▣ 최근 옥션 매물 분석 및 수익율(Yield) 분석 : 데이빗한 부동산컬럼
최근에 베이레이즈 옥션장에서 상가건물에 대한 옥션 낙찰율과 상가건물에 대한 옥션매물에 대한 일반적인 상식에 관하여 살펴보기로 한다.
우선 최근에 상업용 옥션 낙찰성사율을 살펴보면 주택 옥션 낙찰율보다 다소 높은 약 75%의 높은 성공율을 보이고 있는 상황이다. 낙찰된 상가건물의 Yield(수익율)을 분석해보면 대략 4,99%에서 6.28%이다. 연간 수익율은 연간임대료 (Net Returning)를 투자금액으로 나누면 정확하다.
이번 옥션 매물중에서 특이할 만한 물건 몇가지를 살펴보자. 오른쪽 사진의 4번 물건은 알바니 인베스트먼트 투자매물로써 현재 카페로 임대 중이며 임대수익 $ 49,500Pa+ GST+ outgoing으로 실내면적 90m2의 아폴로 드라이브+아렌웨이 코너 사이트에 입점 되어 있다. 이 카페건물은 이번 옥션에서 상당한 경쟁을 통하여 시세보다 높은 가격에 최종 매매 되었다. 일반적으로 카페건물의 경우에는 5.5%에서 6%정도의 수익율을 기대할 수 있는데 이 건물은 치열한 경쟁으로 말미암아 4.99%의 비교적 낮은 수익율로 투자자에게 낙찰되었다. 연간 수익율과 투자 금액은 서로 상반된 구조로 형성되어 있어서 투자금액이 높을수록 수익율이 낮아지고 투자금액이 낮을수록 투자 수익율은 높아지는 구조를 가진다.
알바니 카페 건물은 아폴로 드라이브와 아렌웨이 대로변 코너에 위치하여 상당히 좋은 로케이션을 자랑할 뿐만아니라 상가 단지내에서도 완전한 코너중 코너에 위치하여 고객들이 접근하기에 아주 좋은 베스트 로케이션 이었다. 더구나 현세입자가 영업을 아주 잘하여 높은 영업 수익율을 자랑하고 있는 상황에서 관심도가 상당히 높아서 바이어(투자자)가 6명이상 참석하여 치열한 경합을 벌였다.
더구나 최고 리스계약이 6년으로 되어있고, 임대료 인상은 마켓프라이스(Market Price) 와 CPI (소비자 물가지수)로 잘 믹스(MiX)되어 있어서 건물주에게도 좋은 조건으로 계약된 상태이다. 이번 물건의 최종 낙찰된 바이어의 입장에서는 비록 건물주가 되더라도 일정기간 동안 해당건물에 대하여 영업권리가 없고, 현재 세입자에게 있지만 리스계약기간이 종료되거나 리스 계약기간 중도에 리스가 종료될 경우에는 카페 권리금 약 20만불정도를 현세입자에게 주지않고 바로 인수받을 수 있는 기회도 발생할 수 있다. 그러므로 이번에 낙찰받은 바이어는 $991,000으로 수익율은 현재 4.99%를 기록하게 되었다. 이번 건물의 수익율은 다소 낮지만 향후 임대료 재협상 기간동안 리스리뷰를 (review) 통하여 리스료를 인상하여 수익율을 다시 높여서 현실화 시키는 방안이 있다. 이런 과정을 통하여 인상시킨 수익율을 통하여 건물의 가치를 증대함으로서 향후에는 건물의 매매가격이 상승되므로 현재의 가치만 보고 투자를 결정할 것이 아니라 미래 가치에 대한 투자수익율도 함께 고려하여 투자하는 지혜가 필요하다.
부동산 투자의 기본 개념은 상업용 건물투자시에도 로케이션이다. 로케이션은 상당히 중요한 요소중의 하나로써 부동산투자의 핵심이라고 볼 수 있다.
아래 사진의 옥션 1번 물건의 경우에는 실내면적이 다소 작지만 굿로케이션의 상가물건으로써 투자금액 415,000 연간 리스수익율이 6.02%로서 비교적 안정된 수익율을 나타내고 있다. 옥션 5번물건의 경우에는 인더스트리얼 물건으로 연간 수익율이 6.28% 다소 높은 편으로 볼 수 있다. 이처럼 수익율에 따라서 옥션 낙찰가격에 많은 영향을 끼치고 있으며 투자자의 입장에서는 향후 미래가치에 대한 요소도 함께 고려할 필요가 있다. 상가의 경우 토지 지분이 많은 경우에는 재개발및 용도 전환을 통하여 상당한 미래 가치를 변화시킬 수있는 요소도 있으므로 추가적인 요소도 함께 고려하는것이 현명한 판단이 될 수 있겠다.
