2년 미만 보유 주거용 부동산에 대한 과세 규정
– 실거주자 면제 조항 (Main home exclusion)
● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
기초 지식
2015년 10월 1일에 도입된 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line Test: BLT)는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도이다. 그러나 소유주가 거주하는 주택에는 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 적용되지 않는다.
2년 미만을 보유한 주거용 부동산이라 하더라도, 그 주택에 소유주가 직접 거주한 경우에는 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는다. 하지만 이러한 면제 조항에 여러가지 제약이 있기 때문에 무작정 전가의 보도처럼 사용하며 만병통치약이라고 내세우면 큰 위험이 따를 수 있다.
사용 횟수의 제한
실거주자 면제 조항을 활용할 수 있는 횟수는 2년에 2번 뿐이다. 이에 대한 소득세법 조항에 따르면, ‘주거용 부동산의 판매시점으로부터 과거 2년 이내에 이미 2번 이상 실거주자 면제 조항을 활용한 경우에는 면제조항을 적용하지 아니한다’라고 명시되어 있다. 따라서 2년의 기간 사이에 집을 세번 옮긴 경우 세번째 매매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서는 아무리 소유주가 직접 거주하였다 하여도 소득세를 납부하여야 한다.
[세번 이사한 남세희씨]
IT 전문직에 종사하는 남세희씨. 상당한 급여를 받고 저축을 한 다음 조금 더 넓은 집을 구입하여 이사하는 것을 지상과제로 삼고 있다. 그는 다음과 같이 집을 넓혀오고 있었다.
2015년 11월 1일: 드디어 첫 내집을 장만했다. 작고 아담한 스튜디오. 조금 좁긴 하지만 내집이다. 내집은 처음이라 떨린다.
2016년 1월 31일: 스튜디오를 팔기로 계약했다. 융자를 조금 더 얻어서 1베드룸 아파트로 이사갈 것이다.
2016년 3월 31일: 나에게도 방이 생겼다. 스튜디오를 팔고 1베드룸 아파트로 이사했다.
2017년 5월 31일: 1년 넘게 열심히 저축해서 방2개짜리 아파트로 이사했다. 방이 늘었으니 식구도 늘었으면 좋겠다. 그래서 고양이를 키우기로 했다.
2017년 9월 30일: 윗층의 3베드룸 아파트가 싸게 나왔다. 그래서 지금 살고 있는 2베드룸 아파트를 팔기로 오늘 계약했다.
2년의 기간 동안 세번 이사한 남세희씨. 비록 모든 집에 직접 거주하고는 있었지만, 2년동안 2번만 실거주자 면제조항을 사용할 수 있기 때문에, 2년중에 세번째 거래한 2베드룸 아파트의 매매차익에 대해서는 소득세를 내야한다.
[회계사의 조언]
남세희씨가 2베드룸 아파트의 매매차익에 대해서 소득세를 납부하지 않으려면, 이 아파트를 2년 이상 보유하면 된다. 2017년 5월 31일 잔금을 치르고 구입한 아파트이므로 2019년 5월 31일 이후에 판매계약을 맺는다면 실거주의 여부를 떠나 2년 이상 보유한 부동산이 되므로 매매차익에 대해서 과세가 되지않는다.
그때까지 기다리기 힘들다면, 실거주자 면제조항을 처음으로 사용한 2016년 1월 31일로 부터 2년이 지난 2018년 1월 31일 이후에 지금 살고 있는 2베드룸 아파트의 판매계약을 맺으면 된다. 2018년 2월 1일기준으로 과거 2년 이내의 기간에는 한번만 실거주자 면제조항을 사용하였기에, 한번 더 면제조항을 활용할 수 있기 때문이다. 보유기간이 끝나는 시점은 잔금을 받은 날이 아니라 판매계약을 맺은 날임을 다시 떠올려보면, 왜 2016년 3월 31일 아닌 2016년 1월 31일로부터 2년을 계산하는지 이해할 수 있을 것이다.
호의가 지속되면…
그렇다면, 착실히 매 2년마다 두번씩 이사 다니면서 집을 키워나가면 내가 살고 있던 집이니까 계속 2년미만 보유 부동산에 대한 과세규정으로부터 면제를 받을 수 있을까? 소득세법에는 2년에 두번 넘게 면제조항을 활용할 수는 없다라는 조항 바로 아래에, ‘주거용부동산을 빈번하게 사고 파는 (regular pattern of acquiring and disposing) 사람에게는 실거주자 면제조항을 적용하지 아니한다’라고 제한을 두고 있다. 빈번하게 사고 판다는 것이 무엇이지 따로 설명이 제공되고 있지 않기에 이 조항이 더 으시시하게 느껴지는 것 같다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.