가족과 이웃 사이 ● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산과 세금
2년 미만 보유 주거용 부동산에 대한 과세 규정
– 가족과 이웃 사이
불의를 보면 참지 못하는 정의의 사나이 독고영. 대학을 마친 후 드디어 꿈에 그리던 경찰공무원이 되었다. 오클랜드 시내에 있는 경찰청이 첫 근무지였다. 대학시절 궂은 일 마다하지 않고 알바를 하며 착실하게 돈을 모았던 독고영 씨는 자기가 저축한 돈에 은행에서 빠듯하게 얻은 융자를 더해 시내에 작은 아파트를 구입하였다.
융자금 상환에 도움을 받고자 세입자를 들였다. 비록 내집이긴 하지만 세입자에게 넓은 방을 양보하고 자신은 옆의 작은 방에서 생활을 하기로 했다. 두 방을 제외한 나머지 공간은 둘이서 사이 좋게 같이 사용하기로 했다. 가족보다 먼 이웃보다는 가까운 사람, 가족과 이웃 사이에 있는 그 사람이 바로 플랫메이트였다.
정의와 성실 두 가치로 똘똘 뭉친 독고영 씨는 그 능력을 인정받아 근무 1년 반만에 승진을 하게 되었다. 승진의 반가운 소식은 조금 불편한 소식과 함께 왔는데, 승진과 함께 다른 도시의 경찰청으로 발령을 받은 것이다. 지방 도시로 발령을 받은 그는 고민에 빠졌다. 오클랜드 시내의 아파트를 처분하고 내려가야할까. 아니면 그냥 두고 방 두개 모두 세를 주어야 하나?
그런데, 만약 독고영씨가 집을 팔면 매매차익에 대해서 소득세를 내야할까?
기초 지식
2015년 10월 1일에 도입된 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도이다. 그러나 소유주가 거주하는 주택에는 이 제도가 적용되지 않는다 (실거주자 면제조항 Main home exclusion). 하지만 이러한 면제 조항에 몇가지 제약이 있기 때문에 세심히 살펴봐야 한다.
우선 면제조항을 활용할 수 있는 횟수에 제한이 있다. 실거주자 면제 조항을 활용할 수 있는 횟수는 2년에 2번 뿐이다. 따라서 2년의 기간 사이에 집을 세번 옮긴 경우 세번째 매매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서는 아무리 소유주가 직접 거주하였다 하여도 소득세를 납부하여야 한다.
그리고 실거주자 면제조항은 “대부분의 보유기간에 걸쳐” (for most of the time) “대체로” (predominantly) 소유주의 주된 주거지 (main home)로 사용된 주거용 부동산에 허용된다. 여기서, “대부분의 보유기간에 걸쳐”는 소유주의 거주기간에 대한 제약이다. “대체로”는 소유주의 거주공간비율에 대한 제약이다.
거주공간 비율에 대한 제약
소유주가 직접 거주하지만 일부의 공간을 세를 주면 실거주자 면제조항을 적용받지 못하는 것일까? 보유기간 내내 소유주와 가족만이 그 집에 거주해야 면제조항을 적용받을 수 있는 것일까?
2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도는 기존에 있던 두루뭉술하고 애매모호한 부동산 거래 매매차익에 대한 과세조항에 추가하여 명확한 선긋기를 시도한 것이다. 이 점을 감안하면 이 제도에 딸려오는 실거주자 면제조항에 대해서도 이러한 명확한 선긋기가 있을 것이라 짐작할 수 있을 것이다.
대체로 소유주의 주된 주거지로 사용되어야 한다는 조항의 기준은 주거공간의 50%에 선이 딱 그어진다. 주거공간의 50%를 넘는 부분을 세를 주고 있다면 실거주자 면제조항을 적용할 수 없다. 그러나 세를 주더라도 세입자가 사용할 수 있도록 허용된 공간이 전체 주거공간의 반을 넘지 않는다면 실거주자 면제조항을 적용받을 수 있다. 이 때 유의할 점은, 면적으로서의 주거공간의 비율을 따지는 것이지 거주하는 사람 수를 기준으로 하지 않는 다는 것이다.
회계사의 조언
우리의 독고영씨는 오클랜드 시내 아파트를 1년반을 보유하며 직접 거주하였다. 그러나 소유주가 사용하는 공간이 세입자가 사용하는 공간보다 작았기에 이 상태로 그냥 판매하면 실거주자 면제조항의 혜택을 받지 못하고 매매차액에 대해서 고스란히 소득세를 부담하게 된다. 그러므로 6개월을 더 세를 주며 2년 이상을 보유한 다음에 판매하게 되면, 면제조항이 적용되는지를 따질 필요없이 2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도 자체에 해당되지 않을 것이다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.