▣ 상가건물 매도 및 구입에 대한 기회비용 비교
: 데이빗한 부동산 컬럼
최근에 매도자 마켓(Seller Market)에서 매수자 마켓(Buyer Market)으로 전환되고 있는 국면에 건물주의 입장에서 건물을 보유한 후에 시장가격으로 매매할 때 발생할 수 있는 장점을 우선 살펴보기로 한다. 건물을 매각할 경우 아래와 같은 기회비용에 대한 내용을 먼저 살펴 보자.
1. 건물 관리 및 보유에 대한 해방감
2. 건물 매각후 매각대금으로 새로운 물건 투자가능 (새로운 투자기회)
3. 마음 편한 정년퇴직 준비 (연금 수혜시 혜택)
4. 서브리스를 통한 부대 추가 수입창출 가능 (건물매도후 테넌트로 재입주할 경우)
5. 건물 매각시 운영하고 있는 비지니스 매매 할 경우에는 추가로 부대수입 창출가능 (건물 및 비즈니스를 각각 분리해서 매매할 경우)
6. 기타 인허가 및 건물 보유에 대한 관리 및 수리에 대한 해방
7. 새로운 인베스트 먼트 투자기회 (양도 차액 극대화 기회창출)
8. 자녀들에게 증여 또는 양도할 기회 (상속대신에 증여의 기회창출)
9. 매각후 매각대금으로 노후 준비
10. 매각후 매각대금으로 새로운 노후 설계 및 기타
11. 향후 부동산경기 침체로 말미암아 부동산 가격 하락 가능성(부동산 매각 베스트 타이밍 활용)
상가건물을 구입하여 여러가지 수익성을 높이는 방법에 대해 살펴보면 일반상가를 구입하는 경우 현세입자가 리스기간 만료와 함께 계약이 종료할 때 상가를 여러개로 분할하여 다른 업종의 세입자를 더 유치하여 기존의 임대료보다 더 높은 임대료를 받는것이다. 한인 종합상가의 경우 건물 전체를 헤드 테넌트가 메인으로 리스를 받아서 추가로 여러가지 업종의 서브리스를 주어서 임대료 부분을 절감하거나 건물주가 건물전체를 분할하여 각기 다른 업종을 유치하여 임대료 수익을 극대화하는 방법이 있다.
상가건물의 경우 임대료 수익성이 건물가치에 상당히 많은 영향을 끼치므로 건물주의 입장에서는 가장 임대료를 많이 주는 부가가치가 높은 업종을 유치하려 노력하게 된다. 반면에 임대료 수익이 작고 상가 부가가치 개발이 높은 저평가된 숨은 상가를 찾아내서 낮은 가격에 구입하여 상가의 가치를 높이는 방법도 있다. 예를 들면 사양산업인 낮은 임대료의 넓은 비디오 가게 건물을 매입하여 최근 사업이 잘되는 빨래방과 카페 또는 식당으로 분할 및 구분 설치하여 기존임대료보다 두배를 받으면 건물의 가치도 상승하고 임대료 수익도 상승하여 평생 노후 보장이 된다.
반면에 좋은 위치의 건물을 낮은 임대료로 장기간 리스계약을 체결하여 성공적으로 사업을 운영하고 있는 케이스를 살펴보자. 이처럼 사업을 운영하는 비즈니스오너 또는 건물을 구입하는 건물주의 입장에서 숨겨진 잠재적 가치를 발견하여 흙속에 진주를 찾는것처럼 상가의 숨은 가치를 발견하여 가공하는것도 중요한 재테크의 한부분이 될 것이다. 건물을 구입하거나 리스를 할 경우에 건물주는 어떤 세입자를 유치하고, 또한 세입자는 어떤 건물을 어떤 조건과 가격으로 건물을 임대(리스) 하는냐에 따라 사업의 성공 여부가 달려 있다고 해도 과언이 아니다.
영업이 저조하여 건물가격이 저평가 되어있는 것을 저렴하게 구입하여 내부 시설을 업그레이드하여 매출액을 높여서 비즈니스 가치와 건물가치를 상당히 높여서 판매한 사례도 있다. 이처럼 상가 및 비즈니스가 운영되고 있는 건물은 위치와 상권에 따라서 변동이 되기도 하고, 상가의 운영방법과 형식 및 업종에 따라서 사업 성공의 성패가 좌우할 때도 있다. 최근에는 대규모 쇼핑몰 개발로 인하여 소규모 상권이 어려워지는 경우도 목격하게 된다. 하지만 독점업종, 특수업종의 노하우가 있는 경우, 경쟁과 마케팅에 크게 구애를 받지 않은 업종은 장소와 위치에 크게 구애를 받지않기도 하다. 토지를 분할해서 구분등기를 하거나 작은 토지를 합쳐서 아파트 단지로 개발하는 것 처럼 상가의 경우도 작은 상가로 분할하여 임대를 주거나 작은 상가를 합쳐서 큰건물로 큰기업에 전체를 임대를 주거나 여러가지 방법과 형식을 잘 연구하여 최적의 부동산 가치를 효율적으로 극대화하여 부동산을 개발 및 활용하는 것이 중요한 관심의 대상이 된다.
상가건물 매입후 남은 여유공간에 추가로 상가를 개발하여 높은 연간 임대료를 받고 있는 건물주의 경우 자금 사정흐름과 인컴자료 및 리스계약서를 잘 체결한 계약서를 첨부하여 은행측과 잘 협상하면 건물구입비용의 상당부분을 모기지로 조달하여 해결할 수가 있고 또한 모기지의 대부분을 연간 임대료 수익의 일부로 충당할 수 있다.
건물구입후 건물의 가치를 상승시키는 방법 (임대료 상승)은 첫째로 건물구조 변경 및 인허가를 통한 건물가치 상승이다. 두번째는 건물의 용도 변경을 통한 건물 가치 상승이 있다. 세번째는 건물의 임대료 조정으로 매2년마다 시장가격으로 임대료 상승시켜 건물의 가치를 증진시키는 방법이 있다. 네번째는 건물의 세입자를 임대료부담이 높은 세입자로 교체하는 방법이다. 다섯번째는 부동산 개발을 통한 건물의 가치를 상승시키는 방법이 있다. 여섯번째로는 부동산 판매를 통하여 건물의 가치를 극대화시키는 방법 등이 있다.