● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
임대손실의 분리과세
세법 변경으로 인해 2020년 3월 회계연도부터 임대손실을 분리과세 하게 되었다. 2019년 3월 회계연도까지 적용되는 기존 규정은 부동산 임대업에서 손실이 나는 경우 이를 소유주의 다른 소득과 상쇄할 수 있다는 종합과세였다. 하지만 내년부터는 부동산 임대업에서 발생한 손실을 소유주의 다른 소득과 상쇄하여 처리할 수 없게된다.
[현재 적용되는 방식] 홀어머니 밑에서 반듯하게 자란 최준우. 자라오면서 안정된 경제력의 중요성을 깊이 깨달았기에 사회생활을 시작하면서 재테크에 일찍 눈을 떴다. 직장생활 5년차이지만 연봉은 벌써 10만불이 조금 넘는다. 시내 외곽 주거지역에 단독주택을 구입하여 시내에 있는 직장까지 버스를 타고 출퇴근한다.
2년전 투자용으로 시내에 아파트를 구입했다. 투자용 부동산 구입자금의 대부분을 은행융자를 통해 조달했다. 시내 아파트 렌트비가 올랐다고는 하지만, 아직 1년에 만불의 적자를 보고 있다. 렌트수입보다 모기지이자와 재산세 등의 비용이 만불 더 많은 것이다. 얼마전 March 2019 개인소득세 신고를 처리했다. 렌트를 주고 있는 시내 아파트에서 발생한 만불의 적자금액을 자신의 연봉과 합산하여 처리하였다. $3,300의 소득세 환급을 받았다. 연봉이 7만불을 넘어 최준우씨에게 33%의 개인소득세율이 적용되고 있었기 때문이다.
비록 아파트에서 만불의 지출이 더 발생하지만 $3,300의 세금환급을 받았기에 시내 아파트 임대를 통해 일년에 실제로 지출되는 금액은 $6,700이다. 오클랜드 부동산 경기가 주춤하고 있다고는 해도 단단하게 지은 시내 아파트를 구입했으니, 장기적으로 보아 1년에 최소 이만불씩은 아파트값이 오를 것이 확실하고 투자를 잘 하고 있는 것이야, 라고 최준우씨는 생각했다.
일반적으로, 부동산 투자를 통해 수익을 얻는 경로는 두가지이다.
첫째는 임대소득을 올리는 것이다. 임대수입에서 투자용 부동산에 관련된 모든 비용을 제하고 나서 이익이 남는 경우이다. 이러한 임대소득에는 소득세가 부과된다.
두번째 경로는 투자용 부동산의 가치상승이다. 투자용 부동산을 구입한 가격보다 더 높은 금액에 팔아서 매매차익을 얻는 것이다. 일반적으로 이러한 매매차익에는 소득세가 부과되지 않았다.
10년이 넘도록 지속적으로 부동산의 가격이 상승하여 임대소득 규모에 비해 매매차익의 금액이 월등히 큰 경우가 많았다. 이러다 보니 상당한 금액의 융자를 얻어서 투자용 부동산을 구입하여 보유기간에는 (렌트수입보다 융자이자를 더 많이 지출하며) 조금 손해를 보더라도 나중에 매매차익에서 많이 남기면 된다, 라는 판단으로 손실이 발생하는 투자용 부동산을 구입하는 경우가 드물지 않았다.
더욱이, 매매차익에는 소득세를 낼 필요가 없고 투자용 부동산에서 발생한 임대손실에 대해 (다른 소득과 합산과세 하여) 일정액의 소득세 환급을 받을 수 있었다. 이러한 비대칭적인 과세구조로 인해 부동산 시장이 과열되고, 전반적인 부동산 가격상승을 가져왔다고 정부에서 평가하고 두가지 소득세 관련 규정을 변경한 것이다. 부동산 가격안정을 위해 정부에서 우선 단기보유부동산 매매차익에 대한 소득세과세 제도 (Bright-line Test)를 지난 2015년 10월 1일부터 적용해 오고 있다. 이어서 올해부터는 투자용 부동산에서 발생한 임대손실을 분리과세 하고, 다른 소득과 상쇄하는 것을 막아서 임대손실액의 일부를 소득세환급으로 보전받는 경로를 막은 것이다.
[앞으로 변경되는 방식] 오늘은 2020년 8월 5일 수요일. 최준우씨는 마음이 불편하다. 하루 종일 비가 내렸지만 꼭 그 이유만은 아니었다. March 2020 회계연도에 대해 종합소득세 정산을 했는데 작년과 달리 소득세 환급이 없다는 통보를 오늘 회계사에게 받았기 때문이다. 작년에 비해 연봉은 조금 올랐지만, 여전히 시내 아파트에서는 만불의 손실을 보았다. 렌트비를 조금 올렸지만, 재산세와 관리비가 같은 금액으로 올랐기 때문이다. 여전히 만불의 렌트손실이 났지만, 세법이 변경되어 렌트손실을 자신의 급여소득과 상쇄시키지 못하게 되었다는 회계사의 설명을 들었다. 이제부터 부동산임대에서 손실 만불이 발생하면, 소득세 환급을 통한 보전 없이, 고스란히 만불만큼 돈이 줄어들게 된 것이다.
[한줄요약] 2019년 4월1일부터 시작된 2020년 3월 회계연도부터는, 임대주택에서 손실이 발생해도 이를 다른 소득과 상쇄시키지 못한다.
그렇다면, 투자용부동산에서 마이너스가 나는 경우 이 적자금액에서 아무런 혜택도 없다는 것일까? 실제 나간 돈이 들어온 돈보다 더 많았다는 것인데 세무상 아무런 혜택도 없다는 것은 너무한 것 아닐까?
[다음호에 계속]
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.