● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
주거용 주택과 GST
투자의 대상이 되는 부동산에는 상가, 농장, 대지, 사무실 등 여러가지가 있지만 가장 흔하게 접할 수 있는 것이 임대용 주택일 것이다. 주거용 주택은 상업용 건물에 비하여 상대적으로 적은 자금을 가지고 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회를 제공한다. 그리고 상업용 건물의 투자가 전문적인 지식을 요구하는 것에 비하여 집을 사서 세를 놓는 것은 특별한 지식을 요구하지 않는다는 장점이 있다. 투자자 자신이 이미 집에서 살고 있기에 또는 다른 사람의 집에 렌트를 살아본 경험이 있기에 비교적 익숙하게 접근할 수 있는 부동산 투자의 대상이 된다.
주거용 부동산을 구입하여 렌트를 주는 경우에 GST는 큰 이슈가 되지는 않는다. 즉 자기가 직접 살고자 하는 집을 구입하든 다른 사람에게 렌트를 주기 위한 집을 구입하든 주택의 구입과 관련하여 GST신고를 하거나 GST에 대한 고려를 할 필요는 없다. 이렇듯 주거용 부동산의 매매와 관련하여 GST가 겉으로 드러나는 경우가 드물기에 주거용 부동산의 매매에는 GST가 부과되지 않는다라고 생각하는 분들이 많은 것 같다.
그러나 주거용 부동산의 매매에도 GST가 포함되는 경우가 있다. 단지 자신의 주거용으로 집을 사는 경우에는 최종 소비자로서 집을 사는 것이므로 GST를 돌려 받지 않는 것 뿐이다. 식당에서 재료로 쓰기 위하여 쌀을 사는 경우에는 쌀의 구입금액에 포함되어 있는 GST를 처리하게 되지만, 어머니가 가족들의 식사를 위해 사온 쌀에 대해서 GST를 청구하지 않는 것과 같은 맥락이다.
렌트를 주기 위한 집을 구입하는 경우에 비록 최종 소비자로서 집을 사는 것이 아니고 일종의 사업을 위해 구입하는 것이지만 역시 GST를 돌려 받지는 않는다. 그 이유는 구입한 주택을 통하여 제공하는 서비스, 즉 주거용 주택의 임대에 GST가 붙지 않기 때문이다. 따라서 임대용 주택을 구입하는 투자가는 GST 등록을 하지 않으며 구입한 주택에 포함되어 있는 GST를 돌려 받지 않는다.
그러면 주거용 부동산의 매매에도 GST가 포함되어 있다는 것은 무슨 의미를 지니는 것일까. 우선 건축업자가 새로이 집을 지어 파는 경우 판매한 주택의 대금중에 3/23을 GST로 납부하여야 한다. 물론 물건 (이 경우에는 “집”)의 판매 대금에 대하여 GST를 납부하는 경우에 이를 위하여 지출된 경비속에 포함되어 있는 GST를 청구할 수 있으므로 집을 짓기 위하여 구입한 땅값 및 여러 건축자재의 구입에 들어간 경비의 3/23을 매입GST로 청구할 수 있다.
새로이 집을 짓는 경우가 아니어도, 허름한 집을 구입하여 수리하고 개량한 뒤에 좀 더 높은 값에 집을 파는 경우라면, 집의 구입대금의 3/23을 GST로 돌려 받을 수 있다. 예를 들어 46만불 짜리의 집을 구입하여 수리하는 경우 최초 구입가인 46만불의 3/23인 6만불을 GST신고를 통하여 돌려 받을 수 있으며 이를 가지고 수리 및 개량에 들어가는 자금으로 충당할 수 있다. 또한 집의 수리에 들어가는 경비들에 대해서도 GST를 청구하게 된다. 이렇게 돌려 받게 되는 GST가 무슨 공돈 처럼 여겨질 수도 있겠지만, 아쉽게도 이렇게 개량한 후에 좀 더 높은 값을 받고 판매한 주택가격의 3/23을 GST 신고를 통해 IRD에 납부하여야 한다. 따라서 이를 고려하여 자금 계획을 잘 맞추어 둘 필요가 있으며 주택 판매가격의 산정에도 유의하여야 할 것이다. 92만불에 판매했다면 12만불의 GST를 납부하여야 하고 손에는 80만불만 남게되는 것이다.
주거용 주택을 구입하여 상업용 목적으로 사용하는 경우에도 세심한 주의를 기울일 필요가 있다. 주거지역에 위치한 변호사 사무실이나 병원 등이 그 예이다. 주택의 일부가 아닌 전부를 상업용으로 이용하는 경우에는 GST가 중요한 이슈가 될 수 있으므로 주택을 구입하기 전에 전문가로부터 정확한 조언을 받고 거래의 형태를 결정하는 것이 필요하다.
몇가지 예외적인 경우를 살펴보았지만, 결국 주거용 부동산을 구입하여 렌트를 주는 경우에 GST는 큰 이슈가 되지는 않는다. 따로 GST 신고를 하지 않아도 되므로 렌트수입에 대한 소득세 정산만을 유의하면 될 것이다.
소득세의 정산은 기본적으로 해당 세무연도에 발생한 수입에서 인정되는 경비를 뺀 소득을 신고하는 것이다. 한 채 혹은 두 채 정도의 임대용 주택을 보유하고 임대소득을 올리고 있더라도 연말소득세정산은 회계사를 통하여 이루어지는 경우가 일반적이므로, 투자자 입장에서는 소득세 정산을 위한 자료를 잘 준비하여 놓는 것이 필요하겠다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.