● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
에어비앤비(Airbnb)와 세금 3
[복습] 에어비앤비와 같은 단기숙박업 Short-Term Residential Rental Accommodation을 하는 경우, 연간수입이 GST 등록 기준점인 6만불을 넘어간다면 GST 등록을 하고 숙박수입에 대해 GST를 내야한다. 이에 더하여 단기숙박업에 사용하는 주거용부동산을 판매하면 그 부동산의 판매가에 대해서도 GST를 내게된다.
[사례] 오클랜드에서 공무원으로 일하고 있는 조진갑씨. 조진갑씨는 투자용 부동산을 2011년 4월 1일에 $460,000을 주고 구입하여 렌트를 주고 있었다. 렌트수입을 얻고 있던 이 투자용 주택을 이제 에어비앤비로 돌려 더 높은 소득을 얻고자 한다. 앞으로 예상되는 에어비앤비 연간수입은 $70,000이다. 회계사의 조언에 따라 2019년 5월 1일을 시작일로 하여 GST 등록을 신청하였다. GST 신고는 6개월마다 하는 것을 선택하였다.
이 부동산은 이제부터 GST 등록된 사업자의 사업용 재산이 된다. GST가 부과되는 과세대상 서비스를 제공하는데 사용되기 때문이다. 따라서 다른 사업상의 지출항목과 마찬가지로 투자용 주택을 구입하는데 들어간 금액에 대해서 GST환급을 신청할 수 있다.
조진갑씨가 사업용으로 사용하게된 투자용 주택의 GST환급과 관련하여 두가지 유의점이 있다.
첫째, GST 환급액은 구입한 금액을 기준으로 한다. 2011년 4월 1일에 구입하고 2019년 5월 1일부터 사업용으로 사용할 때, GST 환급은 최초 구입금액인 $460,000의 3/23인 $60,000로 계산된다.
둘째, 구입금액 기준으로 계산된 환급액을 사업시작 시점에 바로 환급신청을 할 수는 없다. 조진갑씨의 경우 투자용 주택을 상당기간 GST와 관계없는 임대주택으로 활용하다가 GST적용대상이 되는 사업용 재산으로 용도를 변경한 것이기에(Change-in-use) 최소 2년에 걸쳐서 GST 환급을 신청하게 된다.
용도변경에 따른 GST 환급액의 신청 규칙은 다음과 같다:
[규칙1] 우선 용도변경이 이루어진 시점이 속한 회계연도 마지막 날에 해당하는 GST 신고기간에 첫번째 환급신청을 할 수 있다: 조진갑씨의 경우 2019년 5월 1일에 용도변경을 하였기에, 2020년 3월 31일이 회계연도 마지막 날이 된다. 6개월마다 GST신고를 하는 것을 선택하였기에 2020년 3월 31일로 끝난 6개월에 대한 GST 신고, 즉 March 2020 GST신고에 사업용 재산으로 용도가 변경된 주택에 대해 GST환급을 신청하게 된다.
[규칙2] GST 환급을 신청할 수 있는 금액은 주택 보유기간 중에서 GST 적용대상이 되는 사업용 (즉, 단기숙박업)으로 사용된 비율만큼이다: 쓰고 있는 사람도 무슨 말인지 잘 모르겠다 싶은 때는 (지금이 바로 그런 때인데) 숫자로 설명하는 편이 낫다. 2020년 3월 GST 신고에 조진갑씨가 환급 신청을 할 수 있는 금액은 $6,111.11 이다.
투자용 주택을 구입한 2011년 4월 1일부터 2020년 3월 31일까지는 모두 9년 즉 108개월 동안 주택을 보유한 셈이다 (9년 x 12개월/연 = 108개월). 따라서 주택 보유기간은 108개월이다. 사업용으로 사용된 기간은 2019년 5월 1일부터 2020년 3월 31일까지이므로 11개월이다. 따라서 주택 보유기간 중에서 GST 적용대상이 되는 사업용 으로 사용된 비율은 11/108이 된다. 이 비율을 최초 구입금액에 포함되어있던 GST금액인 $60,000에 곱하면 $6,111.11이 된다.
전체 환급가능한 금액 $60,000중에 $6,111.11만을 2020년 3월 GST신고를 통해 환급신청을 할 수 있다. 그러면 남은 GST금액 $53,888.89는 언제 돌려받는 것일까?
조진갑씨가 2020년 4월 1일 이후에도 계속 에어비앤비를 하고 있다면, 2021년 3월 GST신고에 나머지 금액의 환급을 신청할 수 있다. 2020년 4월 1일부터 2021년 3월 31일까지는 보유기간과 사업용으로 사용된 기간이 모두 12개월로 같기 때문에 환급을 받지 못한 금액 전부 (즉 $53,888.89)를 환급신청할 수 있는 것이다.
[요약] 에어비앤비와 같은 단기숙박업을 하며 연간수입이 6만불을 넘어간다면 GST 등록을 하고 숙박수입에 대해 GST를 내야한다. 이에 더하여 단기숙박업에 사용하던 주거용 부동산을 판매하면 그 부동산의 판매가에 대해서도 GST를 내게된다. 이러한 투자용 부동산의 최초 구입금액에 포함된 GST를 환급받을 수 있는데, 환급받는 시기와 금액은 회계사에게 문의하면 된다. (불충분하지만 공감가는 요약이라 생각합니다)
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