● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자 주체 선정
[사례] 황시목씨는 최근에 투자용 부동산을 하나 구입하여 렌트소득을 얻기 시작했다. 렌트가 잘 나가는지, 지역은 어떤지 아내와 함께 보러 다녔다. 잔금을 치를 때에 굳이 두명이 함께 변호사 사무실에 나가서 서명하는 것이 번거롭다 여겨 황시목씨 혼자 가서 단독명의로 투자용 부동산을 구입했다. 나중에 이를 알게된 아내는 몹시 분하게 여겨 황시목씨를 다그치며 당장 공동명의로 바꾸라고 호통을 쳤다. 가족공동 재산을 황시목씨 혼자 단독명의로 보유하는 것도 괴씸할 뿐더러, 그 투자용 부동산에서 발생하는 렌트수입에 대해 황시목씨 혼자서 소득세를 내는 것보다 아내와 반반 나누어 소득세를 부담하는 것이 훨씬 저렴하다는 것을 들어 조목조목 몰아붙였다. 차일피일 미루던 그는 더이상 아내의 심기를 거스를 수 없다 판단하여 구입시점으로 부터 1년 정도 지난 즈음에 투자용 부동산을 아내와 공동명의로 변경하였다. 변호사 사무실을 방문하여 사이 좋게 서명하고 이제 핍박의 나날은 없다는 행복감에 분위기 좋은 식당에 가서 아내와 외식까지 하고 다정하게 귀가하였다.
그해 소득세 신고를 마치고 얼마쯤 지났을까, 황시목씨는 IRD로부터 정중한 편지를 한장 받았다. 회계연도중에 부동산 판매를 한 기록이 있는데, 그 부동산의 매매차익에 대해 소득세를 내야하는지 검토해보셨는지, 검토결과 내야하는 것이었으면 이번에 제출한 소득세신고에 포함하셨는지, 이도저도 아니라면 가급적 빠른 시일내에 전문가에게 조언을 구하든가 혹은 자신들이 친절히 상담해줄테니 연락을 한번 해달라는 내용이었다. 편지를 읽고 나서 답답한 마음에 동네 산책을 나섰다. 밤안게 짖게 깔린 바다의 파도소리만 귀에 들려왔다…
투자용 부동산을 구입하는 경우에 반드시 점검해보아야 할 것이 부동산 투자의 주체이다. 투자의 주체(Investment Vehicle)라고 쓰면 조금 거창해 보이지만, 간단히 풀어서 말하자면 누가 투자용 부동산의 소유주가 될 것인가이다. 부동산 구입계약을 하고 잔금을 치르기 전에 반드시 누구의 이름이 투자용 부동산의 소유주로 등록될 것인가를 검토하고 결정해야 한다.
같은 투자용 부동산이라도 누구를 소유자로 하느냐에 따라 세금의 처리가 달라진다. 그리고 이 달라짐의 정도가 작지 않다. 더 나아가, 자신의 상황과 의도에 맞지 않는 투자 주체를 사용하여 투자용 부동산을 구입했는데, 이를 보다 유리한 다른 형태의 주체가 있다는 것을 알게되어 부동산 소유주를 변경하고자 할 때 적지 않은 시간과 비용이 들어갈 수 있고 뜻하지 않게 세금을 부담할 수도 있다. 물론 이렇게 발생하는 시간과 비용보다 주체를 변경하여 얻는 이익이 크다면 바꾸는 것이 유리하기 때문에 변경은 하겠지만, 애초에 좋은 구조로 부동산 투자를 시작했다면 들이지 않았을 발품과 비용일 것이다.
결국 투자용 부동산을 구입하는 시점에 어떤 형태로 부동산을 보유하는 것이 좋을지 꼭 따져보고 결정하여야 한다. 이모저모 따져볼 때에 반드시 필요한 것은 물론 전문가의 조언이다.
그렇다면 이 컬럼은 더이상 읽을 필요가 없지 않을까? 어차피 전문가에게 물어보고 결정할 것인데라고 생각할 수 있겠지만, 이 컬럼을 통해 기본적인 내용을 파악하고 있다면 전문가에게 조언을 들을 때 더 효율적으로 의사결정을 내릴 수 있게 될 것이다. 기본적인 용어와 투자주체의 특징을 알고 있다면 전문가와의 상담시간이 줄어들 수 있지 않을까. 시간은 돈이라는 표현이 진부하게 들리겠지만, 이 표현은 전문가와의 상담에 대해서는 매우 유효하다.
한편, 이 컬럼을 통해 기본적인 내용을 파악하게 된다면 굳이 전문가에 따로 비용을 들여가며 조언을 얻을 필요가 있을까? 두가지 이유 때문에 전문가의 조언을 얻어야 한다. 각각의 투자자가 처한 상황이 다르기에 이를 반영한 솔루션을 찾는 것이 필요한 것이 첫번째 이유이며, 이 컬럼이 그런한 상황을 모두 커버하며 쓰여질 수 없다는 것이 그 두번째 이유이다.
직접 거주를 위한 부동산의 구입주체는 일반적으로 개인 혹은 부부의 공동소유로 하는 것이 대부분이다. 그러나 투자용 부동산을 구입하는 경우 선택의 대상이 되는 투자 주체는 다양하다: 개인명의로 구입할 것인지, 아니면 배우자나 사업상의 동업자와 함께 동업체(partnership)를 구성하여 소유할 것인지, 주식회사(limited liability company)를 설립하여 구입할 것인지 또는 가족신탁(family trust)을 통하여 부동산을 소유할 것인지를 결정하여야 한다.
공동소유로 하는 경우에 일반적인 무한책임 파트너쉽으로 할 것인지 별도 법인격을 갖는 유한파트너쉽 (Limited Partnership)을 활용할지 결정하여야 한다. 주식회사 형태로 부동산 투자를 하는 경우에는 주주 구성이나, 이사 구성을 고려하여야 하며 가족신탁의 경우에도 수탁자(trustees) 및 수익자 (beneficiary)의 구성을 결정하여야 한다. 한 걸음 더 나아가 법인과 가족신탁이 결합된 구조를 사용할 수도 있는데 이는 법인의 주주(shareholder)로 가족신탁을 사용하는 방법과 가족신탁의 수탁자 또는 수익자로서 법인을 사용하는 방법이 있다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.