■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 09 회
부동산 매매계약서 제대로 작성하기
– Chattles & Fixture (2)
부동산 매매계약 체결시 계약서 상에 명시적으로 기재한 chattel은 당연히 부동산에 포함되어 매매된 것으로 간주된다. 그러나 주의할 것은, 그 chattel이 계약체결 당시에 그 부동산 물건 내에 실재하고 있어야 한다는 점이다. 예컨대, 계약체결 당시에 TV 안테나가 있는 줄 알고 계약서의chattels list에 기재하였는데, 실제는 그 TV안테나가 아예 없었던 것이라면 purchaser는 vendor에게 그것을chattel에 포함시키거나 아니면 보상해 달라는 요구를 할 수가 없다.
매매계약서 상에chattel를 열거할 때는 양 당사자의 의중을 정확히 반영하여 작성할 필요가 있다. 만일 vendor가 가지고 나가려는 특별한 물품이 있다면chattels list에서 확실하게 배제시키고, 필요할 경우 부대조항을 추가함으로써 purchaser로부터 불필요한 claim을 당하지 않도록 해야 할 것이다.
표준 매매계약서 제 6.2조 (1)항은 chattel과 관련한 vendor warranty를 규정하고 있다. 즉, vendor는 모든chattel을 (wear and tear부분을 제외하고) 계약체결 당시의 양호한 상태 (reasonable working order)로 purchaser에게 넘겨줄 의무가 있다.
또한 제 3.2조에 따라, vendor는 settle전에 purchaser가 해당 부동산을 점검할 기회를 한번 부여해야 한다 (‘Pre-settlement inspection’). 더 나아가, 만일 vendor가 해당 부동산, chattel 또는 fixture에 대하여 수리해 주기로 약속을 하였다면 purchaser가 settle 전에 재차 들어가 확인할 수 있는 기회를 한번 더 부여해야 한다 (‘Re-inspection’).
Vendor가 제 6.2조 (1)항 하에서의 약속을 이행하지 않을 경우 purchaser는 보상을 요구할 권리 (right to compensation)를 갖게 된다. 왜냐하면 계약이 체결된 이후부터 settle이 완료될 때까지vendor는 purchaser의 ‘trustee’라는 개념이 성립하며, 해당 부동산의 상태가 악화되거나 망가지지 않도록 신의성실로써 보호할 책임이 있기 때문이다.
특별히 purchaser 입장에서 혼동하지 말아야 할 것은, 설령 vendor가 수리나 보상을 해 주지 않았다 하더라도 그것을 이유로 settle 자체를 지체시키거나 거부할 수 없다는 점이다. 통상 이런 경우에는 쌍방간의 합의에 따라 문제가 되는 부분 만큼의 금액을 한쪽 변호사의 trust account에 보관하고 있다가 추후 문제해결 여부에 따라 vendor나 purchaser에게 돌려주게 된다.
그러나 purchaser쪽이 vendor측과 사전합의 없이 일정 금액을 일방적으로 holding하고 있다면 vendor 입장에서는 당연히 소유권 이전 (transfer of title) 을 거부할 것이므로, settle 당일에는 쌍방이 지혜롭게 한발씩 양보하여 보상 또는 holding 금액을 합의하고 settle을 완료하는 것이 좋을 것이다. 그렇지 않을 경우 settle후에도 해당 분쟁의 해결을 위해 Disputes Tribunal로, 또는 금액에 따라 정식 소송을 진행해야 하는 경우도 발생되어, 많은 시간과 비용, 스트레스에 시달릴 수도 있게 되기 때문이다.
Chattel이나 fixture와 관련하여 한가지 흥미로운 주제는, 부동산에 속해 있는 과실수나 곡물에 대한 권리, 그리고 이에 대한 수확권을 누가 갖는가 하는 것이다. 원칙적으로, vendor는 계약서 상에 명시된 어떤 품목도 없애거나 가치가 떨어지는 것으로 대체해서도 안 된다. 따라서 과실수나 곡물을 해당 부동산에서 뽑아 가거나 없애서는 안 된다. 다만 vendor는 익은 과일 또는 수확철이 된 곡물을 취할 권리가 있으며, 아직 익지 않은 과일이나 수확철이 되지않은 곡물을 함부로 훼손해서는 안 된다. 반대로, purchaser 는 settle전까지는 과일이나 곡물에 대한 소유권 및 수확권을 주장할 수 없으며, settle 이후에 수확 가능한 부분에 대해서만 권리를 주장할 수 있다.
최근에는 채권자가 chattel도 담보로 잡는 경우가 점점 증가하고 있는데, 이는 별도로 Personal Property Securities Act 1999 (‘PPSR’)에 의해 다뤄지고 있다. 특히 변호사들은 해당 chattel이 은행이나 금융회사에 담보로 잡혀 있는지 여부를 PPSR search를 통해서 확인하고, 혹여 그로 인해 purchaser에게로 chattel 이전이 불가능하게 되는 경우에 쌍방이 어떻게 해결할 것인지에 대한 것도 고려해야 할 것이다.
마지막으로, 해당 부동산을 mortgage sale로 구입하는 경우 대부분 chattel이 배제된 상태에서 거래가 이루어지는 것이 통상적이므로 (* 보통 담보권자가 이점을 계약서에 명시하긴 하지만), purchaser의 입장에서는 사전에 이에 대한 점검도 필요하다 하겠다.
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