● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자: 이자의 비용처리
부동산 투자를 자기 자금으로만 하는 경우도 있지만, 흔히 은행의 융자와 같은 외부자금을 조달하여 투자용 부동산 포트폴리오를 키우는 경우가 많이 있다. 이러한 융자금에 대해서 꼬박꼬박 이자를 지급하게 되는데, 이러한 이자가 비용으로 처리 되기 위해서는 융자받은 자금을 반드시 “수익창출” 의 목적 (income-earning purpose)으로 사용하여야 한다. 비용으로 처리될 수 있는 이자지급액은 부동산 투자에서 얻은 수입을 상쇄할 수 있고 소득세를 절감할 수 있다는 뜻이다.
부동산 투자의 경우 융자받은 자금이 임대수익을 얻어내는데 사용한 부분만큼만 이자비용이 경비처리 되어진다. 즉 임대수익을 발생시키는 투자용 부동산을 구입하는데 사용된 융자금에 대해서 지급하는 이자는 임대수익을 상쇄하는 비용으로 인정이 되는 것이다. 이때 융자에 제공된 담보가 무엇이냐는 큰 영향을 주지 않는다. 즉 수익창출 자산을 담보로 하지 않더라도 융자받은 자금이 수익창출에 사용되는 흐름이 입증된다면 그 융자금에 대한 이자는 해당 수익을 상쇄하는 비용으로 인정되는 것이다.
이와는 달리, 이미 렌트소득이 발생하고 있는 투자용 부동산을 담보로 대출을 받아 가족이 거주할 주택을 구입했다면, 이러한 융자금에 대해 지급하는 이자는 임대수익을 상쇄하는 비용으로 인정받지 못한다.
중간요약
-수익을 발생시키는 부동산의 구입에 사용된 융자금의 이자는 비용처리 가능
-투자용 부동산을 담보로 받은 융자라고 해서 이자가 모두 비용처리되는 것은 아님
[사례] 무에타이가 취미인 이한이씨는 투자 목적으로 임대용주택을 구입하기로 하고 적당한 부동산을 선택하였다. 지금 이한이씨가 살고 있는 집은 은행으로부터 융자 이십만불을 얻어서 구입한 것이었다. 점찍어둔 렌트용 아파트를 오십만불에 구입하기로 계약하였다. 은행 예금으로 넣어두었던 십만불을 종자돈으로 하고 사십만불을 추가로 융자받아서 잔금을 치를 계획이다.
이 계획대로 진행하게 되면 임대용 아파트를 구입하며 사용된 추가 융자금 사십만불에 대한 이자는 임대소득을 상쇄하는 비용으로 인정될 수 있다. 만약 이러한 이자지급액이 임대소득보다 많은 경우 이는 손실로 인정되어 이한이씨의 다른 소득 (급여소득, 사업소득, 이자 소득 등)을 상쇄하는데 사용되거나, 그래도 남은 손실은 다음해로 이월된다.
하지만 자기가 살고 있는 집을 구입하며 얻었던 융자 이십만불에 대해 지급하는 이자는 한푼도 부동산 투자관련 비용으로 떨어낼 수 없다. 애초 융자금 자체가 수익창출의 목적으로 사용되지 않았기 때문이다.
이한이씨의 계획을 개선할 수 있는 여지는 바로 종자돈 십만불이 제공해 준다. 즉 종자돈 십만불을 임대용주택의 구입에 사용하지 않고 우선 자신이 살고 있는 주거용주택에 대한 융자금 일부를 갚는데 사용을 하고, 다시 은행으로부터 주거용주택을 담보로 십만불을 추가로 빌려서 이 자금을 임대용주택의 구입에 사용을 한다. 결국 오십만불의 임대용주택은 새로사는 집을 담보로 빌린 사십만불과 기존에 가지고 있던 집을 담보로 빌린 십만불을 가지고 구입하는 셈이다.
이러한 경우 새로이 빌린 십만불 역시 임대용 주택의 구입, 즉 수익창출의 목적으로 사용되었기에 그에 대한 이자도 비용으로 처리할 수 있게 되는 것이다. 대출이자율이 5%라고 가정하고 이 두가지 방안을 비교하여 보자.
최초 구입계획의 경우, 아파트 구입에 사용된 융자금 사십만불에 대한 이자 이만불이 비용처리 되며, 기존주택 융자금 이십만불에 대한 이자 만불은 비용으로 처리되지 않는다.
융자구조를 변경한 경우, 아파트는 모두 오십만불의 융자금으로 구입한 것이 되어 이에 대한 이자 이만오천불이 비용처리 되며 기존주택의 최초융자액 십만불은 비용처리 되지 않는다. 애초의 계획이나 개선안이나 모두 전체 융자액은 육십만불이고 지급하는 이자의 총액은 연간 삼만불이다. 그러나 개선안의 경우 지급하는 이자 중에 오천불이 추가로 비용처리가 된다. 이로부터 절약할 수 있는 연간 소득세의 금액은 최소한 $525이 된다 (개인 최저소득세율 10.5% 적용하는 경우. 다른 소득이 많이 33%의 소득세율이 적용되고 있다면 소득세 감면액이 $1,650이 된다). 주거용주택에 가지고 있던 기존융자금을 재설정하여 투자용부동산의 구입에 사용되는 구조를 만들면, 똑같은 이자비용을 매달 지급한다 하더라도 소득세 면에서 더 효율적인 처리를 할 수 있게 된 것이다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.