▣ 상업용 리스(Lease)에 대하여 (2) : 데이빗한 부동산컬럼
리스료는 지불 방식에 따라 (1) Net lease (2) Gross lease로 구분한다. Net lease는 리스료+ Outgoings (OPEX-Operating Expenses)로 Outgoings 에는 보험료, 재산세, 전기료, 물세, 관리비 등 건물유지 및 보수에 관한 추가비용 등에 대하여 임차인이 사용하는 부분만큼 별도로 내는 방법이 있고 (2) Gross lease는 임대료에 일반관리 비용을 전부 포함하여 일정한 임대료를 고정하여 지불하는 방식이 있다.
리스계약기간이 길고 사업이 잘 되지 않을 경우는 비즈니스 매매 또한 잘 되지 않아서 임대료만 부담하는 경우도 생긴다. 이런 경우에는 케이스별로 임차인과 임대인이 협상을 통하여 일부 계약기간에 대한 임대료 부분을 보상하고 조기에 계약을 종료하거나, 새로운 임차인을 찾아 새 리스계약을 체결하는 방안을 모색해 볼 수도 있다. 하지만 건물주는 임차인 사정으로 인한 비즈니스 매매 계약시 새로운 임차인에 대하여 사업경력 및 재무능력 등의 이유로 리스계약을 거부하는 사례도 있다. 이런 경우 현재 임차인이 비즈니스 운영에 관한 일부 렌트비에 대해서만 연대 보증(Gurantor)을 하는 경우 임대인이 특별히 계약을 허락할 수도 있다. 하지만 이런 면책조항이나 특약사항을 리스계약서에 특별히 명시하지 않는한 기존의 세입자도 연대 보증으로 책임을 물을 수 있으므로 각별히 주의해야 겠다.
서브리스 또는 Assignment 를 통하여 재리스를 줄 경우 최초 계약한 임차인(lessee)에 대한 책임에 대하여 살펴보기로 하자. Assignment를 통하여 재리스를 임대인 동의하에 놓았을 경우에도 최초 임차인은 임차계약 종료시까지 임차료지급에 관하여 책임을 지게된다. 하지만 재리스계약시 임대인이 동의할 경우에는 임차료 책임을 완전히 면제할 수 있는 조항을 넣을 수도 있다. 또한 재계약시 발생한 임차료 인상부분에 대해서는 임차료 연체시 최초임차인은 임차료 납부를 부담하지 않아도 된다. Reduction in Lease payments에 대하여 예를 들어보기로 한다. 상가건물에 창고가 누수가 되어 70%는 사용이 가능하고 30%는 사용이 불가능하게 되었을 경우 임차인은 총납입 임대료에서 30%는 누수수리가 완료될 때까지 임대료 감액청구권을 사용하여 일정기간동안 30%를 공제한 70%의 임대료를 납입하게 된다. 더구나 임대건물의 심각한 파손으로 임차목적을 달성하기 어려울 경우에는 리스계약을 파기하고 계약을 취소할 수 있게된다.
리스 계약서는 크게 3가지로 나눌수있다. 우선 건물주와 최초 세입자가 맺는 리스본 계약서인 (1) Deep of lease, 두번째로 비즈니스를 파는 세입자와 사는 세입자간에 맺는(2)Deep of Assignment of lease, 세번째로 기존 세입자가 자신의 가게 일부를 떼어서 서브리스를 줄 때 주는 (3) Deed of sublease이다. 위와 같은 양식들은 ADLS기관에서 손쉽게 얻어서 사용할 수 있다. 이런 계약서를 작성할 경우 부동산전문가와 변호사의 조언을 받아 여러가지 계약 후 발생되는 문제점들을 사전에 방지하고, 좋은 협상을 통하여 유리한 계약을 할 수 있다. 더구나 서브리스의 경우에는 보다 전문적이고, 안전한 계약서를 작성하지 않으면 임대인과 임차인 사이에서 불공정한 대우와 처사를 받을 뿐만 아니라 금전적으로도 많은 손실을 입게 되므로 주의해야 한다.
비즈니스를 팔거나 서브리스를 줄때는 반드시 건물주의 승낙이 있어야 하고 다른 리스계약서는 쌍방의 합의로 변경하지 않는한 최초 계약서의 합의 규정을 위반할 수 없다. 최신판 리스 본계약서 Deep of lease (6th 2012(4))에 따르면 리스계약서의 작성, 변경, 갱신에 소요된 변호사 비용은 전액 세입자가 부담하던 이전과 달리 2012년 부터는 일반적으로 각자가 자기 변호사비를 부담하게 되었다. 또한 일반적으로 리스계약서 변경, 추가, 수정 등을 할 경우는 특별한 특약사항이 없는한 임차인이 모든 법률적인 비용을 부담하게 되어있다. 최근에는 쌍방부담으로 변경되는 추세이므로 최초계약시 이런 비용들을 사전에 명시해 놓으면 세입자에게 유리하다. 임차 건물에 보험가입이 되어 있을 경우 임대인은 임차인에게 수리비와 관련된 비용을 별도로 요청할수 없으며, 예외 조항으로 임차인의 부주의로 인한 보험료납입 연체로 인해 보험혜택을 못 받을 경우에는 임차인이 수리비를 부담할 수 있도록 되어있다. 이와 같은 모든 내용들은 리스계약서(Deed of agreement)에 자세하게 명시되어 있으며 이와 관련된 분쟁이 있을 경우 해당 변호사와 상의하면 손쉽게 해결될 수 있다. 리스계약을 체결할 경우에는 계약기간(Term), 계약시작일(Commencement Date), 재계약권리(Rightof Renewal), 재계약일 (Renewal dates), 최종 계약 종료일(Final Expiry date) , 연간 렌트비(Annual Rent), 계약금 (Deposit), 렌트 협상일(Rent Review dates), 비즈니스업종(Business Use), Insurance, Outgoing등 일반적인 내용들에 관한 협의사항을 구체적으로 작성한다. 최초 계약시에 임차인은 건물주인 임대인으로부터 건물구조변경, 서브리스, 내부수리 등과 같은 구체적인 내용들을 사전에 허락을 득한 경우 계약기간내에 계약서 근거내용 안에서 자유롭게 권리를 행사할 수 있고 면적이 클 경우 서브리스를 놓아서 부대수입을 창출할 수도 있다. 또한 임차인의 합리적인 요구에 대하여 건물주는 불합리적인 이유로 말미암아 거절할 경우에는 손해배상을 해야하는 경우도 있다.
리스의 구체적인 실례로 큰 슈퍼마켓을 임차한 경우 내부에 미용실, 정육점, 건강식품점, 화장품코너 등을 서브리스를 함으로써 최초 임차인이 부대 수입을 창출하여 자신의 임대료 부담을 줄이고, 어떤 경우에는 오히려 임대료 수익이 임대료 지출보다 많을 경우도 있으므로 이것이 장기리스의 상당한 잇점이라고 할 수 있다.