▣ 상업용 리스(Lease)계약 및 수익성 분석 : 데이빗한 부동산컬럼
상가의 리스계약은 건물의 가치에 영향을 주는 가장 큰 요소로써 건물주에게는 아주 중요하므로 리스 계약에 대하여 자세히 알아보자.
건물의 가치를 판단하는 기준자료를 활용해상업용 리스료에 따른 수익율을 분석해 보자. 예를 들어 60만불의 상가를 구입하여 연간 36,000불의 임대소득이 발생되면 약 6%의 수익율을 달성하게 된다. 상업용 리스의 경우에는 주거용과는 달리 대부분의 상가 임대료 + Outgoings + GST를 별도로 부과하게 된다.
리스료의 지불 방식에 따라 (1) Net lease (2) Gross lease로 구분할수있다. Net lease는 리스료 + Outgoings (OPEX-Operating Expenses)로 Outgoings에는 보험료, 재산세, 전기료, 물세, 관리비 등 건물유지 및 보수에 관한 추가비용등에 대하여 임차인이 사용하는 부분에 대하여 별도로 내는 방법이 있고 (2) Gross lease는 임대료에 일반관리비용을 일정하게 전부 포함하여 임대료를 고정하여 지불하는 방식으로 나누어 볼 수 있다.
상가건물의 가치를 올리는 몇가지 방법을 살펴 보기로 하자.
(1)수익성이 높은 세입자를 유치하여 건물의 가치를 올리는 방법
(2)저렴한 빈건물을 개조 및 보수하여 새로운 세입자를 유치해 건물의 가치를 올리는 방법
(3)건물의 용도변경을 통하여 건물의 가치를 올리는 방법 (예 ; 일반 오피스 건물을 백패커, 숙박업소로 전환하는 허가를 득한 경우)
(4)임대료 낮은 세입자를 임대료 높은 세입자로 교체할 경우
(5)기존 임대건물에 서브리스를 다양하게 유치하여 건물의 가치를 올리는 방법
이번엔 서브리스 또는 Assignment 를 통하여 재리스를 줄 경우에 최초 계약한 임차인에 대한 책임에 대하여 살펴보기로 하자. Assignment를 통하여 재리스를 임대인 동의하에 놓았을 경우에도 최초 임차인은 임차계약 종료시까지 임차료지급에 관하여 책임을 지게된다. 하지만 재리스계약시 임대인이 동의할 경우에는 임차료 책임을 완전히 면제할 수 있는 조항을 넣을 수도 있다. 면책조항이나 특약사항을 리스계약서에 특별히 명시하지 않는 한 기존의 세입자도 연대 보증으로 책임을 물을 수 있게 되므로 각별히 주의해야겠다. 임대건물의 심각한 파손으로 임차목적을 달성하기 어려울 경우에는 리스계약을 파기하고 계약을 취소할 수 있다.
리스 계약서는 크게 3가지로 나뉜다. 우선 건물주와 최초 세입자가 맺는 리스본 계약서인 (1) Deep of lease, 두번째로 세입자가 비즈니스를 파는세입자와 사는 세입자간에 맺는(2) Deep of Assignment of lease, 세번째로 기존 세입자가 자신의 가게 일부를 떼어서 서브리스를 줄 때 주는 세입자와 서브리스 세입자간에 맺는 (3) Deed of sublease로 3가지이다. 위와 같은 양식들은 ADLS기관에서 손쉽게 얻어서 사용할 수 있다.
이런 계약서를 작성할 경우에는 모든건물과 세입자와의 내용에 따른 각기 다르게 작성되어야 하므로 부동산전문가와 변호사의 조언을 받는 것이 여러가지 계약 후 발생되는 문제점들을 사전에 방지하고 좋은 협상을 통하여 유리한 계약을 할 수 있다. 더구나 서브리스의 경우에는 보다 전문적이고, 안전한 계약서를 작성하지 않으면 임대인과 임차인 사이에서 불공정한 대우와 처사를 받을 뿐만 아니라 금전적으로도 많은 손실을 입을수도 있으므로 주의하여야 한다.
비즈니스를 팔거나 서브리스를 줄때 반드시 건물주의 승낙이 있어야 하고 다른 리스계약서는 쌍방의 합의로 변경하지않는한 최초 계약서의 합의 규정을 위반할수없다. 최신판 리스 본계약서 Deep of lease (6th 2012(4))에 따르면 리스계약서의 작성,변경,갱신에 소요된 변호사 비용은 전액 세입자가 부담하던 이전과 달리 2012년 부터는 일반적으로 각자가가 자기 변호사비를 부담하게 되었다. 일반적으로 리스계약서 변경,추가,수정 등을 할경우에 특별한 특약사항이 없는한 임차인이 모든 법률적인 내용을 부담하게 되어있다. 최근에는 쌍방부담으로 변경되는 추세이므로 최초계약시 이런 비용들을 사전에 명시해 놓으면 세입자에게 유리하다. 임차 건물에 보험가입이 되어있을 경우 임대인은 임차인에게 수리비와 관련된 비용을 별도로 요청할 수 없다.
리스계약을 체결할 경우 계약기간(Term), 계약시작일(Commencement Date), 재계약권리(Right of Renewal), 재계약일 (Renewal dates), 최종 계약 종료일(Final Expiry date), 연간 렌트비(Annual Rent), 계약금 (Deposit), 렌트 협상일(Rent Review dates), 비즈니스업종(Business Use), Insurance,Outgoing등 일반적인 내용들에 관한 협의사항을 구체적으로 작성하게 되어있다. 우선 렌트는 주거용건물에 해당되어 주거용 법규(Residential Law)에 해당이되나 리스의 경우에는 상업용건물에 해당되어 주거용법규(Residential Law) 적용을 받지않는다.
최초 계약시에 임차인은 건물주인 임대인으로부터 건물구조변경,서브리스, 내부수리등과 같은 구체적인 내용등을 사전에 허락을 득한 경우에는 계약기간내에 계약서 근거내용안에서 자유롭게 내부조항등을 활용하여 권리를 행사할수있고 면적이 클경우에는 서브리스를 놓아서 부대수입을 창출할 수도 있다. 또한 임차인의 합리적인 요구에 대하여 건물주는 불합리적인 이유로 말미암아 거절할 경우에는 손해배상을 해야하는 경우도 발생할수있게 된다.
추가로 서브리스에 대하여 살펴 보면 큰 슈퍼마켓을 임차한 경우에는 내부에 미용실,정육점,건강식품점,화장품 코너 등을 서브리스를 함으로써 최초 임차인이 부대 수입을 창출하여 자신의 임대료부담을 상당히 줄일 수가 있고, 어떤 경우에는 오히려 임대료 수익이 임대료 지출보다 많게 되는경우도 있으므로 이것이 장기리스의 상당한 잇점이라고 할 수있다.
다음호는에는 어떤 상업용 건물에 투자하는것이 수익성도 좋으면서 양도차액도 기대할수 있는 양수겹장, 두마리의 토끼를 잡을수있는 상업용 건물에 대한 투자의 묘수에 대하여 자세히 살펴 보기로 한다.