주상복합건물 (live-work apartment) ● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산과 세금
2년 미만 보유 주거용 부동산에 대한 과세 규정
주상복합건물 (live-work apartment)
꼼꼼하고 친절한 서비스로 업계에 정평이 자자한 부동산중개사 진선미. 그녀는 한빛부동산을 운영하고 있다. 회사의 규모는 작지만 알차게 운영하였고, 사업이 안정궤도에 올라서자 보다 넓은 사무실 공간이 필요했다. 마땅한 사무실을 물색하던 중 자신의 맘에 쏙드는 부동산을 발견했다. 아래층에는 100m2의 상업용 사무공간이 있고 바로 위층에는 60m2의 원베드룸 아파트로 되어있는 물건이었다.
2016년 하반기에 이 부동산을 구입하여 아래층은 자기 부동산회사의 사무실로 사용하고 위층에서 거주하고 있다. 부동산은 진선미 개인명의로 구입하였기에, 아래층의 사무실은 자신이 설립한 부동산회사에 임대계약을 맺고 세를 받고 있다. 자기가 소유한 건물의 일부분에서 자기 사무실을 운영하는데 이처럼 세를 주고 받는다는 것이 번거롭게 느껴졌다. 하지만 한빛부동산은 주식회사(Limited Liability Company)의 형태로 되어있기에 진선미 개인과는 구분되는 법적인 주체이므로 이러한 상업용리스계약이 필요하다는 조언에 따라 그렇게 한 것이다.
진선미는 최근 자기가 소유한 이 부동산에 대해 상당히 좋은 금액의 오퍼를 받았다. 자신이 전문적으로 다루는 지역에서 회사 사무실이 상당히 떨어져있는 것이 조금 불편하던 차였다. 진선미 씨가 이 부동산을 구입 시점에서 2년 이내에 판매하게 되면 매매차익에 대해 소득세를 내야하는 것일까?
주상복합건물과 Bright-line Test
진선미 씨는 이 부동산을 2016년 하반기에 구입했다. 따라서 2015년 10월 1일에 도입된 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도 (BLT)’가 적용된다. 구입시점으로부터 2년이내에 판매를 한다면 매매차익에 대해서 소득세를 내야할 가능성이 있는 것이다.
그러나 보유기간이 2년 미만이라 할지라도 소유주가 직접거주하고 있는 부동산에 대해서는 과세가 면제되는 실거주자 면제조항의 혜택을 받을 수 있는지 살펴보아야 한다. 우선, 진선미 씨가 직접 거주하고 있던 부동산이기에 이 면제조항을 적용받을 수 있는 것 처럼 보인다. 이 면제조항이 적용된다면 매매차익에 대해서 소득세를 낼 필요가 없을 것이다.
그러나 실거주자 면제조항은 “대부분의 보유기간에 걸쳐” (for most of the time) “대체로” (predominantly) 소유주의 주된 주거지 (main home)로 사용된 주거용 부동산에 허용된다. 여기서, “대부분의 보유기간에 걸쳐”는 소유주의 거주기간에 대한 제약이다. “대체로”는 소유주의 거주공간비율에 대한 제약이다. 거주공간비율의 기준은 주거공간 면적의 50% 이상을 소유주가 주된 주거지로 사용하여야 한다는 것이다. 애석하게도 진선미 씨는 2층에 있는 60m2의 원베드룸 아파트를 주된 주거지로 사용하고 있고, 나머지 1층에서 세를 받는 상업용 사무공간의 면적이 100m2였다. 따라서 진선미 씨는 자신이 보유한 부동산에서 소유주의 주된 주거지로 사용하는 비율이 50%를 넘지 않는다. 그러므로 실거주자 면제조항을 적용받지 못하고, 이에 따라 매매차익에 대해서 소득세를 내야할 가능성이 다시 있는 것이다.
그러나, 한걸음 뒤로 물러나서 과연 이 부동산이 ‘주거용 부동산’인지를 살펴볼 필요가 있다. ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’는 이름 그대로 주거용 부동산에만 적용되기 때문이다. 진선미 씨의 부동산은 100m2의 상업용 사무공간과 60m2의 주거용공간으로 구성되어있다. 주거용공간이 부동산 전체면적의 50%를 넘지 않기 때문에 주거용 부동산으로 구분되지 않는다. 그러므로 BLT가 적용되지 않기에 매매차익에 대해서 소득세를 낼 필요가 없을 것이다.
[한줄 요약]
상업용 비율이 50%를 넘는 주상복합 부동산은 주거용 부동산이 아니기에 BLT가 적용되지 않는다.
속보: 이젠 5년
2017년 집권한 노동당정부는 단기보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도(Bright-line test for residential land: BLT)의 적용기간을 기존 2년에서 5년으로 늘리는 법안을 발의했다. 이 법안은 2018년 3월 중에 통과될 것으로 예상되고 있다. 이 법안이 공표되는 시점 이후에 구입한 주거용 부동산을 5년 이내에 판매할 경우 소득세를 부과하는 것으로 변경될 예정이다. 과세대상 보유기간을 5년으로 바꾸는 것 외에는 기존제도의 골격이 대부분 유지될 것으로 보인다. 다만, 실거주자 면제조항의 활용횟수가 기존규정의 2번으로 유지될지 아니면 보유기간을 5년으로 늘리는 것을 감안하여 면제 횟수도 늘려줄 것인지를 주목해 볼 필요가 있겠다.
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