● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
상업용 건물의 감가상각 허용 2
2020년 4월 1일부터 상업용 건물에 대한 감가상각이 허용된다. 이는 2021년 3월 31일로 끝나는 회계연도의 소득세 정산에 반영된다는 뜻이다. 건물금액의 2% (정률법 Diminishing Value Method) 또는 1.5% (정액법 Straight Line Method) 만큼의 금액을 매년 비용으로 처리할 수 있다. 이로 인하여 연간 순이익은 줄어들게 되고 소득세 부담 또한 줄어들게 될 것이다.
2011년 4월 1일 부터 건물에 대한 감가상각비용 처리가 허용되지 않았었는데, 이번에 상업용 건물에 국한된 것이긴 하지만 감가상각이 다시 허용된 것이다. 애석하게도 주거용 주택 건물에 대한 감가상각은 여전히 허용되지 않는다.
[사례1] 오클랜드 대학병원 소아외과에서 근무하고 있는 의사 안정원씨. 정원씨는 오클랜드에 주택을 하나 구입해서 렌트소득을 얻고 있다. 구입금액을 기준으로 부동산 전체의 가치는 백만불로 기록되어 있다. 2020년 4월1일부터 상업용 건물에 대해 감가상각이 허용되지만 주거용 주택에 대해서는 여전히 감가상각의 비용처리가 허용되지 않기에, Mar 2021 회계연도에 소득세 정산을 하며 건물의 가치에 대한 감가상각비용은 여전히 $0으로만 기록된다.
주거용 주택 건물인지 아닌지의 여부는 건물의 모양이나 구조를 가지고 판단하는 것이 아니라 실제 사용되는 용도에 따라 결정된다. 주택으로 지어졌던 집이지만 현재 사무실이나 병원 등 상업적인 용도로 사용되고 있다면 (세금을 계산하는 맥락에서는) 상업용 건물로 구분되고 이제 건물의 가치에 대해 감가상각을 계산하여 비용으로 처리할 수 있다.
[사례 2] 오클랜드 대학병원 신경외과에서 근무하는 의사 채송화씨. 송화씨는 대학병원에서 근무하면서 동시에 병원에서 조금 떨어진 곳에 자신의 개인 클리닉을 운영하고 있다. 송화씨는 주택가에 위치한 주택을 하나 구입하여 클리닉으로 사용하고 있다. 자신은 근처 아파트를 하나 렌트하여 살고 있으며 클리닉으로 사용하고 있는 주택에서는 살고 있지 않다.
이 클리닉 건물은 주거용 주택처럼 생겼지만 실제로 거주지로서 사용하고 있는 것이 아니라 상업용으로 사용되고 있는 건물이다. 따라서 상업용 건물에 허용되는 감가상각 비용처리가 가능하다. 송화씨가 구입한 금액을 건물과 땅으로 나누어 구분해 보니 건물의 금액에 80만불이 기록되어 있었다. Mar 2021 회계연도에 소득세 정산을 하며 건물의 가치 80만불의 2%에 해당하는 $16,000을 비용으로 인정받을 수 있게 되었다. 이를 통해 Mar 2021 회계연도에 채송화씨가 개인클리닉 사업소득에 대해 부담하는 소득세는 $5,280만큼 줄어들게 되었다 ($16,000 x 소득세율 33% = $5,280) – 채송화씨는 이미 대학병원에서 연봉을 7만불 넘게 받고 있기 때문에 개인클리닉에서 나오는 소득에 대해서 개인소득세 최고세율 33%가 적용되고 있다.
주택이나 아파트를 이용하여 단기체류를 위한 숙소 (Short-stay accommodation)를 운영하는 경우가 있다. AirBnB와 같은 플랫폼을 통해 많이 활용되고 있는 방식이다. 누가보아도 상업용 건물로 보이는 호텔이나 모텔과는 달리 일반 주택이나 주거용 아파트를 통해 이러한 서비스가 제공되고 있다. 이러한 단기체류 숙소는 결코 체류자의 주거지로 여겨지지는 않는다. 따라서 단기체류 숙소로 사용되는 주택이나 아파트 유닛도 상업용 건물로 구분하여 건물가치의 일부 금액을 감가상각비용으로 떨어낼 수 있을까?
이번에 일부 건물에 대한 감가상각 허용 규정을 도입하며, 이러한 질문을 대비하여 명확한 규정을 제공하고 있다: 하나의 대지에 4채 이상의 독립된 유닛이 있고 이러한 유닛을 단기체류 숙소로 사용하는 경우에는 건물에 대한 감가상각이 허용이 된다. 이를 달리 표현하면, 하나의 대지에 3채 이하의 독립된 유닛이 있는 경우에는 단기체류 숙소로 사용하고 있다하여도 건물에 대한 감가상각이 허용되지 않는다.
감가상각비용은 부동산의 구입금액을 기준으로 계산한다. 부동산의 구입금액에는 건물과 집기 그리고 토지의 가치가 반영되어 있다. 이때 토지에 대해서는 아무런 감가상각비용이 허용되지 않는다. 건물을 구입할 때 부동산 전체의 금액을 가지고 협상을 하고 계약서에 금액을 적는 것이 일반적이다. 따라서 상업용 건물의 감가상각비용 계산을 위해서는 부동산 구입금액에서 건물과 토지의 금액을 쪼개내야 한다.
부동산을 구입하며 계약서에 건물과 토지의 금액을 따로 표시해 두었다면 계약서에 적혀있는 건물금액을 기준으로 감가상각 비용을 계산하면 된다. 그러나, 건물에 대해 감가상각비용이 허용되지 않은지 십년이 되어가기 때문에 부동산을 매매하며 건물과 토지의 금액을 구분하여 계약서에 적는 일이 드문 편이었다. 토지와 건물을 구분하지 않고 계약서에 하나의 금액으로 작성하여 부동산을 구입한 경우에는 합리적인 기준을 적용하여 전체 구입금액을 토지와 건물로 구분하면 된다.
부동산 구입시점에 즈음하여 작성된 감정평가보고서 (Property Valuation Report)가 있고 이 보고서에 토지와 건물의 가치가 구분되어 있다면 이 비율을 적용하면 된다. 부동산 구입시점에 따로 감정평가보고서를 의뢰하여 받아두지 않았다면 그냥 시청의 재산세 고지서 (City Council Rates Invoice)에 토지와 건물의 가치가 따로 기재되어 있으니 이 비율을 적용하여 부동산 구입금액을 토지와 건물의 금액으로 쪼개면 된다.
(다음호에 계속…)
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