부동산 매매 – Private Sale
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 89회
뉴질랜드에서 부동산을 사고 팔 때엔 대부분 부동산 에이전트 (real estate sales person)를 통해서 거래를 하지만, 가끔씩은 본인이 직접 나서서 팔고 사는 경우를 보게 된다.
이렇게 하는 가장 큰 이유는, 매매 성사시 부동산 에이전트에게 지불해야 하는 수수료가 만만치 않기 때문일 것이다. 그리고 매매 (협상) 과정에서 에이전트의 말에 휘둘리지 않고, 본인의 통제력을 좀더 가질 수 있다는 점도 주요 원인으로 작용할 수 있겠다.
하지만, private sale을 통한 거래는 부동산 전문가인 에이전트의 손을 거치지 않기 때문에, 본인이 직접 챙겨야 하는 risk들에 대하여 각별히 신경쓸 필요가 있겠다.
이하에서는 private sale을 통해서 팔려는 사람과 사려는 사람의 관점에서 유의할 사항들을 정리해 보았다.
1. 팔 때 (Selling Privately)
(1) 집의 시장가치에 대한 조사
집을 내놓기 전에 충분한 시장조사를 통해 본인의 집이 어느 정도의 가치가 있는지, 또 얼마 정도의 offer가 오면 accept할지 등에 대한 대략적인 기준을 마련해 둘 필요가 있다. 요즘은 인터넷 싸이트들을 통해서도 다양한 property information을 얻을 수 있으므로 최대한 활용할 필요가 있겠다. 필요하면 전문가의 valuation을 받아 보는 것도 좋은 방법중 하나가 될 것이다.
(2) 정보제공
일단 private sale로 집을 팔고자 할 때 가장 유의해야 할 점은, 잠재적 구매자들 (potential buyers)에게 물건에 대한 정확한 정보를 제공해야 한다는 것이다. 이것은 법적인 의무의 성격을 가지므로, 그렇지 않을 경우 추후 법적 분쟁에 휘말릴 여지가 크다는 점을 명심할 필요가 있다.
종종 private sale로 집을 파는 사람이 이미 물건의 결점 또는 하자를 잘 알고 있으면서도 (known defects), 일부러 말하지 않는 경우 (non-disclosure)가 있는데, 이는 엄연히 거래 위반임을 인지해야 한다. 그 결과는 계약 취소나 향후 손해 배상 책임에까지 이를 수 있다.
잠재적 구매자에게 제공해야 하는 주요 정보에는, (i) 누수에 관한 사항 (weather-tightness issues), (ii) 경계에 관한 사항 (boundary issues), (iii) 무허가 개조 여부 (unconsented alterations), (iv) 개발이 예정되어 있을 경우 (impacts of proposed developments) 등이 포함된다. 이 밖에도 물건의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있는 사항들은 반드시 알려야 한다.
물론 이런 사항들을 물건 광고에까지 실을 필요는 없지만, 관심을 나타낸 잠재적 구매자가 있다면 미리 알려줘야 한다.
(3) 변호사나 부동산법무사의 선임
비록 집을 private sale로 팔았다 하더라도, 등기 이전이나 모기지 해지 등을 포함한 settlement를 차질없이 진행하기 위해서는 등기시스템인 LINZ에 접속할 권한을 부여받은 변호사나 부동산법무사가 반드시 필요하게 된다.
부동산 에이전트는 쓰지 않더라도 매매계약서를 작성하는 과정에서부터 전문가인 변호사나 법무사를 통해 진행하실 것을 권고 드린다. 또한 표준계약서를 사용하실 것을 강력히 권고드리며, 구체적인 조건들도 전문가의 조언을 받아 계약서에 반영하는 것이 추후에 불필요한 분쟁으로 많은 시간과 비용을 허비하는 일을 예방하는 방법임을 말씀드린다.
또한 거래가 unconditional이 선언되어 deposit을 받을 때에도 변호사나 법무사의 trust account로 받아 두는 것이 공정하고 안전한 거래를 담보하는 방법이 될 것이다.
2. 살 때 (Buying Privately)
집을 private sale을 통해 살 때에 가장 중요한 것은 물건에 대한 정보를 어떻게 확보할 수 있느냐이다.
이를 위해서는 본인이 인터넷 등을 통한 조사도 해야 하겠지만, 가급적 변호사 등 전문가의 조언을 미리 받기를 권고드린다. 왜냐하면 title이나 LIM, property file, building inspection report, finance 문제 등 안전한 거래를 위해 필요한 사항이나 절차를 비전문가인 본인이 직접 다 하기에는 한계가 있을 수 밖에 없기 때문이다.
거래가 성사되어 deposit을 낼 때에도 본인 변호사의 trust account에 입금하여 그 관리하에 있다가 vendor나 그 변호사에게 전달될 수 있도록 하는 것이 좋겠다.
마지막으로, 간혹 적은 수수료를 지불하기로 하고 부동산협회에 등재되어 있지 않은 무자격 에이전트 (예: 전직 에이전트이지만 지금은 아닌 경우)와 비공식 계약을 맺고 거래를 진행하는 경우가 있는데, 이는 엄연한 불법인 바, 해당 에이전트는 물론이고 본인도 법적 책임을 질 수 있음에 유의해야 한다.
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