Family Trust ● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산과 세금
2년 미만 보유 주거용 부동산에 대한 과세 규정
Family Trust
‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line test: BLT)는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도이다. (곧 이루어질 세법 개정을 통해 기존 ‘2년 미만 보유’조건이 ‘5년 미만 보유’로 변경될 예정이다.) 그러나 소유주가 직접 거주하는 주택에는 이 제도가 적용되지 않는다 (실거주자 면제조항 Main home exclusion). Family Trust가 주택을 보유하고 이 주택에 가족들이 거주하는 경우에는 어떨까. 온 가족이 다 거주하고 있어야 실거주자 면제조항이 적용될까?
Family Trust
Family Trust란 장치에는 Settlor, Trustees, Beneficiary라는 세가지 부류의 등장인물이 있다. Settlor(설립자)는 최초에 Family Trust를 설립하고자 하는 사람이다. Trustees (수탁자)는 설립된 Family Trust를 관리하여 주는 사람이며 Family Trust의 법적인 대표자라고 보면 된다. 마지막 등장인물인 Beneficiary(수혜자)는 말 그대로 설립된 Family Trust로 부터 혜택을 받을 수 있는 사람들을 말한다. 일반적으로 Family Trust의 전형적인 Beneficiary는 설립자 자신과 배우자 그리고 자녀를 지정하게 된다.
Family Trust를 설립하고 설립자의 재산을 Family Trust로 이전하게 되면 더 이상 그 재산들이 설립자의 것이 아니다. 따라서 설립자에 대해 청구권을 지고 있는 제 3자로 부터 그 재산을 보호할 수 있다. 물론 이것은 대단히 간단한 설명이며 실제로 그 재산이 보호 받기 위해서 갖추어야 할 절차나 조건들이 많이 있지만, 일단은 Family Trust를 설립하고 활용함으로써 가족의 재산을 보호할 수 있다는 점을 알아두기로 하자.
이러한 자산의 보호는 사업과 관련한 채권자에 대한 것만은 아니다. 결혼한 자녀가 이혼하는 경우 이혼하는 배우자는 부부가 보유한 재산의 반을 청구할 수 있는 권리를 갖고 이로 인하여 가족재산에 큰 손실이 생길 수도 있다. 가족의 재산을 결혼한 자녀의 명의로 보유하지 않고 Family Trust 가 소유하고 있는 경우 이러한 이혼에 따른 재산 분할의 대상이 되지 않으므로 가족의 재산을 보호하는 장치가 되는 것이다.
사회적으로는 성인으로 인정받는다 하여도 아직 혈기왕성하고 사회적인 판단력이 미성숙한 20대의 자녀에게 가족재산의 처분 및 운영을 맡기기가 좀 불안한 경우 이를 Family Trust를 통해 운영함으로써 가족재산의 보호를 도모할 수 있다. 물론 Family Trust의 조건에 따라 일정한 나이, 예를 들어 30세가 넘어가는 경우 자산을 처분할 수 있도록 허용할 수도 있다.
Family Trust와 실거주자 면제조항
Family Trust가 주택을 보유하고 있는 경우에는 최소한 한명 이상의 수혜자 Bene-ficiary가 그 주택에 거주하고 있어야 실거주자 면제조항을 적용받을 수 있다. 이에 더하여, 설립자가 다른 주택을 주된 주거지(Main Home)로 사용하고 있지 않아야 한다.
Family Trust로 주택을 보유하고 렌트를 놓고 있다면, 설립자가 다른 주택을 소유하지 않고 있다 하여도 실거주자 면제조항이 적용되지 않는다. 최소 한명 이상의 수혜자가 거주한다는 조건을 만족시키지 못하기 때문이다. Family Trust가 보유한 주택에 수혜자로 지정된 자녀들이 거주하고 있지만, 그 Family Trust의 설립자인 부모들은 다른 주택에 거주하고 있다면 역시 실거주자 면제조항이 적용되지 않는다. 설립자가 (Family Trust가 보유한 주택이 아닌) 다른 주택을 주된 주거지로 사용하고 있지 않아야 한다는 조항을 만족시키지 못하기 때문이다.
딸을 사랑한 엄마
세 딸을 끔직히 사랑하는 엄마 강영신씨는 큰딸 강수진을 위해 집을 하나 구입했다. 혹시라도 재산에 위협이 있을까 하여 그 집을 수진씨 명의로 하지 않고 별도의 Family Trust를 만들어서 보유하기로 했다. 그 Family Trust의 설립자 및 Trustee는 강영신씨 자신이 맡고 수혜자 Beneficiary에는 큰딸 강수진과 그의 딸 (즉 강영신씨의 손녀) 김윤복을 명시했다. 안정된 환경에서 큰딸이 지내게 해주기 위한 목적이었는데, 강영신씨는 그전부터 자기가 살고 있던 자기명의 집에 아직 출가하지 않은 셋째딸 현진과 계속 살고있다.
오클랜드에서 지내던 수진씨가 아이슬란드에 있는 연구소로 옮기게 되자 그가 살고있던 주택을 판매하게 되었다. 이 주택을 구입한지 2년이내에 판매하는 것이라면 그 매매차익에 대해서 소득세를 내야할까?
결론은, 매매차익이 생긴다면 소득세를 내야한다는 것이다. Family Trust가 보유하고 있는 주택에 수혜자인 강수진씨와 그 딸이 살고 있었지만 설립자인 엄마 강영신씨가 다른 주택에 살고 있었기 때문에 실거주자 면제조항의 적용을 받을 수 없기 때문이다.
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