■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 14 회
부동산 거래, 10월 1일부터 새롭게 적용되는 규정 (1)
– Tax Information Requirements
이번 회에서는 <부동산 계약서 제대로 알기> 연재를 잠시 중지하고, 최근 정부에 의해 도입된 부동산 거래와 관련한 새로운 규정, 즉 “Tax Information Requirements”에 대해 살펴 보도록 하겠다.
주지하시다시피, 금년 10월 1일부터는 부동산 거래시 당사자들에게 세무정보 (tax information)를 요구할 수 있도록 법 개정이 이루어진 바 있다 – The Land Transfer Amendment Act 2015, The Tax Administration Amendment Act 2015 및The Land Transfer (Land Information and Offshore Persons Information) Exemption Regulations 2015. 그러나 아직도 많은 분들이 새로운 규정의 구체적인 내용에 대하여 혼란스러워 하시거나 궁금해 하셔서, 두차례에 걸쳐 중요한 사항들을 중심으로 설명을 드리고자 한다.
1. 계약 체결일 기준인가, settlement date기준인가?
일단 신 규정상 기준일인10월 1일은 “거래계약 체결일”을 의미한다. 즉, IRD number를 포함한tax information을 제공해야 하는 대상은 10월 1일 이후에 계약이 체결된 거래이다. 여기서의 부동산 거래는 매매, 증여, 상속 등을 포한한 모든 부동산 거래를 의미한다.
따라서 10월 1일 이전에 계약이 체결되어 10월 1일 이전에 settle이 완료되었다면tax information 제공 의무가 자동 면제된다 (automatically exempted).
그렇다면 계약은 10월 1일 이전에 체결되었지만, settle이 10월 1일 이후에 이루어지는 경우에는 어떻게 될까? 이 경우에도 tax information 제공 의무가 면제된다. 다만 실제 면제를 받기 위해서는 담당 변호사나 등기법무사가 Land Information New Zealand (‘LINZ’) system에서 등기업무를 진행할 때 면제사유 (non notifiable reasons) 중에 “10월 1일 이전 계약 체결”이라는 항목을 선택하여야 한다.
하지만, 이러한 면제 조치는 2016년 4월 1일부터는 더 이상 적용되지 않는다. 즉, 금년 10월 1일 이전에 계약이 체결되었지만, settle이 내년 4월 1일 이후에 이루어지는 거래에 대해서는 이 면제 조치가 적용되지 않는다.
만일 이 면제 조치를 받지 못한다면, 현재 대량으로 건설중인 아파트를 투자 목적으로 10월 1일 이전에 구매한 (계약 체결한) 많은 분들에게 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상한다. 이에 대하여 아직까지는 정부로부터 구체적인 지시사항이 전달된 바는 없다. 필자의 사견으론, 향후 부동산시장 동향과 전반적인 경제상황 등을 종합적으로 고려하여 정책적으로 결정하지 않을까 예상해 본다.
2. Tax information제공 의무가 면제되는 대상은 누구인가?
첫째로, 부동산을 2개 이상 보유하고 있는 경우, 거래되는 해당 부동산이 “main home”인 경우에는tax information 제공 의무가 면제된다.
둘째로, 부부공동재산 (relationship property)을 거래하는 경우 (예: 이혼후 재산분할 등)에도 여전히 모든 거래 당사자 개인의tax information을 제공해야 한다. 다만, 그 부동산이 main home이라는 것을 입증하면 제공 의무가 면제된다.
셋째로, 유산 (estates) 분배의 경우, 집행인이나 관리인은tax information을 제공할 필요가 없지만, 수혜자 (beneficiaries)나 구매자 (purchaser)는 제공 의무가 있다. 이 경우에도 main home임을 입증해야 제공 의무를 면제받을 수 있다.
마지막으로, 다음의 경우에도 tax information 제공 의무가 면제된다.
1) 정부 및 공공기관이 양도자인 경우 (면제는 양도자에게만 적용됨)
2) 정부 및 공공기관이 양수자인 경우 (면제는 양수자에게만 적용됨)
3) 유산과 관련한 집행자, 관리자 등에 의한 양도시 (면제는 양도자에게만 적용됨)
4) 담보권자에 의한 mortgage sale의 경우 (면제는 양도자에게만 적용됨)
5) 지방정부가 체납세 징수를 위해 rating sale 하는 경우 (면제는 양도자에게만 적용됨)
6) 법원의 명령에 의한 거래시 (면제는 양도자에게만 적용됨)
주의할 점은, 비록 main home이라 하더라도 trust 소유로 되어 있는 경우에는 해당되지 않는다. 즉, 오직 자연인 (individuals / natural persons)만 이 면제 규정을 적용받을 수 있다.
또한 뉴질랜드 이외의 국가에 거주하는 사람, 즉 비거주자 (offshore persons)의 경우, 거래되는 부동산이 main home이라 하더라도 이 면제 규정을 적용받을 수 없다.
그렇다면 여기서 말하는 “main home”이란 구체적으로 어떤 의미일까? 정확한 정보 전달을 위해 영문 그대로 옮겨 본다.
A main home is the one that owners have the greatest connection to. To decide this, you need to think about such things as: where personal property was kept; the time they occupied each dwelling; where their immediate family lived; where their social ties were strongest; and what other ties – employment, business, economic, etc.
그럼 main home인지 여부를 누가 결정할까? 부동산 거래를 하는 당사자들이다. 즉, 당사자들은 위의 개념을 참고하여 거래대상 부동산이 main home인지 여부를 결정해야 하며, 만일 허위나 거짓으로 신고하는 경우 첫번째 위반시 최고 이만오천불, 그 이후엔 최고 오만불까지의 벌금을 물게 된다.
다음 회에서는 “제공해야 하는 tax information”이 무엇인지에 대하여 살펴 보기로 하겠다.
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