● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
렌트주택 임대손실의 분리과세
– Trust & LTC
2019년 4월 1일 이후 주거용부동산 임대업에서 발생한 손실은 분리과세되고 소유주의 다른 소득과 상쇄되지 않는다. 임대손실액의 일부를 소득세환급으로 보전받는 경로를 막은 것이다.
두 채 이상의 주거용 부동산을 투자용으로 보유하고 있을 때 일반적으로 적용되는 방식은 ‘포트폴리오 기준 Portfolio Basis’이다. 투자자가 보유한 투자용 부동산 모두가 하나의 바구니에 들어간 것으로 보고 모두 합산하여 주거용 부동산 임대에 따른 전체 순이익/순손실을 계산하는 방식이다.
[사례 1] 최준우씨는 투자용 부동산으로 시내에 아파트 두채를 보유하고 있다. 융자를 많이 끼고 구입한 아파트 한채(아파트1)에서는 계속 손실을 보고 있고, 대부분 자기돈으로 구입했던 다른 아파트(아파트2)에서는 조금이나마 이익이 나고 있었다. 2020년 3월 회계연도에 아파트1에서는 $10,000의 임대손실이 났고 아파트2에서는 $8,000의 임대이익을 보았다. 2020년 3월 회계연도 개인소득세 신고에는 $2,000의 임대손실만이 신고되고 이 금액은 다음해로 넘어가게 된다.
만약 최준우씨가 아파트 1은 개인 명의로 보유하고 있고 아파트 2는 Family Trust로 보유하고 있다면 어떻게 될까?
[사례 2] 최준우씨는 투자용 부동산으로 시내에 아파트 두채를 보유하고 있다. 융자를 많이 끼고 구입한 아파트 한채(아파트1)에서는 계속 손실을 보고 있고, 대부분 자기돈으로 구입했던 다른 아파트(아파트2)에서는 조금이나마 이익이 나고 있었다. 2020년 3월 회계연도에 아파트1에서는 $10,000의 임대손실이 났고 아파트2에서는 $8,000의 임대이익을 보았다. 아파트 1은 최준우씨 개인 명의로 구입하였고, 아파트 2는 최준우씨의 Family Trust 명의로 구입하였다. 2020년 3월 회계연도의 Family Trust소득세 신고에서 아파트 2에서 얻은 임대이익 $8,000은 모두 최준우씨에게 배분되었다 (Beneficiary Income).
Family Trust가 보유한 투자용 부동산은 최준우씨가 개인 명의로 보유한 투자용 부동산과는 별도의 부동산으로 처리된다. 따라서 개인 명의 투자용 부동산, 아파트 1에서 발생한 임대손실을 Family Trust에서 배분받은 임대이익과 상쇄할 수 없다. 최준우씨는 2020년 3월 회계연도에 대한 개인소득세 신고에서 Family Trust에서 배분받은 임대이익 $8,000에 대한 소득세를 납부하게 되며, 개인 명의 투자용 부동산에서 발생한 손실금액은 다음 회계연도로 이월된다. 만약 두 채의 아파트가 모두 최준우씨 개인 명의였거나, 두 채 모두 Family Trust가 보유하고 있었다면 임대이익과 손실이 서로 상쇄되어 그 차액인 $2,000의 손실만이 신고되었을 것이다.
이처럼 이익과 손실이 엇갈리는 복수의 투자용 주택을 보유할 때는 부동산 소유의 주체를 세심하게 선정해야한다.
[사례 3] 최준우씨는 투자용 부동산으로 시내에 아파트 두채를 보유하고 있다. 융자를 많이 끼고 구입한 아파트 한채(아파트1)에서는 계속 손실을 보고 있고, 대부분 자기돈으로 구입했던 다른 아파트(아파트2)에서는 조금이나마 이익이 나고 있었다. 2020년 3월 회계연도에 아파트1에서는 $10,000의 임대손실이 났고 아파트2에서는 $8,000의 임대이익을 보았다. 아파트 1은 최준우씨가 설립한 주식회사 초이 명의로 구입하였고, 아파트 2는 최준우씨 개인 명의로 구입하였다. 주식회사 초이는 적자배분회사(Look-Through Company: LTC)이다.
개인과는 별도의 소유주체로 여겨지는 Family Trust와는 달리, LTC에서 얻어진 임대손실이나 이익은 그 개인의 다른 임대이익이나 손실과 상쇄될 수 있다. 따라서 2020년 3월 회계연도에 대한 개인소득세 신고에서 최준우씨는 개인 명의로 보유하고 있는 아파트 2의 임대이익 $8,000을, LTC가 보유한 아파트 1에서 발생한 손실 $10,000과 상쇄하여 처리할 수 있다.
[사례 4] 최준우씨는 투자용 부동산으로 시내에 아파트 두채를 보유하고 있다. 융자를 많이 끼고 구입한 아파트 한채(아파트1)에서는 계속 손실을 보고 있고, 대부분 자기돈으로 구입했던 다른 아파트(아파트2)에서는 조금이나마 이익이 나고 있었다. 사실 아파트 1은 최준우씨가 절친 유수빈씨와 공동명의로 구입한 것이다 (partnership). 최준우씨와 유수빈씨는 사이 좋게 50%의 지분을 투입하여 파트너쉽을 운영하고 있다. 2020년 3월 회계연도에 아파트1에서는 $20,000의 임대손실이 났고 아파트2에서는 $8,000의 임대이익을 보았다.
2020년 3월 회계연도에 대한 개인소득세 신고에서, 최준우씨는 개인 명의 투자용 부동산에서 얻은 임대이익 $8,000을 파트너쉽 명의로 보유하고 있는 투자용 부동산에서 발생한 임대손실 $20,000 중 자기 지분 50%에 해당하는 $10,000의 손실액과 상쇄시킬 수 있고, $2,000의 손실액은 다음해로 이월하게 된다.
이처럼 LTC나 파트너쉽은 보유한 투자용 주택에서 손실이 나는 경우 개인 명의로 보유한 부동산에서 얻은 임대수입과 상쇄할 수 있다는 점에서 비슷해 보이지만 섬세한 차이가 있다.
(다음호에 계속…)
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