부동산 구입 (2) ◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 12회
뉴질랜드에서 생활하시다 보면 크고 작은 일로 계약서를 작성하거나 정부기관에 세금관련 서류를 제출하는 등 많은 법률서식을 접하게 됩니다. 일선에서 업무를 하다 보면 서식에 적힌 내용이 영어로 쓰여졌고 특히 전문법률용어가 많이 사용되어 일반인이 이해하기에 난해(難解)한 경우가 많으며 마땅히 도움을 청할 곳을 찾지 못했거나 비용청구가 두려워 전문인의 조언을 받지 않고 덜컥 서명을 하였다가 법률상 불이익을 당했음을 알고 탄식하는 경우를 어러 번 접하면서 기본적으로 사용하는 법률서식에 대한 한글판 설명이 절실히 필요함을 실감하였습니다. 기본적은 법률 상담은 오클랜드 한인회 또는 각 지역에 위치한 CAB (Citizens Advise Bureau)를 통해 조언 받으실 수 있습니다. 오클랜드 한인회의 전화 문의는 (09) 443 7000 입니다. CAB 는 0800 367 222 통해 이용 가능합니다.
지난 칼럼에서 부동산의 소유권 형태에 대한 개괄적인 내용을 살펴 보았습니다. 이 번 칼럼에서는 우리가 흔히 말하는 등기부등본에 해당하는 Certificate of Title (줄여서 CT 또는 Title 이라고 부름)은 어떠한 중요내용을 담고 있는지 살펴보도록 하겠습니다. 등기부 등본에는 소유권의 형태와 토지의 크기 그리고 은행담보 설정, 가압류, 개발제한 등 제 3 자의 권리가 등제되어 있기 때문에 부동산 구입시 반드시 발급받아 확인해야 할 첫 번째 서류입니다. 지면상의 제약으로 인해 모든 형태의 등기부등본을 살펴볼 수 없지만 먼저 Cross Lease (이하 ‘교차임대 소유권’이라 함)에 대한 등기부 등본을 살펴 볼까 합니다. 첨부된 등본의 내용은 필자가 임의대로 그 내용을 일부 변경하였음을 알려 드립니다.
부동산에 관련된 정보를 얻기 위해선 이를 책임지고 있는 정부기관인 토지등록소(Land Information New Zealand 줄여서 LINZ 이하 ‘토지등록소’라 함)에 기록된 기록물에 대한 발급 신청을 통해 받아볼 수 있습니다. 일반적으로 변호사 사무실 또는 등본의 발급 등을 대행해 주는 대행업체를 통하면 신속히 발급받아 내용을 확인하실 수 있습니다. 토지등록소에 대한 상세한 정보를 원하시면 www.linz.govt.nz 를 방문해 보시길 권합니다.
소유권자
부동산 매매계약서에 기재된 계약자와 등기부등본에 등재된 실소유자가 동일함을 확인하는 것은 매우 중요한 일입니다. 뉴질랜드이 경우 전매(명의가 옮겨오기 전에 다시 매도하는 경우)를 On-Sale 이라고 하여 한국과 달리 불법이 아니기 때문에 이 경우는 계약자와 등기부등본에 등재된 실소유자가 다를 수 있으며 매도자측 변호사에게 매도자가 매도할 권리가 있는지 반드시 확인 받아야 합니다. 견본 등본을 살펴보면 소유권자는 김봉과 이복희씨로 되어 있음(. 참조)을 알 수 있습니다.
김봉씨와 이복희씨의 경우처럼 공동소유로 등록된 경우는 반드시 소유자 모두의 서명이 요구됩니다. 만약, 이복희씨만 서명을 하였다면 김봉씨로 부터 위임장(Power of Attorney)을 받았는지 반드시 확인해 보아야 합니다. 회사나 신탁(Trust) 또한 법인(法人) 또한 모두 부동산을 소유할 수 있으며 자연인처럼 소유권자로 등록이 가능합니다. 단, 현 제도하에선 가족신탁(Family Trust)인 경우는 가족신탁이 아니라 운영자인 Trustee 만 등재가 가능합니다. 소유권자가 법인으로 되어 있는 경우 서명한 계약자가 법인을 대신하여 서명할 수 있는 권리가 있는지를 꼼꼼히 확인 해야 합니다. 그렇지 않으면 매매계약 자체가 무효가 되어 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야 합니다. 다음으로 표제부(Legal Description)에 기록된 내용이 매계약서에 기재된 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
표제부
견본 등본을 보면 소유권의 형태는 교차임대소유권(Cross Lease)으로 되어 있으며 전체 대지의 면적인 870 평방미터에서 절반에 대한 권리가 있음을 알수 있습니다. 주택지로 개발이 될 때 측량을 통해 잘게 나누어지며 각각의 분할된 토지는 고유번호를 갖게되는데 이를 지번이라 합니다. 견본 등본을 잘 살펴 보시면 원래의 대지의 크기는 870 평방미터였지만 교차 임대계약에 따라 두 개의 번지로 나눠졌고 김봉과 이복희 씨가 소유한 토지는 Flat 2 DP 420135 그리고 주차장(Carport 2 DP 420135)(. 참조)임을 알 수 있습니다. 토지의 경계선이 명확히 표시되어 있지 않은 야산 또는 나대지 등을 구입할 경우는 더더욱 계약서에 이러한 표제부 내용을 상세히 기록할 뿐만아니라 가격을 협상할 때 대지의 크기가 크고 작음에 따라 금액이 달라지기 때문에 명확한 경계선을 재확인하셔야 합니다.
(다음 호에 계속 됩니다)
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* 본 칼럼은 생활법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아니므로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.