부동산 구입 (4) ◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 14회
지난 5년 동안 오클랜드 주택가격은 그동안 10년마다 두배씩 올랐던 뉴질랜드의 전형적인 가격상승률에 맞먹는 가파른 주택가격 인상률을 보였습니다. 작년 말 총선에서 이러한 해외투자가 미친 역효과를 잡아보겠다며 노동당이 내세웠던 여러 공약중에 하나인 해외투자에 관한 법률(Overseas Investment Act 2005 이하 ‘해외투자법’ 또는 ‘관련법’이라 함)을 개정하여 주택시장에 대한 해외 투자를 원천봉쇄와 같은 많은 제약을 주겠다는 소식을 뉴스 지면을 통해 많이 접하셨을 것입니다.
관련법
현존하는 해외투자법은 부동산의 경우 Sensitive Land에 한하여 해외투자를 받을 때 반드시 허가를 먼저 받아야 취득이 가능합니다. 예를 들어, 시골땅 5 헥타 (50,000 평방미터) 이상 또는 보호지역에 근접한 땅의 경우 0.4 헥타 (4,000 평방미터) 또는 강가 또는 바닷가인 경우 0.2 헥타 (2,000 평방미터) 등이 여기에 속하기 때문에 외국인이 이러한 부동산에 대한 소유권을 취득하기 위해선 반드시 관할기관(The Overseas Investment Office 이하 ‘OIO’이라 함)의 사전승인을 받아야 합니다. 외국인에 대한 정의는 관련법 제7조에서 찾을 수 있습니다. 간략하게 뉴질랜드 시민권 또는 영주권을 소지한 자로 지난 1년 동안 뉴질랜드에 계속하여 거주한 경우를 제외한 모든 법률 행위를 하는 자연인과 법인을 말합니다. 법인의 경우 외국인의 지분이 25%를 넘는 경우도 외국법인으로 인정되어 관련법의 제한을 받게 됩니다. 예를 들어, 뉴질랜드 시민권자가 75%의 지분을 갖고 해외에 거주하는 비시민/영주권자가 25%의 지분을 투자하여 법인을 설립했다면 외국법인으로 간주됩니다. 만일 표면상 지분을 갖고 있진 않지만 실소유자로 은닉된 경우에도 관련법의 적용을 피할 수 없음을 꼭 인지하셔야 합니다.
개정법
해외투자법에 대한 개정법안(Overseas Investment Amendment Bill)이 작년 12월 14일에 처음 소개된 후 1차 낭독이 5일 뒤인 19일에 있었으며 현재는 특별위원회의 심의를 거치는 중입니다. 앞으로 2차 낭독, 국회 전체 그리고 3차 낭독과 같은 과정을 통해 최종 개정법이 실효됩니다. 실제로 뉴질랜드에 거주하지 않는 외국인이 일반 또는 전원 주택과 같은 형태의 부동산에 투자를 억제함으로 해외투자가 주택이 아닌 상업용 또는 비즈니스와 같은 곳에 투자되어 뉴질랜드 경제에 실직적인 도움이 될 수 있도록 유도한다는 취지입니다. 따라서 관련법에서 그동안 Sensitive Land에 포함되지 않아 누구나 쉽게 구입이 가능했던 일반 또는 전원 주택이 모두 포함되어 반드시 OIO 의 승인을 받아야 소유권 취득이 가능할 전망입니다. 여기서 일반 주택이란 거의 모든 주거 형태를 말합니다(Part 1 참조). 하지만 예외 조항도 있습니다. 예를 들어, 해외투자가 택지를 개발하여 뉴질랜드 주택시장에 공급하거나 원래의 토지의 쓰임새를 변경하여 뉴질랜드에 경제적 도움을 주거나 꼭 영주권자가 아니어도 합당한 비자를 소지하면서 뉴질랜드에 거주함을 보여주는 경우에 한합니다. 지금까진 영주권자면서 지난 1년 동안 해외체류 일자가 183일 미만인 경우만 가능했습니다. 단, 택지를 구입하여 주택을 짓는 경우 완공되면 기타 용도로 사용할 수 없고 반드시 부동산 시장에 내다 팔아야 합니다. 결국 현존하는 부동산 뿐만아니라 주택용도로 새로 짓는 모든 일반주택은 뉴질랜드 시민권자 또는 영주권자에게 우선적으로 돌아가야 한다는 의미로 부동산 관련 업계에 종사하는 많은 이의 우려를 낳고 있습니다. 자칫 역효과가 발생하여 오히려 부동산 개발이 위축되어 신규 주택의 부동산 시장 유입을 차단 또는 지연시켜 현재의 상황을 악화시킬 수 있다는 견해입니다.
과거와 달리 가족신탁과 운영에서 동등한 역할을 하는 운영자(Trustee) 또는 회사법에 따라 설립된 주식회사의 25%가 넘는 주식을 외국인이 소유한 경우 국세청(IRD) 뿐만아니라 거래 은행에서도 한층 까다롭게 서류를 요구하고 있습니다. 외국인이 2년 이내에 주택을 매도하는 경우엔, 처음 구입한 주택가격과 매도 가격의 차익금에서 일정금액을 원천징수하여 매도자측 변호사 사무실을 통해 직접 국세청에 납부해야 하는 것으로 현재 시행중에 있습니다. 법개정과 함께 철저히 불노소득에 대한 원천징수가 이루어진다면 과거와 같이 단지 부동산을 구입하고 일정 기간을 소유하고 있음으로 인해 발생하는 순차익에 대한 기대감은 점점 사라질 것으로 예상됩니다.
(다음 호에 계속됩니다)
* 본 칼럼은 생활법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아니므로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.