● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
사업용 부동산의 대지분할
자기가 살던 집에서 남는 땅을 쪼개 팔면 세금이 없다고 들었어요. 농장도 자기가 운영하다가 남는 땅을 쪼개서 농장으로 팔면 세금이 없다면서요. 저는 시내 외곽에 창고를 가지고 유통업을 하고 있어요. 창고 주변으로 남는 땅을 잘라서 팔면 소득세를 내지 않아도 되는 것 아닌가요?
소유주가 직접 거주하고 있던 주택의 택지를 분할하여 판매하는 경우, 일반적으로 실거주자 면제 조항이 적용된다: 분할된 택지를 판매하여 얻은 매매차익에 대해서 소득세가 부과되지 않는 것이다. 소유주가 직접 운영하는 농장의 대지 일부를 분할하여 판매하는 경우에도, 다음 조건을 모두 만족시킨다면 분할된 토지의 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는다.
1.분할 전에 농장으로 소유주가 직접 사용하고 있어야 한다
2.분할 된 새로운 대지는 그 자체만으로 농업용 경제적 단위로 사용될 수 있어야 한다 capable of being worked as an economic unit as a farming business
3.분할된 대지는 주로 농업용으로 사용될 목적으로 판매되어야 한다
이처럼 직접 거주하는 주택이나 직접 운영하던 농장의 대지분할에 대한 소득세 면제 조항이 있다면, 사업용으로 직접 사용하고 있는 상업용 부동산의 대지를 분할하는 경우에도 분할된 대지의 차익에 대해 소득세를 면제해주는 조항이 있지 않을까?
비즈니스를 위해 직접 사용하고 있는 부동산의 일부를 분할하는 경우에도 소득세를 면제해주는 예외조항이 있지만, 실거주 주거용 부동산이나 농장의 분할에 비교하여 조금 더 까다로운 조건이 적용된다 – 달리 말하자면 매우 제한적인 경우에만 매매차익에 대하여 소득세 면제혜택을 받을 수 있다. 결국, 분할된 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 면제해주는 예외조항은 주거용 부동산 < 농장 < 사업용 부동산의 순서로 까다롭게 적용되는 것이다.
분할된 대지의 매매차액에 대한 소득세 면제 조항에 대해서 말해 본다면, 실거주 주택을 택지분할 하는 경우 분할된 택지를 어떻게 사용하는 가에 대한 제한이 없다. 그러나 소유주가 직접 운영하는 농장을 분할하는 경우에는 분할된 대지가 농업용으로 사용되어야 한다는 용도의 제한이 있다. 사업용 부동산을 분할하는 경우에는 토지의 소유주가 분할된 대지도 사업을 위해 직접 사용해야 한다는 제한이 있다.
사업용 부동산의 소유주가 분할된 대지를 사업용으로 직접 사용해야 한다는 말은 결국 사업용 부동산을 분할하여 새로 생겨난 대지를 바로 판매하면 매매차익에 대해서 소득세가 적용된다는 것이다.
중간 요약
사업용 부동산을 분할하여 바로 팔면 과세
토지분할에 따른 매매차익에 대해서 소득세가 면제되는 예외조항이라고 설명하면서, 사업용 부동산을 분할하여 판매하면 예외없이 소득세가 적용된다고 하면, 도대체 이게 무슨 면제인듯 면제아닌 면제같은 조항인가 생각이 들 것이다. (이미 위에서 사업용 부동산을 분할하여 얻는 매매차익에 대해서는 매우 제한적인 경우에만 소득세가 면제된다고 설명드린 바 있습니다만…)
사업용 부동산에 대한 대지분할 면제조항은, 소유주가 직접 사업을 위해 사용하고 있는 부동산의 토지를 분할하여 새로 생겨난 대지를 소유주가 일정 기간 직접 사업용으로 사용하다가 판매하는 경우에는 매매차익에 대해서 소득세가 부과되지 않는 다는 것이다. 새로운 대지를 사업용으로 사용한다는 것은, 그 대지 위에 건물을 짓고 창고, 공장, 혹은 사무실로 직접 사용하는 것을 말하지만 이러한 건물에서 임대소득을 얻는 것 역시 면제 조항에 해당된다. 어느 정도 기간을 직접 사용해야 하는 것에 대한 명확한 규정이 없는 것이 아쉽긴 하지만 그래도 분할된 대지의 매매차익에 대한 소득세 면제 조항이 있는 것이니 조금이나마 위안을 삼도록 하자.
한줄 요약
사업용 부동산을 분할하여 건물을 짓고 직접 사용하거나 임대를 주다가 판매하면 비과세
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.