● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
렌트주택 임대손실의 분리과세
– 임대손실의 활용
2019년 3월 회계연도까지는 부동산 임대업에서 손실이 나는 경우 이를 부동산 소유주의 다른 소득과 상쇄할 수 있는 종합과세였다. 하지만 (2020년 3월 회계연도가 시작되는) 2019년 4월 1일 이후 주거용부동산 임대업에서 발생한 손실은 분리과세되고 소유주의 다른 소득과 상쇄되지 않는다. 임대손실액의 일부를 소득세환급으로 보전받는 경로를 막은 것이다. 그러나 분리과세 처리되어 별도로 유지되던 주거용부동산 임대손실이 소유주의 다른 소득과 상쇄될 수 있는 경우가 있다.
포트폴리오 기준 vs 개별 부동산 기준
두 채 이상의 주거용 부동산을 투자용으로 보유하고 있을 때 일반적으로 적용되는 방식은 ‘포트폴리오 기준 Portfolio Basis’이다. 투자용 부동산 모두가 하나의 바구니에 들어간 것으로 보고 모두 합산하여 주거용 부동산 임대에 따른 전체 순이익/순손실을 계산하는 방식이다.
소유주가 보유한 투자용 부동산의 실적을 모두 합산하여 소득세 신고에 반영하는 것이 기본방식이긴 하지만, 원하는 경우 이렇게 합산하여 정리하지 않고 개별 부동산 마다 각각 실적을 계산하는 방식으로 처리할 수도 있다. 이러한 ‘개별 부동산 기준 Property-by-property Basis’을 선택하는 경우에는 하나의 투자용 부동산에서 발생한 손실을 다른 투자용 부동산에서 발생한 이익과 상쇄할 수 없다. 특이한 점은, 다수의 투자용 부동산을 보유한 경우 일부 부동산에 대해서 ‘포트폴리오 기준’을 적용하고 나머지 부동산에 대해서 ‘개별 부동산 기준’을 적용하여 렌트소득을 정리하는 것도 허용된다.
하나의 투자용 부동산에서 발생한 손실을 다른 투자용 부동산에서 발생한 이익과 상쇄할 수 없는 개별 부동산 기준에 주어지는 혜택이 한가지 있다. 그 부동산을 판매하며 얻은 매매차익에 대해서 소득세를 내야하는 경우에, 그동안 누적된 손실의 금액이 매매차익보다 크다면 매매차익을 상쇄하고 남은 손실 금액을 그 해에 발생한 다른 소득을 상쇄하는 데 사용할 수 있다: 손실을 분리해오던 울타리가 없어졌다고도 말한다 (un-fenced).
[사례] 뉴질랜드 재무부 공무원으로 일하고 있는 젊은 인재 이혜준씨. 이혜준씨는 세 채의 임대용 부동산을 보유하고 있다. 부동산A와 B, 두 채는 포트폴리오 기준을 적용하고 있고 나머지 한 채, 부동산 C는 개별 부동산 기준을 적용하여 소득세 신고를 하고 있다. 혜준씨의 연봉은 $100,000 이다. 부동산 C에 누적된 임대손실금액이 $80,000에 달했다. 혜준씨는 부동산 C를 판매하여 $60,000의 매매차익을 얻었다. 부동산C의 보유기간이 얼마되지 않았고, 단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정 (Bright-line Test)이 적용되어 매매차익에 대해 소득세가 부과되었다. 부동산C의 누적 임대손실 $80,000로 매매차익 $60,000 모두를 상쇄하였기에 매매차익에 대해서 실제 소득세 부담이 발생하지는 않았다. 매매차익을 상쇄하고도 남은 임대손실 $20,000은 혜준씨의 다른 소득, 즉 급여소득을 상쇄하는데 사용할 수 있다: 혜준씨 급여소득에 적용되는 한계소득세율이 33%이기에 $6,600의 소득세 환급 효과를 얻을 수 있다.
[유의할 점] 개별 부동산 기준을 적용하여 누적된 임대손실은 해당 부동산이 판매될 때 소득세가 부과되는 상황에서만 울타리가 없어진다. 만약, 부동산의 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는 경우에는 누적된 임대손실이 여전히 분리과세로 기록되며 이후에 새로운 부동산을 구입하여 임대소득을 얻는 경우에만 이 손실을 활용할 수 있다.
투자용 부동산을 모두 처분하는 경우
한 회계연도에 보유하고 있던 투자용 부동산을 모두 처분하였는데,
● 처분한 투자용 부동산 모두 매매차익에 대해 소득세가 부과되고,
● 처분 이후 회계연도 마지막 날까지 새로운 투자용 부동산을 구입하지 않았다면,
● 매매차익을 상쇄하고도 남은 누적 임대손실은 그 해에 발생한 다른 소득과 상쇄할 수 있다.
달리 표현해 보자면, 한 회계연도에 보유하고 있던 투자용 부동산을 모두 처분하였더라도,
● 처분한 투자용 부동산 중 하나라도 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않거나,
● 모두 처분한 회계연도가 끝나기 전에 새로운 투자용 부동산을 구입했다면,
● 누적 임대손실은 다른 소득과 상쇄할 수 없고 추후에 발생하는 임대소득만 상쇄할 수 있다.
[사례] 금융감독원 공무원으로 일하고 있는 한상민씨는 올해 보유하고 있던 두 채의 렌트주택을 모두 팔았다. 두 채를 모두 팔아 얻은 매매차익은 $10,000 이었다. 두 채 모두 단기 보유하던 렌트주택이라 매매차익에 대해서 소득세가 부과될 예정이었다. 판매 시점까지 누적된 임대손실은 $15,000 이었다. 한상민씨가 내년 3월 31일까지 새로운 렌트주택을 구입하지 않는다면, 매매차익을 모두 상쇄하고 남은 임대손실 $5,000은 그의 급여소득을 상쇄하는데 사용할 수 있다. 만약 한상민씨가 내년 3월 31일 이전에 다른 렌트주택을 구입한다면, 남은 임대손실 $5,000은 급여소득을 상쇄하는데 사용하지 못하고 새로 구입한 렌트주택의 손실로 이전된다.
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