를 살펴보면 건물주와 세입자가 아버지와 아들 관계로 상당한 상권과 수익성이 높은 비즈니스를 운영한 케이스이다. 이러한 상가 건물은 도매와 소매를 통하여 지역사회 뿐만아니라 오클랜드 전역을 커버하는 비즈니스로써 건물주와 세입자가 함께 비지니스를 통하여 높은 수익율을 통하여 높은 임대료를 지불함으로써 상가의 건물가치를 상당히 높여 놓은 케이스이다. 그러므로 이런 상가는 해당 경쟁업체가 인수하면 더 높은 시너지 효과를 발휘할 수 있고, 해당 관련업체 비즈니스 오너들도 상당한 눈독을 갖게되는 경향이 있다. 다시말하면 본 건물은 임대수익성이 높은 건물로 인베스트물건으로도 좋을뿐만 아니라 리스기간 종료시 본건물에서 해당비지니스를 인수하여 그대로 영업을 재계할 경우 비즈니스 매매 목돈을 주지않고 그대로 세입자를 리스기간 종료와 함께 내보내고 새롭게 비즈니스를 시작할수 있는 좋은챤스가 될 수 있다. 더구나 이런 상가의 향후 발전가능성을 살펴보면 재개발 가능성이 풍부하고 대지지분이 많아서 재산가치면에서도 상당히 유리할 수 있다.
이러한 여러가지 정보들을 최근에는 오프라인의 인쇄광고물 뿐만이 아니라 전자책 및 E-Magazine(이메거진)을 부동산관련 회사들이 추가로 발행해서 인터넷 웹상에서 손쉽게 무료로 정보를 받아 볼 수 있게 되었다. 이러한 컨텐츠의 개발을 통하여 소비자들은 다양한 정보들을 손쉽게 전달받을 수 있게 되었다.
문자나 화상 같은 정보를 컴퓨터, CD-ROM, 플로피 디스크 등 전자 매체에 기록해서 서적과 같이 이용할 수 있는 출판 형태의 총칭. 다양한 검색을 실현하는 CD-ROM, 소설과 같이 페이지순으로 읽어 나가는 플로피 디스크 등이 1990년대 전자책 출판에 이용되었다. 2000년대 정보통신기술의 발전으로 컴퓨터, 스마트폰 등의 단말기기 화면에서 다양한 멀티미디어가 포함된 전자책 및 E-Magazine(이메거진)을 온라인 또는 오프라인으로 이용할 수는 시대가 드디어 도래되었다. 그러므로 부동산회사의 해당 웹사이트를 조회하면 손쉽게 책자를 받아 볼 수 있다. 예를 들면 베이 레이즈의 이메거진을 조회할 경우에는 아래 주소로 조회하면 손쉽게 정보를 이메거진을 받아볼수있다.
최근에는 부동산관련 정보책자들이 E-Magazine(이메거진)으로 출판하여 인터넷 주소만 카피하여 문자로 전송하면 전세계 어디에서나 손쉽게 받아볼 수 있게 되어 그야말로 정보의 신속성과 편리성을 더하게 되었다. 더구나 인쇄비용과 전달에 필요한 각종 우편물 비용 등이 절감되어 많은 고객들이 편리하게 정보를 주고 받을수 있는 세상이 되어가고 있다.