● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
단기보유 주거용 부동산에 대한 과세규정
– 사업용 부동산의 면제 (Business Premises Exclusion)
2015년 10월 1일 이후 구입한 주거용 부동산을 짧은 기간만 보유하다가 판매하면 ‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line Test: BLT)로 인해 그 매매차익에 대해서 소득세를 부담해야 한다. 여기서 ‘짧은 기간’이라는 것은 2015년 10월 1일에서 2018년 3월 28일 사이에 구입한 주택은 2년을 의미하며, 2018년 3월 29일 이후에 구입한 주택에 대해서는 5년이 기준이 된다. 이러한 매매차익에 대한 과세는 ‘주거용 부동산 Residential Land’에 대해서만 적용된다.
주거용 부동산 Residential Land
주거용 부동산은 다음 세가지로 규정되어 있다. 셋 중에 하나만 해당되어도 주거용 부동산으로 구분된다:
1. 주거용 건물(Dwelling)이 있는 토지
2. 주거용 건물을 건축하려는 계획이 잡힌 토지
3. 도시 계획에 따라 주거용 건물의 건축이 허용되는 토지
주거용 건물 Dwelling
주거용 건물은 대부분 거주 장소로 사용되는 공간을 말한다 (place of residence or abode). 따라서 건물의 외관이나 구조로 결정되는 것이 아니고 실제 사용되는 용도에 따라 판정이 된다. 세무규정에서 ‘사용되는 used’이란 표현과 ‘사용될 수 있는 can be used’이란 표현에는 큰 차이가 있다. 거주 장소로 사용될 수 있는 물리적 법적 조건을 모두 만족시키는 건축물이라 하여도 실제 사람이 거주 장소로 사용하고 있지 않다면 주거용 건물이 되지 않는다. 따라서 이러한 건물이 지어져있는 토지는 주거용 부동산이 아니다. 주거용 부동산이 아니면 BLT의 적용을 받지 않는다. BLT의 적용을 받지 않는 부동산은 단기 매매 차익이 발생해도 소득세가 부과되지 않는다.
겉보기에는 집 처럼 생겼지만 소유주이든 세입자이든 주거지로 사용하고 있지 않고 다른 용도로 사용하고 있다면 주거용 건물이 아닌 것이다. 하지만 같은 건물을 다시 주거지로 사용한다면 그 부동산은 이제 주거용 부동산이 된다. 내가 보유하고 있던 기간 중에 일부는 주거용 부동산이었다가 나머지 기간은 주거용 부동산이 아니었다면 BLT가 적용되는 것인가, 적용받지 않는 것일까?
다시 등장한 ‘대부분’
주거용 건물의 정의를 다시 살펴보자. 주거용 건물은 “대부분 (predominantly)” 거주 장소로 사용되는 공간을 말한다. 여기서 말하는 ‘대부분’은 50%를 넘는 기간과 공간을 의미한다.
[사례1 – 대부분의 기간] 장태준씨는 노스쇼어 지역에 주택을 구입하여 렌트를 주고 있었다. 세입자는 그 집에서 거주하고 있었다. 따라서 장태준씨가 소유한 투자용 부동산은 주거용 부동산으로 분류되고 구입 후 5년 이내에 판매하게되면 매매차익에 대해서 소득세가 부과될 것이다.
구입 후 1년이 조금 지났을 무렵 세입자가 렌트를 빼고 다른 집으로 이사가게 되었다. 다른 세입자를 구하던 차에, 아는 변호사가 태준씨의 렌트집이 접근성이 좋은 점을 높이 사서 자기가 그 집에 들어가 변호사 사무실로 사용하고 싶다고 했다. 다음 세입자가 금방 구해지지 않던 차에 종전에 받던 렌트비보다 조금 더 높은 금액을 준다고 하니 태준씨는 바로 렌트 계약을 해주었다. 변호사는 그 집을 전적으로 사무실로만 사용했다. 변호사에게 세를 준지 2년 쯤 지났을 무렵 태준씨는 그 렌트집을 판매했다.
투자용 부동산을 3년만 보유하고 판매하였지만, 보유 기간의 50% 넘는 기간 동안 그 부동산은 주거용이 아닌 변호사 사무실, 즉 사업용으로 사용되었다. 사업용으로 사용하는 주체가 부동산 소유주이든 세입자이든 모두 사업용 부동산으로 분류된다. 따라서 태준씨가 보유했던 투자용 부동산은 주거용 부동산이 아닌 것으로 판정을 받고, 단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도가 적용되지 않는다. 매매차익에 대해서 태준씨는 소득세를 내지 않아도 되었다.
[사례2 – 대부분의 공간] 태준씨가 세를 주던 변호사가, 그 집에서 거주를 하면서 변호사 사무실로 함께 사용하고 있다면 어떻게 될까? 실제로 사용되는 공간을 기준으로 하여 변호사 사무실로 사용하는 공간이 전체 공간의 50%를 넘는다면, 그 집은 여전히 사업용 부동산으로 판정된다. 반대로 주거용으로 사용하는 공간이 전체 공간의 50%를 넘는다면 일부 공간이 사업용으로 사용된다고 하여도 그 부동산 전체가 주거용 부동산으로 구분되어 BLT의 적용을 받게 될 것이다
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