● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자 세무관리 개관
모든 소득에 세금이 따라오듯이, 부동산 투자에서 발생하는 소득에도 세금이 붙는다. 동일한 투자용 부동산이라 하여도, 투자 형태와 관리방법에 따라 세금의 금액이 달라질 수 있다.
투자용 부동산 소유주체
투자용 부동산을 구입하기 전에 충분한 시간을 두고 투자용 부동산의 소유주체를 계획하여야 한다. 주거용 부동산의 구입주체는 일반적으로 개인 혹은 부부의 공동소유로 하는 것이 대부분이다. 그러나 투자용 부동산을 구입하는 경우 투자 주체는 다양하다. 어떠한 주체로 투자용 부동산을 소유하는 가에 따라 세금에 대한 영향이 달라지기에 적절한 소유주체를 선택해야 한다.
예를 들어 개인명의로 구입할 것인지, 아니면 배우자와 함께 동업체(partnership)를 구성하여 소유할 것인지, 별도의 주식회사(limited liability company)를 설립하여 구입할 것인지 또는 가족신탁 (family trust)을 만들어 부동산을 소유할 것인지를 결정하여야 한다.
공동소유인 동업체로 하는 경우에도 일반적인 무한책임 파트너쉽으로 할 것인지 별도 법인격을 갖는 유한파트너쉽 (Limited Partnership 합자회사)을 활용할지 결정하여야 한다. 주식회사나 가족신탁의 형태로 부동산 투자를 하는 경우에는 주주 구성이나, 이사 구성을 고려하여야 하며 가족신탁의 경우에도 수탁자(trustees) 및 수익자 (beneficiary)의 구성을 결정하여야 한다. 한 걸음 더 나아가 법인과 가족신탁이 결합된 구조를 사용할 수도 있는데 이는 법인의 주주(shareholder)로 가족신탁을 사용하는 방법과 가족신탁의 수탁자 또는 수익자로서 법인을 사용하는 두가지 방법이 있다.
물론 부동산의 투자에 있어 이런 형태들을 모두 고려해야 하는 것은 아니다. 각 보유주체에 따라 장단점이 있다. 복잡한 보유주체는 여러가지 장점을 가질 수 있겠지만 아무래도 초기 설립 및 향후 유지비용이 상당히 발생한다. 따라서 부동산 투자에도 규모가 그다지 크지 않은 경우에는 대부분 부부간의 동업체나 주식회사의 형태로 구입을 하게 되면 큰 무리가 없다. 그러나 투자 규모가 커지는 경우 적절한 보유주체의 선정에서 오는 이익이 설립 및 유지와 관련한 비용을 상쇄하고도 남을 가능성이 높다.
은행융자의 구조 검토
투자용 부동산을100% 자기 자금으로만 구입하는 경우도 있지만, 흔히 은행의 융자와 같은 외부자금을 조달하여 투자용 부동산을 구입하는 경우가 많이 있다. 이러한 융자금에 대해서 이자를 지급하게 되는데, 이자가 비용으로 처리 되기 위해서는 융자받은 자금을 반드시 “수익창출” 의 목적 (income-earning purpose)으로 사용하여야 한다. 비용으로 처리될 수 있는 이자지급액은 부동산 투자에서 얻은 수입을 상쇄할 수 있고 소득세를 절감시켜준다.
임대수익을 발생시키는 투자용 부동산을 구입하는데 사용된 융자금에 대해서 지급하는 이자는 임대수익을 상쇄하는 비용으로 인정된다. 이때 융자에 제공된 담보가 무엇이냐는 큰 영향을 주지 않는다. 수익창출 자산을 담보로 하지 않더라도 융자받은 자금이 수익창출에 사용되는 흐름이 입증된다면 그 융자금에 대한 이자는 해당 수익을 상쇄하는 비용으로 인정받는다.
이와는 달리, 이미 렌트소득이 발생하고 있는 투자용 부동산을 담보로 대출을 받아 가족이 거주할 주택을 구입했다면, 이러한 융자금에 대해 지급하는 이자는 임대수익을 상쇄하는 비용으로 인정받지 못한다.
부동산 투자 관련 기록의 유지
투자용 부동산에 관련된 모든 수입과 지출을 하나의 은행계좌에서 처리하는 것이 효율적이다. 재산세, 수리비, 보험료 및 모기지 이자를 모두 하나의 계좌에서 지출하는 것이다. 이렇게 하면 그 은행계좌의 입금/지급 내역만 잘 정리하여도 임대소득 정산을 위한 자료준비를 매우 간편하게 마무리할 수 있다.
물론 임대사업용 은행계좌에서 사업용도의 지출이 아닌 개인적인 용도의 지출이 이루어지지 않도록 유의해야한다. 사업용 은행계좌에 렌트수입이 차곡차곡 쌓이면 적절한 시점에 백불이나 천불단위로 끊어지는 금액을 개인 생활비 계좌로 자금이체를 하고, 개인 생활비 계좌에서 모든 개인적인 지출을 처리하면 된다.
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