● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
상업용 부동산과 GST
상업용부동산이 매매에는 대부분 GST가 0%로 적용된다 (zero-rating: 영세율 적용). 작은 상가 하나를 70만불+GST에 구입하였을 경우 실제 거래대금으로는 GST를 고려하지 않고 순액 (net amount) 70만불을 지급하게된다. 정확하게는 0% x 70만불로 계산된 $0만큼의 GST를 순액에 더한 70만불을 지급하는 것이다. 상업용 부동산을 구입할 때 구입가에 GST가 별도로 표기되지만 대금지급시에 GST를 납부하지 않는 것은 해당 거래가 세법에서 허용하고 있는 조건을 만족시키는 경우 GST의 세율이 0%(zero rate)로 적용 되기 때문이다.
2011년 4월 1일 이전에 상업용부동산을 거래하는 경우, GST를 0%로 적용할지 아니면 15%의 GST 표준세율을 적용하여 잔금을 주고 받을지는 사고 파는 사람의 합의에 의해서 정해졌다: 즉 선택 사항이었다. 그러나 2011년 4월 1일 이후에는 상업용부동산 매매에서 세법에 규정된 조건이 충족되면 “반드시” GST를 0%로 적용하여 거래하여야 하는 의무사항으로 변경되었다 (compulsory zero-rating: CRZ).
조건1: 판매자와 구매자 양자가 모두 GST 등록이 된 사업자이고,
조건2: 구매자는 사업을 위해 부동산을 구입하며,
조건3: 구매자가 부동산을 자신의 주거지로 사용하지 않을 것이라면,
의무규정: 부동산 거래에 GST는 반드시 0%를 적용하여 매매를 하고 잔금을 처리하여야 한다.
이러한 세가지 조건은 그리 까다롭지 않기에 대부분의 상업용 부동산 거래는 GST를 0%로 처리하게 된다. 이 의무사항을 지키지 않고 영세율이 아닌 15%의 GST를 주고 받으며 상업용부동산을 거래하면 어떤 일이 생길까?
[사례] 백이강씨는 퇴직 후 고향으로 돌아왔다. 고향에 돌아와 농사를 지을 계획이었다. 고향 마을에 있던 농장 하나가 매물로 나와서 백만불+GST의 금액에 구입하기로 계약했다. 백이강씨는 부동산 매매계약을 하며 바로 GST 등록을 했다.
잔금을 치루기 며칠전, 판매자는 무슨 이유인지 GST 0% 적용을 하지 않고 15%의 GST를 붙여서 잔금을 받아야겠다고 통보해왔다. 15%에 해당하는 15만불을 더 내고 잔금을 치르는 것이 부담스럽긴 했지만, 굳이 판매자와 실랑이를 하느니 요구하는대로 들어주기로 했다. 참 희한한 사람도 있네, 생각하며 일단 매매를 마무리하기로 했다. GST 등록된 사업자가 사업을 위해 지출한 금액 속에 포함되어 있는 GST는 나중에 GST신고를 통해 IRD로부터 환급받을 수 있다는 세무상식을 알고 있었기 때문이다.
농장 구입을 마치고 GST 신고를 하며 백이강씨는 농장구입에 지급한 15만불의 GST 환급을 신청했다. GST신고를 하고 열흘 쯤 지났을까 IRD에서 연락이 왔다. 15만불이라는 큰 금액의 GST 환급을 신고하게된 배경과 근거자료를 제출해달라는 요청이었다. 백이강씨는 그간의 거래를 꼼꼼히 설명하고 농장 구입과 관련한 서류들을 정리하여 IRD에 보냈다. 매매계약서 등의 서류를 잘 정리하였고 은행계좌를 통해서 모든 자금을 지출했기에 별 문제 없을 것이다 기대했다.
다시 열흘 쯤 지났을 까 IRD에서 답변이 왔다. IRD의 입장을 정리해 보면 다음과 같았다:
1. 백이강씨가 구입한 농장 거래는 상업용부동산의 매매로서 GST가 반드시 0%로 적용되어 대금지급을 해야한다.
2. 15만불의 GST에 해당하는 금액을 백이강씨가 지급한 것은 입증이 되지만, 이는 애초에 판매자에게 지급하면 안되는 금액이다.
3. 따라서 IRD는 잘못 지급된 15만불의 GST 금액을 환급해주지 않을 것이다.
4. 애초에 대금지급이 잘못된 것이므로, 판매자에게 요청하여 15만불을 돌려받기 바란다.
이런 청천벽력 같은 소식의 끄트머리에는 아주 친절한 말투로, 이번 GST 신고에 근거없이 신청한 15만불 GST 환급에 대해 원칙적으로, 중대한 부주의 (Gross Carelessness)로 인한 과징금 3만불의 부과할 수 있었으나 이번만은 특별히 봐주겠다라는 설명이 있었다.
15만불의 GST 환급을 받는 대로 온실을 개축해야겠다는 백이강씨의 계획에 차질이 생겼다. 백이강씨는 급히 변호사에게 연락하여 이 소식을 전하고, 판매자에게 연락을 취하여 잘못된 대금지급을 정정하고 15만불을 돌려달라고 요청해 줄것을 부탁했다. 며칠 후 돌아온 변호사의 답변은 판매자가 이미 자취를 감추었고 연락이 닿지 않는다는 것이었다.
[한줄요약] 상업용 부동산의 거래는 GST를 0%로 계약하고 대금을 치르는 것이 안전하다.
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