주택임대차 분쟁심판소
(Tenancy Tribunal)
◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 34회
지난 호에서는 집주인과 세입자의 권리와 의무에 대해서 살펴보았습니다. 이번 호에서는 분쟁이 발생했을 때 이에 대한 해결방안에는 어떤 것이 있으며 마지막 선택으로 주택임대차 분쟁심판소(이하
‘심판소’라 함)를 찾게되는데 이에 대한 상세한 이용방법 등을 알아보도록 하겠습니다. 심판소는 주택임대차 보호법(Residential Tenancies Act 1986)에 의거하여 설치 운영되고 있습니다.
집주인과 세입자 사이에 분쟁이 발생했을 때 가장 중요한 것은 상대방에게 의무조항에 대한 위반이 발생했음을 알리고 시정해 줄것을 요청하는 일입니다.
예를 들어, 세입자가 약속한 날에 임대료를 지불하지 않았거나 세놓은 주택(이하 ‘주택’)에 손상을 입힌 경우 집주인은 세입자에게 수리가 완료될 수 있도록 10일의 기간을 줍니다. 여기서 10일은 주말과 법정공휴일을 포함하지 않으므로 실제로는 14일을 의미합니다. 이 기간 동안에 수리가 제대로 이루어지지 않으면 집주인은 심판소에 제소를 하여 세입자가 수리를 하도록 강제명령서를 발급받거나 임대차계약의 위반으로 임대계약을 종료하는 신청을 제기할 수 있습니다.
눈 없는 오클랜드의 겨울을 지내보지 않은 사람은 그 추위가 한국의 그것과 비교하여 결코 뒤지지 않음을 알수 없을 것입니다. 오래된 주택의 경우 단열재가 벽사이에 없는 경우가 대부분이므로 전기온수기와 온풍기가 없는 생활이란 상상하기 힘들 것입니다. 올 7월부터 모든 임대주택은 반드시 단열재가 설치되어야 함으로 주거환경이 그만큼 개선되고 있습니다.
겨울을 나는 동안 전기온수기가 갑자기 고장난 경우 식기의 세척뿐만아니라 샤워도 할 수 없어 쾌적한 생활을 영위할 수 없으므로 집주인은 세입자로부터 요청을 받으면 가능하면 빨리 수리를 해주어야 합니다. 특히 내버려두면 사람이 다치거나 재산에 손상을 초래할 우려가 있을 정도로 긴급히 수리해야 할 일이 발생했으나 집주인과 연락이 되지 않는 경우 세입자는 우선 본인 책임하에 수리를 하고 나중에 집주인에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.
파손에 대한 수리 등의 요청이 있었으나 14일 이내에 완료되지 않은 경우 심판소를 통하여 해결할 수 있음을 아셨을 것입니다. 분쟁이 있음을 알리는 소장이 접수되면 심판소는 당사자 스스로가 문제를 해결할 수 있도록 돕는 역할(mediation)을 우선적으로 하게 됩니다.
분쟁 당사자간에 합의가 이루어지면 중재자(mediator)는 각자가 합의한 내용을 완전히 이해했는지 확인하게 됩니다. 일반적으로 합의된 내용을 서면으로 작성하여 집주인과 세입자가 서명하고 최정적으로 중재자가 서명함으로써 법적 효력을 가지는 명령서가 되는데 이를 중재명령서(mediated order)라 합니다. 어느 한쪽이 합의 내용을 준수하지 않으면 중재명령서는 심판소의 명령과 동일한 효력으로 강제집행력을 갖게됩니다.
따라서 심판소란 집주인과 세입자가 당사자의 문제점(분쟁)을 스스로 해결하지 못했을 때 이를 해결해주는 특별한 법정임을 알 수 있습니다. 일반적으로 분쟁 당사자는 변호사나 대변인을 선임할 수 없으나 아주 특별한 경우에는 선임을 허가받을 수 있습니다. 예를 들면 상대방이 동의했거나 분쟁 금액이 육천불($6,000)을 초과할 때 등 입니다.
임대차 분쟁 심판관(adjudicator)은 분쟁 당사자의 이야기를 청취하고 관련 증인의 말을 듣고 증거로 제시된 문서를 확인한 후 주택임대차 보호법에 근거하여 결심을 하게 됩니다. 심판관은 본인의 결심을 서면화하여 집주인과 세입자에게 그 사본을 줍니다. 이 문서에 쓰인 결정은 (후일 번복되지 않는 이상) 반드시 지켜야 하는 법적 구속력을 갖게 됩니다.
(다음 호에 계속 됩니다)
* 본 칼럼은 생활법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아니므로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.