● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
택지분할 Subdivision에 대한 과세
다음 중 매매차익에 대해서 소득세가 부과될 가능성이 가장 높은 거래는?
1) 직접 거주하던 집을 팔았다
2) 렌트를 주던 투자용 부동산을 팔았다
3) 거주하던 집의 땅을 분할해서 섹션을 팔았다
4) 렌트를 주던 집의 땅을 분할해서 섹션을 팔았다
[세무상식 고급과정 졸업시험 2017년 기출문제에서 발췌]
택지분할 subdivision을 하고 새로이 쪼개진 섹션을 판매하는 것은 직접 거주하거나 렌트를 주던 집을 판매하는 것에 비하여 훨씬 노력이 많이 들어가는 일이다. 그냥 살다보니 집값이 올라서 매매차익이 생긴 경우와 땅을 쪼개겠다는 의도와 계획을 가지고 여러 절차를 밟고 비용을 들인 다음 생겨난 매매차익을 비교해보면 당연히 후자가 뭔가 노력을 통해 얻어진 이익의 느낌이 들지 않는가. 이러한 맥락에서 택지분할을 통한 부동산 매매차익에 대해서 적극적으로 소득세를 부과하려는 별도 조항이 있는 것은 매우 자연스러운 일이다. 하지만 대부분의 부동산 매매차익 과세규정에 적용되는 예외조항이 있으니, 바로 소유주가 직접 거주하였던 부동산의 매매차익에 대해서는 소득세를 부과하지 않는다는 조항이다. 따라서 위 문제의 정답은 4번이다.
인내심의 기준은 10년
보유기간이 10년을 넘었는지의 여부는 택지분할에 대한 과세여부를 판단할 때 매우 중요한 기준이다. 10년 넘게 보유하고 있던 부동산의 매매차익에 대해서는 아무래도 끈기와 인내에 대해 어느정도 보상을 해주어야 한다는 것이 인지상정 아닐까. 이러한 맥락에서 뉴질랜드 소득세법은 10년 넘게 보유하고 있던 부동산을 분할하여 판매하는 경우 두가지 면에서 혜택을 주고 있다.
보유기간 10년은 구입시점 부터 택지분할 작업을 시작하는 시점을 기준으로 산정을 한다. 따라서 택지분할이 완료되고 섹션이 판매되는 시점이 구입시점으로부터 10년이 지났다 하더라도, 실제 택지분할 작업이 구입 후 10년 이내에 시작되었다면 10년 이상 보유에 따른 혜택이 주어지지 않는다는 점에 유의하여야 한다.
개발 비용
보유기간이 10년이 안되는 부동산을 택지분할 하는 경우, 분할에 들어가는 작업이 ‘사소하지 않은 경우 not minor’에 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다. 달리 말하자면, 매우 간단한 절차와 작업만으로 택지분할이 이루어지고 이에 소요되는 지출이 매우 소소하였다면, 분할된 택지의 매매차익에 대해서 소득세가 부과되지 않는다는 것이다.
그런데 ‘사소하지 않은 작업’의 명확한 기준은 소득세법이 제공하지 않고 있다. 이에 대한 해석은 법원에서 내려진 판례에 의존해야 하는데, 사소하지 않은 작업과 지출은 말 그대로 매우 소소한 금액으로 기준점이 책정이 되어왔다. 대부분의 택지분할에는 사소한 수준을 넘어서는 지출과 작업이 수반된다. 따라서 10년 미만으로 보유한 부동산을 분할하여 섹션을 판매하는 경우에는 거의 대부분 소득세가 부과된다고 봐야 할 것이다. 물론 실거주 주택의 택지분할과 같이 면제조항에 적용되는 경우는 예외로 한다.
10년 이상 보유하던 부동산을 분할하여 판매하는 경우에는, ‘상당한 비용지출 significant expenditure’이 발생한 택지분할에 대해서 매매차익에 대한 과세가 이루어진다. 따라서 비록 택지분할과정에서 지출된 비용이 소소한 지출은 넘어서는 수준이라 하여도, 상당한 수준의 금액에는 미치지 못한다면 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않을 수 있다.
‘상당한 비용지출’ 역시 소득세법에는 명확한 정의가 없다. ‘사소하지 않은 작업’의 경우와 마찬가지로 법원의 판례에 의존해야 한다. 사소하지 않은 작업의 기준이 매우 소소한 금액이 되는 걸 고려할 때 상당한 비용지출의 기준은 매우 상당한 금액이 되어주면 좋겠지만, 일반적인 해석은 택지분할 작업이 시작되는 시점 기준으로 분할전 부동산의 시세의 5%를 넘어가면 ‘상당한 비용지출’에 해당된다는 것이다.
한줄 요약
보유기간 10년 이내에 택지분할을 시작한다면, 대부분의 경우 매매차익에 대해서 소득세가 부과된다 (실거주 주택은 제외).
10년 이상 보유 부동산에 대한 두번째 혜택은 분할된 섹션의 원가를 구입금액으로 인정하는가, 개발시점 시세로 인정하는 가에 대한 것이다.
(다음호에 계속)
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